TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Valérie ASSOULINE- HADDAD

Madame [K] [B]

Monsieur [A] [X] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Christophe BORÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09750 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D2K

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 octobre 2025

DEMANDEURS

— Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau du VAL-DE-MARNE,

— Madame [S] [Z] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau du VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEURS

— Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie ASSOULINE- HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1128

— Madame [K] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

— Monsieur [A] [X] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 octobre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09750 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D2K

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3/ 12/ 2015 à effet au 15/12/ 2015, M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] ont donné à bail à M. [F] [I] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] pour un loyer de 550 euros et 55 euros de provisions sur charges mensuelles.

M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] ont fait signifier une sommation interpellative à Mme [B] [K] le 22/07/2024 , où elle a été rencontrée dans les lieux loués et a indiqué qu’elle occupait les lieux avec M. [X] [B] [A] , grâce à un de ses cousins dénommé [P] , qui aurait signé un contrat via une agence et payerait environ 800 euros de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 10/10/2024, M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] ont fait assigner M. [F] [I] , M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil , aux fins de :

— Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [F] [I]

— Voir ordonner l’expulsion de M. [F] [I], de M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— Voir condamner in solidum M. [F] [I] et M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale à 800 euros sans préjudice des charges, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux

— Voir condamner M. [F] [I] au paiement d’une somme de 7 200,00 euros, au titre de remboursement des sommes perçues par lui à raison de la sous-location illicite, septembre 2024 inclus

— Voir condamner in solidum M. [F] [I] et M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Voir rappeler l’exécution provisoire de droit

A l’audience du 08/09/2025, les bailleurs soutiennent leurs conclusions récapitulatives et sollicitent de :

— Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [F] [I]

— Voir ordonner l’expulsion de M. [F] [I], de M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— Voir condamner in solidum M. [F] [I] et M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale à 800 euros sans préjudice des charges , à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux

— Voir condamner M. [F] [I] au paiement d’une somme de 12000,00 euros, au titre de remboursement des sommes perçues par lui à raison de la sous-location illicite, septembre 2025 inclus

— Voir condamner in solidum M. [F] [I] et M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

Ils font valoir que M. [F] [I] a manqué à son obligation de ne pas sous-louer les lieux, que M. [F] [I] selon la sommation interpellative du 22/07/2024 a sous-loué les lieux loués à M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] sans autorisation, que ce manquement grave justifie de prononcer de la résiliation judiciaire du bail .Ils contestent le fait que l’occupation de M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] soit occasionnelle , en l’absence de preuve des faits invoqués par M. [F] [I].

M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] sollicitent une indemnité d’occupation de 800 euros par mois .

Au titre des sommes perçues lors de la sous-location, sans autorisation des bailleurs, ils demandent la condamnation de M. [F] [I] depuis juillet 2024 jusqu’à septembre 2025 inclus.

M. [F] [I] a été représenté. soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— débouter M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions -condamner solidairement M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] à payer à M. [F] [I] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] n’ont pas comparu ni été représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation et la recevabilité envers M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] :

M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] ont été régulièrement assignés à l’adresse des lieux loués selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile.

M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] ont qualité et intérêt à agir envers M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] en tant que propriétaires des lieux, bailleurs de M. [F] [I]. Ils sont recevables à agir.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 décembre 1986.

L’article 8 de la loi du 06/07/89 dispose que la cession et la sous-location sont interdites , sauf autorisation écrite du bailleur , y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur.

Il appartient au bailleur qui invoque une cession ou une sous-location de bail, de le prouver.

M. [F] [I] fait valoir qu’il a remis les clés à un tiers ,son voisin gérant de café du bas de l’immeuble, qui aurait introduit M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] dans les lieux, en son absence.

Il est manifeste que Mme [B] [K] a indiqué occuper les lieux avec M. [X] [B] [A], sans mentionner une autorisation donnée par M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S], mais en invoquant un de ses cousins , sans identité précise, dénommé [P], qui aurait lui-même signé un contrat via une agence et payerait environ 800 euros de loyers. Il n’a été montré au commissaire de justice aucun contrat de bail en correspondance avec ce bail invoqué, qui en tout état de cause n’a pas été établi par les propriétaires demandeurs.

Les loyers sont payés à l’agence mandataire des bailleurs.

Le constat produit par M. [F] [I] en date du 05/12/2024 démontre la présence du nom de M. [F] [I] sur la boîte aux lettres et des effets personnels dans le logement, sans plus d’élément.

Les billets d’avion produits démontrent un billet pour un voyage [Localité 3] [Localité 4] le 27/06/2024, un [Localité 5]-[Localité 3] le 11/12/2024 au nom de M.[F] [I]. Selon ces billets et le constat , le locataire en titre a été absent de son domicile avant le 27/06/2024, sans plus de précision de dates, présent le jour du 05/12/2024 puis absent à compter du 11/12/2024 . Il était donc censé occuper les lieux le 22/07/2024, alors que M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] ont indiqué le contraire implicitement.

Il apporte des éléments de suivi médical à [Localité 3] pour M. [F] [D] le 01/02/2024, le 08/06/2024, le 21/08/2024 et le 25/12/2024, mais sans effet pour le présent litige.

Il n’est pas contesté que les lieux sont assurés par M. [F] [I], qui prétend avoir son adresse fiscale dans les lieux ; or il est rapporté la preuve de l’avis de contribution à l’audiovisuel 2021 pour 2020 ou par un courrier dont le contenu est ignoré du 10/03/2022 ; aucun avis d’imposition pour la période 2023 , 2024 ou 2025 n’a été produit.

Lors de la signification de l’assignation le 10/10/2024 , le nom tant de M. [F] [I] que de M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] a été constaté sur la boîte aux lettres , et l’adresse de tous les défendeurs a été confirmée par le voisinage, démontrant une occupation par M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] depuis la sommation du 22/07/2024.

M. [F] [I] n’indique pas non plus héberger lui-même de son chef M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K], qu’il indique ne pas connaître , et ne démontre pas de remise de clés à un tiers, lequel aurait abusé de sa confiance, aucune plainte n’étant déposée en ce sens.

Le manquement à l’obligation de l’article 8 de la loi du 06/07/89 est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail .

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [F] [I], pour cession des lieux depuis le 22/07/2024, à compter de l’assignation .

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [F] [I] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [F] [I] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner in solidum M. [F] [I], M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] au paiement de celle-ci, qui a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Le préjudice n’est pas démontré supérieur à la valeur locative, en raison de l’absence de preuve de versements par M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K], le simple paiement des loyers effectué par virement ne le démontrant pas .

Sur la demande en paiement des sommes au titre de la sous-location :z

M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] sollicitent paiement de la somme de 12000 euros au titre des sommes perçues par M. [F] [I] pour les sous-locations, sur le fondement des fruits civils , en vertu des articles 546 et 547 du code civil . Mais il n’est pas démontré par M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] que la somme de 800 euros a été payée par M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] à M. [F] [I] ;ils ont indiqué qu’un des cousins de Mme [B] payerait cette somme de 800 euros sans aucune précision ou preuve, du fait que ce cousin aurait signé un contrat via une agence. Le lien direct de preuve de la perception de ces sommes par M. [F] [I] justifiant un remboursement pour des fruits civils n’est pas avéré.

Il convient en conséquence de débouter M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] de leur demande .

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum M. [F] [I], M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] à payer à M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que les bailleurs ont dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [F] [I], M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] aux dépens, incluant le coût de la sommation interpellative.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 1] à compter de 10/10/2024 aux torts de M. [F] [I] pour cession de bail depuis le 22/07/2024

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

et condamne in solidum M. [F] [I] et M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] au paiement de celle-ci

DEBOUTE M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] de leur demande en paiement de la somme de 12 000,00 euros au titre des fruits civils

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K], avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE in solidum M. [F] [I] et M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation

CONDAMNE in solidum M. [F] [I] et M. [X] [B] [A] et Mme [B] [K] à payer à M. [Y] [M] et Mme [Z] épouse [Y] [S] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09750 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D2K