TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01307 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4RN

N° de Minute : 25/00195

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 22 Décembre 2025

[Y] [H]

[D] [L] épouse [H]

C/

[V] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 22 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

Mme [D] [L] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e Eloïse GRAS-PERSYN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Octobre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2023, M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L] ont donné à bail à Mme [V] [Z] un logement situé [Adresse 6] [Adresse 9] à [Localité 13], moyennant un loyer mensuel toutes charges comprises de 547 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L] ont fait signifier à Mme [V] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 198,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L] ont fait assigner en référé Mme [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Mme [V] [Z] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

Condamner Mme [V] [Z] au paiement d’une provision de la somme de 3 510,50 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 24 juin 2025, quittancement juin 2025 inclus,

Juger et ordonner que la dette sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de juillet, août, septembre et octobre 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Mme [V] [Z],

Condamner Mme [V] [Z] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux,

Juger et ordonner l’indemnité d’occupation qui sera fixée et sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 février 2025,

Condamner Mme [V] [Z] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [V] [Z] au paiement des dépens en compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord en date du 7 août 2025.

À l’audience du 13 octobre 2025, M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5 822,58 euros arrêtée au mois de septembre 2025. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement.

M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L] soutiennent sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [V] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2025. Ils précisent que leur créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de leur locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [Z], présente, ne conteste pas le montant de sa dette. Elle expose qu’elle va percevoir plusieurs primes d’un montant total de 3 000 euros entre le 30 octobre et le 5 novembre 2025, qu’elle versera intégralement à ses bailleurs pour régler le montant de sa dette locative. Elle sollicite des délais de paiement en proposant de payer son loyer courant augmentée d’une mensualité de 150 euros. Elle admet que le loyer est trop élevé pour elle et précise chercher à déménager.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [Y] [H] et Mme [D] [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet après un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées et notamment du décompte produit que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans ce délai.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 octobre 2023, à compter de cette date.

3. Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 25 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 octobre 2025 que M. [Y] [H] et Mme [D] [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à la somme de 5 822,58 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail du 5 octobre 2023, le locataire est obligé d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner Mme [V] [Z] à payer, à titre provisionnel, à M. [Y] [H] et son épouse Mme [D] [L] la somme de 5 822,58 euros, au titre des loyers et charges dûs avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 sur la somme de 1 198,42 euros, et de la signification du présent jugement sur le surplus de la somme.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] [Z] propose de payer la somme de 3 000 euros afin de s’acquitter partiellement des sommes dues et de façon échelonnée par mensualités de 150 euros.

Ses bailleurs s’opposent à cette proposition.

Au surplus, Mme [V] [Z] n’a pas repris le paiement courant de son loyer avant l’audience.

Dès lors, sa demande de délais de paiements sera rejetée.

L’expulsion de Mme [V] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [V] [Z] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 avril 2025, Mme [V] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme mensuelle de 578,02 euros et de condamner Mme [V] [Z] à son paiement à compter de 26 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

6. Sur les dépens :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [V] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

7. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient également de condamner Mme [V] [Z] à payer à M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

8. Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par décision contradictoire, et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS recevable la demande de M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 octobre 2023 entre M. [Y] [H] et son épouse, Mme [D] [L], et mme [V] [Z], concernant le logement [Adresse 6] [Adresse 10] à [Localité 14], sont réunies à la date du 25 avril 2025 à 24.00 heures,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNONS Mme [V] [Z] à payer à M. [Y] [H] et à son épouse, Mme [D] [L], à titre provisionnel, la somme de 5 822,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés en date du 8 octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 198,42 euros à compter à compter du 25 février 2025 et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement,

REJETONS la demande de délais de paiements sollicitée par Mme [V] [Z],

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [V] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [V] [Z] à payer à M. [Y] [H] et Mme [D] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme mensuelle de 578,02 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DIT que l’indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail,

RAPPELONS à Mme [V] [Z] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE,

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 11],

[Adresse 4]

[Localité 7],

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNONS Mme [V] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 février 2025,

CONDAMNONS Mme [V] [Z] à payer à M. [Y] [H] et à Mme [D] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge