COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 05 Septembre 2025

N° RG 25/00113 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZK5N

DEMANDERESSE :

Madame [D] [O] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES AUBIERS, pris en la personne de son syndic, la SAS EQUAN’IMM

domiciliée : chez La SAS EQUAN’IMM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Damien CUVILLIER, Premier Vice-Président Adjoint du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 27 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 25/00113 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZK5N

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Madame [D] [O] [P] a été propriétaire de l’appartement n° 87 dans un immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé au [Adresse 2] qu’elle a revendu en janvier 2024.

Dans le courant de l’été 2013, Madame [O] [P] a constaté un dégât des eaux par infiltrations dont elle a saisi le syndic de copropriété.

Après différentes démarches amiables, avec notamment les assureurs et échec de celles-ci, le syndicat des copropriétaires a agi en justice contre les sociétés ayant réalisé les façades et ce afin notamment d’obtenir désignation d’un expert.

L’expert désigné par trois ordonnances de référé des 24 mai 2016, 9 mai 2017 et 6 octobre 2020 a déposé son rapport le 30 décembre 2020. Ce rapport détaille l’origine des désordres et décrit les travaux à entreprendre pour y remédier.

Par exploit en date du 19 juillet 2021, Madame [D] [O] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de réalisation des travaux préconisés par l’expert et de condamnation provisionnelle au titre des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 21 décembre 2021, le juge des référés de ce siège a, notamment :

ordonné au [Adresse 11] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société VILOGIA PREMIUM, à faire exécuter les travaux réparatoires préconisés dans le rapport d’expertise judiciaire du 30 décembre 2020, afin de faire cesser les infiltrations, dans un délai de huit mois suivant la signification de la décision, sous astreinte pendant quatre mois de 50 € par jour de retard à l’expiration de ce délai,condamné le [Adresse 10] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société VILOGIA PREMIUM, à payer à Madame [D] [O] [P] la somme de 1 584 € au titre de la réparation des embellissements et la somme de 23 653,84 € au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Cette décision, exécutoire par provision, a été signifiée au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] par acte d’huissier en date du 11 janvier 2022.

Les travaux ont débuté le 12 septembre 2022. Le procès verbal de réception des travaux par le syndicat des copropriétaires est en date du 16 janvier 2023.

Toutefois, ayant constaté l’arrêt des infiltrations et l’assèchement des murs et plafonds, Madame [O] [P] a fait réaliser les travaux de réfection dans son appartement à partir du 22 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, Madame [O] [P] a fait assigner le [Adresse 11] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société EQUAN’IMM, aux fins de liquider l’astreinte due au titre de l’exécution tardive des travaux et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 750 €, outre 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont comparu à l’audience du 4 avril 2025.

Après renvoi à leur demande, elles ont été entendues en leurs plaidoiries à l’audience du 27 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, Madame [O] [P], représentée par son avocat, a formulé les demandes suivantes :

liquider définitivement l’astreinte due au titre de l’exécution tardive des travaux à la somme de 4 750 €,condamner le [Adresse 11] [Adresse 8], à payer à Madame [O] [P] la somme de 4 750 € au titre de l’astreinte due,condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à payer à Madame [D] [O] [P] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le [Adresse 11] [Adresse 8] à supporter la charge des entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Madame [O] [P] fait d’abord valoir que le délai pour achever les travaux fixé par le juge des référés expirait le 11 septembre 2022 mais les travaux n’ont commencé que le 12 septembre 2022 pour s’achever, en ce qui concerne Madame [O] [P], le 15 décembre 2022, date à laquelle il a été constaté que ses plafonds étaient secs. Madame [O] [P] soutient dès lors que l’astreinte a couru du 12 septembre au 15 décembre 2022 à raison de 50 € par jour de retard, soit 4 750 €.

Répondant à l’argumentation adverse, Madame [O] [P] fait valoir que le défendeur ne peut utilement prétendre avoir dû faire procéder à de nombreuses études et investigations avant de lancer les travaux, les investigations ayant déjà été faites par l’expert judiciaire et les travaux à réaliser étant également connus et décrits depuis le dépôt du rapport d’expertise en décembre 2020.

Madame [O] [P] ajoute qu’elle n’a pas eu connaissance de la réalisation de travaux conservatoires dans son appartement, ceux-ci, s’ils ont vraiment existé, n’ayant en tout état de cause eu aucun effet puisque des infiltrations ont encore été constatées par huissier le 9 novembre 2022.

Le fait que Madame [O] [P] ne participait pas régulièrement aux assemblées générales des copropriétaires est par ailleurs indifférent, la réalisation des travaux n’ayant été inscrite à l’ordre du jour qu’après que Madame [O] [P] se soit résolue à assigner en réalisation de travaux.

Madame [O] [P] soutient encore qu’elle n’a quitté son appartement que le 16 décembre 2023 et que l’expert a explicitement indiqué que les huisseries de son bien n’étaient pas en cause dans les infiltrations constatées.

Madame [O] [P] soutient que les travaux n’ont été diligentés qu’avec énormément de retard car il existait un conflit d’intérêt entre la société VILOGIA, copropriétaire de la majorité des lots de l’immeuble et le syndic de copropriété alors mandaté, soit la société VILOGIA PREMIUM, liée à la société VILOGIA et qui a tout fait pour éviter à celle-ci d’avoir à avancer l’argent des travaux à effectuer.

En défense le [Adresse 11] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société EQUAN’IMM, représenté par son avocate, a pour sa part formulé les demandes suivantes :

dire mal fondée Madame [D] [O] [P] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,condamner Madame [D] [O] [P] à verser au [Adresse 11] [Adresse 7] AUBIERS représenté par la société EQUAN’IMM, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait d’abord valoir qu’il n’a pas attendu la décision de référé pour entreprendre des travaux puisque des travaux de mise hors d’eau de l’appartement de Madame [O] [P] ont été réalisés le 24 novembre 2021.

Il indique que les travaux ordonnés ont été entrepris dans les délais fixés mais il s’agissait d’un chantier d’ampleur, portant sur de nombreux appartements et nécessitant de nombreuses investigations avant réalisation des travaux de reprises.

Madame [O] [P] et son conseil ont d’ailleurs régulièrement été informés des démarches entreprises :

le recours à un BET et le rapport diagnostic de ce dernier en date du 16 février 2022,les appels d’offre auxquels les réponses devaient être faites pour le 18 mai 2022.

Les travaux à réaliser concernaient de nombreux autres logements et étaient d’une grande ampleur puisqu’il s’agissait de reprendre toute la façade d’un immeuble. Le syndic n’est pas demeuré inactif mais a dû faire face aux délais nécessaires à la réalisation de travaux d’ampleurs.

Le défendeur souligne par ailleurs que Madame [O] [P] a déjà été indemnisée des travaux de reprise effectués dans son appartement et de son trouble de jouissance.

Il apparaît également qu’elle n’occupait plus les lieux lors des travaux et n’a donc pas vraiment été impactée par les trois mois de retard pris dans leur exécution.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA LIQUIDATION DE L’ASTREINTE

Aux termes de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

L’article L 131-4 du même code précise que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En l’espèce, la décision de référé exécutée a laissé au syndicat des copropriétaires un délai de 8 mois à compter de sa signification pour effectuer les travaux, une astreinte provisoire courant ensuite pendant 4 mois au taux de 50 € par jour de retard.

La décision de référé a été signifiée le 11 janvier 2022. Le délai de huit mois pour exécuter les travaux s’est donc achevé le 11 septembre 2022.

Par sa pièce n° 7, le [Adresse 11] [Adresse 8] justifie que dès le 24 novembre 2011, soit dès avant la décision de référé exécutée, il a fait réaliser des travaux conservatoires, à savoir le rebouchage des fissures en façade de l’appartement de Madame [O] [P].

Madame [O] [P] et son conseil en ont été informés au moins par courrier en date du 20 mai 2022 – pièce défendeur n°8.

Par ce même courrier, le défendeur a informé Madame [O] [P] et son conseil de ce qu’un bureau d’étude techniques avait été missionné et avait rendu son rapport le 16 février 2022 et que les appels d’offres étaient lancés avec pour date buttoir de réponse le 18 mai 2022.

Le défendeur signalait par la même occasion rencontrer des difficultés à tenir les délais imposés en suite des graves perturbations causées au secteur du bâtiment en sortie de pandémie par l’inflation des matières premières et les difficultés d’approvisionnement.

Par sa pièce n°8/3, le syndicat des copropriétaires justifie de ce qu’une première réunion de travaux s’est tenue le 13 juillet 2022, les travaux étant alors prévus pour commencer le 1er août 2022 et pour se terminer le 15 septembre, hors intempéries.

Madame [O] [P] justifie pour sa part, par sa pièce n°12, que les travaux n’ont en fait commencé que le 8 septembre pour une durée estimée de 4 semaines.

Des dernières reprises ont été faites entre début novembre et début décembre 2022 et Madame [O] [P] a pu faire constater que ses plafonds étaient secs le 16 décembre 2022, les travaux de reprises des embellissements étant effectués par ses soins dans son appartement le 22 décembre 2022.

De ces éléments, découle que si les travaux ont été réalisés, en ce qui concerne l’appartement de Madame [O] [P] avec trois mois de retard, le syndicat des copropriétaires a été diligent puisqu’un B.E.T a été rapidement saisi, que les appels d’offre ont été émis dans des délais courts et que les travaux étaient initialement prévus pour débuter le 1er août 2022 et se terminer le 15 septembre.

Un retard a finalement été constaté dont il n’est pas démontré qu’il soit imputable au défendeur.

Les travaux se sont déroulés en sortie de pandémie à une période où les approvisionnements étaient compliqués et le fonctionnement des entreprises rendu plus complexe.

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise produit par les parties que les malfaçons portaient sur de très nombreux appartements, dont les occupants ne sont pas toujours présents ou disposés à permettre ou à faciliter les travaux, et que les opérations à mener devaient se dérouler à des hauteurs importantes.

Le retard de trois mois constaté n’est donc pas dû à la négligence ou à la résistance fautive du syndicat des copropriétaires qui a fait son possible pour que les travaux soit réalisés dans les délais impartis par le juge des référés.

Dans ces conditions, les travaux ayant été réalisés et le retard pris n’étant pas imputable au défendeur, il convient de dire, trois ans après la fin des travaux, n’y avoir lieu à liquider l’astreinte provisoire prévue par la décision de référé.

En conséquence, il convient de débouter Madame [O] [P] de sa demande en liquidation d’astreinte.

SUR LES DEPENS

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [O] [P] succombe en sa demande.

En conséquence, il convient de la condamner aux entiers dépens de l’instance.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Madame [O] [P] succombe en sa demande et reste tenue aux entiers dépens.

En conséquence, il convient de débouter Madame [O] [P] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1 000 € au titre des frais exposés pour les besoins de sa défense.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [D] [O] [P] de sa demande en liquidation d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [D] [O] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Madame [D] [O] [P] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [O] [P] à payer au [Adresse 11] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société EQUAN’IMM, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

La greffière Le Président

Sophie ARES Damien CUVILLIER