TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00979 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AYE

Minute : 25/00528

Monsieur [Z] [P]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [T] [G] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [G] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 janvier 2023, M. [Z] [P] a donné à bail à M. [T] [G] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros outre une provision pour charges récupérables de 40 euros.

Suite à des impayés de loyers, M. [Z] [P], par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, a fait signifier à M. [T] [G] [E] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 097,38 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que de l’occupation du logement dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 16 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, M. [Z] [P] a fait assigner M. [T] [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et la résiliation du bail liant les parties,

Ordonner en conséquence, l’expulsion sans délai de M. [T] [G] [E] et ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4] [Localité 9] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [T] [G] [E] à payer à M. [Z] [P] à titre provisionnel la somme de 4 158,02 euros arrêtée à mars 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement,

Condamner M. [T] [G] [E] au paiement des indemnités d’occupation postérieures fixées au montant du loyer conventionnel et des charges majoré de 50% jusqu’à la libération des lieux

Condamner le défendeur à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi qu’aux entier dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 31 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, M. [Z] [P], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a actualisé la dette locative à la somme de 6 019,33 euros échéance de mars inclus et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [T] [G] [E] a comparu en personne. Il a reconnu ne pas avoir repris le paiement du loyer courant et ne pas être en situation de payer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [Z] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à l’article VII de ses conditions générales qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées (…) "

M. [Z] [P] a fait signifier, le 15 juillet 2024, à M. [T] [G] [E] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 097,38 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 26 janvier 2023 est résilié à la date du 16 septembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [T] [G] [E], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [T] [G] [E], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [Z] [P] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 16 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

M. [Z] [P] ne démontre pas subir un préjudice autre que celui causé par la perte du loyer, il sera donc débouté de sa demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel et charges majoré de 50%.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Z] [P] au soutien de sa demande verse aux débats le bail du 26 janvier 2023, le commandement de payer délivré le 15 juillet 2024 et un décompte de la créance actualisé au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, faisant apparaître un solde d’arriéré locatif de 6 019,22 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] [G] [E] à payer à M. [Z] [P] la somme provisionnelle de 6 019,22 euros, au titre des sommes dues au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [G] [E], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] [P], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. M. [T] [G] [E] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [Z] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 26 janvier 2023 entre M. [Z] [P] d’une part et M. [T] [G] [E] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 4] [Localité 9], sont réunies à la date du 16 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] [G] [E] des lieux situés [Adresse 4] [Localité 9], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute M. [Z] [P] de sa demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel et des chargés majoré de 50%,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [T] [G] [E] à compter du 16 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [T] [G] [E] à payer à M. [Z] [P] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [T] [G] [E] à payer à M. [Z] [P] de la somme provisionnelle de 6 019,22 euros, au titre des sommes dues au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente,

Condamne M. [T] [G] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024,

Condamne M. [T] [G] [E] à payer à M. [Z] [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge