TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02936 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FCGV

AFFAIRE : S.C.I. SION / [V] [D] [K], [Y] [P]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. SION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence ROUGET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEURS

M. [V] [D] [K]

né le 01 Juin 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [Y] [P]

née le 01 Janvier 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière SION a, par contrat signé le 19 août 2014, donné à bail à Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] un appartement n°A21, une cave n°12 et un garage n°8 au sein de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 804 euros, outre des provisions pour charges de 90 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 4 décembre 2024, remis à domicile à Monsieur [V] [K] et à remis à personne à Madame [Y] [P], la société civile immobilière SION les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 2 septembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 19 août 2014 à la date d’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer valant mise en demeure, et resté sans effet ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement dont s’agit, et devront libérer les lieux occupés sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger que faute par « elle » d’exécuter volontairement le jugement, la SCI SION sera autorisée à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à l’expulsion de tous biens occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de celui-ci et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, et jusqu’au départ de Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] à payer à la SCI SION la somme de 6 245,68 euros, représentant les charges échues et restées impayées au 21 novembre 2024, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] à payer à la SCI SION la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 juin 2024.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, la société civile immobilière SION, représentée par son Conseil, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 20 août 2025 à la somme de 15 471,29 euros.

Monsieur [V] [K] était présent et Madame [Y] [P] n’était ni présente, ni représentée. Monsieur [V] [K] a expliqué être séparé de Madame [Y] [P] depuis janvier 2025, percevoir 1 108 euros d’indemnités de chômage et travailler sporadiquement en tant que saisonnier.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 19 août 2014. La clause résolutoire insérée au contrat (article 2.10 des conditions générales) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 24 juin 2024, d’un commandement de payer la somme de 1 945,30 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 25 août 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] et tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échu et laissés impayés, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 20 août 2025, s’élève à la somme de 14 464,76 euros, après soustraction des frais d’assurance (1 006, 53 euros) et des frais de commandement de payer (145, 31 euros) et d’assignation (182,49 euros) prélevés au cours des trois années précédant la date du commandement de payer, qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée s’élevant à 15 471,29 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le 24 juin 2024, sur la somme de 1 945,30 euros, et à compter de l’assignation, le 4 décembre 2024, sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 400 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 25 août 2024 du contrat de location conclus entre la société civile immobilière SION, d’une part, et Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P], d’autre part, portant sur un appartement n°A21, un parking couvert n°A21, une cave n°12 et un garage n°8 au sein de l’immeuble Jade situé [Adresse 1] à [Localité 7], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] à la payer à la société civile immobilière SION ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] à payer à la société civile immobilière SION la somme de 14 464,76 euros, arrêtée au 20 août 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le 24 juin 2024, sur la somme de 1 945,30 euros, et à compter de l’assignation, le 4 décembre 2024, sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [P] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,