TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04478 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPCQ

N° de Minute : 25/1406

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[E] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [G], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Cyrielle BAUDEMONT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 2024 à effet au 15 juillet 2024, la S.A d’HLM Logis Métropole a donné à bail à Madame [E] [G] un logement situé [Adresse 3], bâtiment n°1, appartement n°1201, à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 485,98 euros, outre une provision sur charges de 90,7 euros, pour une durée de trois mois renouvelable.

Par acte sous seing privé du même jour, la S.A d’HLM Logis Métropole a donné à bail à Madame [E] [G] une place de parking n°60 située à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 18 euros et une provision sur charges de 5,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la S.A d’HLM Logis Métropole a fait signifier à Madame [E] [G] un commandement de payer la somme principale de 1.793,82 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la S.A d’HLM Logis Métropole a fait assigner Madame [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation des baux, et à défaut, prononcer la résiliation des baux ;

Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Madame [E] [G] ;

Condamner Madame [E] [G] à lui payer :

— la somme de 2.521,20 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 11 avril 2025 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, subissant les augmentations légales, à compter d’avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A d’HLM Logis Métropole comparaît représentée par son conseil.

La S.A d’HLM Logis Métropole s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 14 août 2025, à la somme de 3.094,39 euros.

La S.A d’HLM Logis Métropole ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement. En revanche, elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire et rappelle que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Madame [E] [G] comparait en personne. Elle ne conteste pas le principe ou le montant de la dette locative. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 25 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise percevoir environ 1.300 euros d’allocations sociales et familiales. Elle assume la charge de deux enfants. Elle explique la dette locative par un arrêt de travail de janvier à août 2024 ayant entraîné une baisse de revenus et une rupture de son contrat de travail en septembre 2024, qualifiée de démission par son employeur et de licenciement par la locataire, contestée devant la juridiction prud’homale. Elle précise ne percevoir le revenu de solidarité active que depuis juin 2025. Elle ajoute avoir déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement qui n’a pas encore fait l’objet d’une décision sur la recevabilité.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Par note en délibéré reçue le 9 octobre 2025, communiquée à la partie adverse à la même date, Madame [E] [G] a, comme elle y avait été autorisée, justifié de ses ressources et charges ainsi que la preuve d’un paiement de 150 euros le 4 octobre 2025.

La S.A d’HLM Logis Métropole n’a pas fait valoir d’observations en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A d’HLM Logis Métropole justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A d’HLM Logis Métropole justifie avoir notifié au préfet du Nord le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 24 juin 2024 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [E] [G] le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.793,82 euros.

Si les baux sont postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, les parties ont contractuellement maintenu un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 mars 2025.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A d’HLM Logis Métropole fait ressortir une dette d’un montant de 3.094,39 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 août 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 2.962,41 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [G] à payer à la S.A d’HLM Logis Métropole la somme de 2.962,41 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 août 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.793,82 euros, à compter du 11 avril 2025, date de l’assignation, pour la somme de 2.521,20 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, Madame [E] [G] propose de verser la somme de 25 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.A d’HLM Logis Métropole donne son accord pour des délais de paiement mais s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort de l’historique de compte que, à l’exception des versements d’allocations pour le logement et la réduction loyer solidarité, aucun paiement n’est intervenu depuis près d’un an. Toutefois, par note en délibéré, la locataire a justifié d’un paiement de 150 euros, c’est-à-dire sa part à charge. Les allocations pour le logement n’ayant pas été suspendues, le paiement de la part à charge en octobre 2025 permet de considérer que la locataire a repris le paiement du loyer courant.

Il résulte des pièces justificatives adressées en cours de délibéré que la locataire a, effectivement, connu une baisse de salaire en janvier 2024, en raison d’un arrêt maladie, puis un budget particulèrement contraint jusqu’à juillet 2025. Ce n’est, en effet, qu’à cette date qu’elle a perçu le revenu de solidarité active majoré avec le reste des allocations familiales auxquelles elle a droit compte tenu de la composition familiale. Les attestations de paiement montrent qu’elle perçoit 1.974,89 euros de ressources mensuelles. Elle assume la charge d’un enfant majeur mais non indépendant et d’un nouveau né.

Ces ressources, aujourd’hui stabilisées, la placent en situation d’apurer sa dette locative en sus de son loyer courant.

Néanmoins, sa proposition est manifestement insuffisante pour y parvenir dans le délai légal.

Madame [E] [G] sera donc autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 82 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [E] [G] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A d’HLM Logis Métropole pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [E] [G] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A d’HLM Logis Métropole au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A d’HLM Logis Métropole recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 24 juin 2024 entre la S.A d’HLM Logis Métropole et Madame [E] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation et du parking n°60, situés [Adresse 3], bâtiment n°1, appartement n°1201, à [Localité 3] ainsi que la place de parking n°60 sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à la S.A d’HLM Logis Métropole la somme de 2.962,41 euros, créance arrêtée au 14 août 2025, terme d’août 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.793,82 euros, à compter du 11 avril 2025, date de l’assignation, pour la somme de 2.521,20 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [E] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 82 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour Madame [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4], à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A d’HLM Logis Métropole puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin Madame [E] [G] à payer à la S.A d’HLM Logis Métropole à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— rappelle que Madame [E] [G] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Madame [E] [G] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Madame [E] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,