TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00992 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RLK

N° de MINUTE : 26/00643

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet AMC, SARL agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [L], représentée par son Gérant

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [L] est propriétaire des lots n°2354 et 2752 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à LA COURNEUVE (93120), représenté par son syndic en exercice le cabinet AMC (S.A.R.L.), a fait assigner la S.C.I. [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner la S.C.I. [L] à lui payer la somme de 15.495,18 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure ;

— condamner la S.C.I. [L] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la S.C.I. [L] à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [L] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration.

— maintenir l’exécution provisoire de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice la S.C.I. [L] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [L],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 8 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 15.495,18 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 23 septembre 2021, 31 mai 2022, 2 mai 2023, 13 mai 2024 et 25 juin 2025 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, et 2024, vote du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. [L],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 7 novembre 2024 adressée à la S.C.I. [L].

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 36 + 36 + 125,84 + 36 + 36 + 36 + 36 + 36 + 36 + 36 soit 449,84 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, de tels frais ne s’analysant pas juridiquement en des charges de copropriété.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompté arrêté au 8 janvier 2025 s’élève donc à la somme de 15.495,18 – 449,84 soit 15.045,34 euros.

De son côté, la S.C.I. [L], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 15.045,34 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 8 janvier 2025.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur, sur la somme de 13.872,05 euros (correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des frais de recouvrement identifiés ci-dessus), et à compter du 28 janvier 2025, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la S.C.I. [L] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2022.

Les manquements répétés de l’intéressée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

En application de l’article 768 alinéa 2 in fine du code de procédure civile, le tribunal n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 4 du code de procédure civile dispose par ailleurs que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite dans son assignation la condamnation de la S.C.I. [L] « aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration. »

Le demandeur ne chiffrant pas, cependant, cette demande dans ces écritures, ainsi que la charge lui en incombe, cette demande ni déterminée ni déterminable ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. [L] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 15.045,34 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 8 janvier 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 13.872,05 euros, et à compter du 28 janvier 2025 sur le surplus ;

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au paiement des « frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration » ;

CONDAMNE la S.C.I. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 04 Mai 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES