TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00196

N° Portalis DB2G-W-B7I-IWU4

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

31 mars 2026

Dans la procédure introduite par :

[…]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [C] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

S.A.S. […] “[…]”

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Yasmine HANK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 25

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 janvier 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2021 réitéré par acte authentique en date du 30 décembre 2021, la […] a acquis auprès de M.[C] [Y] par l’entremise de la […] un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2] [Adresse 5] moyennant un prix de 880 000 euros en ce compris une commission d’agence à hauteur de 42600 euros à la charge du vendeur.

Alléguant de la présence de désordres liés à la présence de mérules, la […] a, par acte introductif d’instance transmis au greffe par voie électronique le 25 mars 2024 et signifié le 28 mars 2024 et 10 avril 2024 à M.[Y] et à la […], attrait ces derniers devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Dans ses dernière conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025, la […] sollicite du tribunal de:

— déclarer recevable et bien fondée sa demande;

— dire et juger qu’il y a vice caché existant au moment de la vente et connu par le vendeur M.[Y] concernant l’humidité, les infiltrations et la présence de la mérule qui a proliférée dans le bâtiment;

— dire et juger que l’agent immobilier a manqué vis-à-vis de l’acquéreur à son obligation d’information et de conseil;

— condamner conjointement et solidairement M.[Y] et la […] à lui payer un montant de 242000 euros à titre de dommages et intérêts;

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer les montants suivants au titre des divers frais de rapport diagnostic et constat engagés par elle soit un montant de:

pour le rapport de l’expert [Q]:2400 eurospour le rapport du diagnostiqueur […]:1000 eurospour le procès-verbal de l’huissier de justice:700 euros-les condamner conjointement et solidairement à lui payer une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens;

Au soutien de ses conclusions, la […] expose que:

— le propriétaire tout comme le professionnel chargé de la vente restent soumis à une obligation d’information de l’acquéreur et ce même en l’absence d’arrêté préfectoral au visa des articles 1240 et 1112-1 du Code civil;

— il est fourni un rapport d’expertise privée corroboré par d’autres éléments;

— le vendeur ne pouvait ignorer les ignorations d’eau et la présence de mérules;

— le caractère ancien du bâti, combiné à une humidité structurelle aurait pu et du éveiller l’attention de l’agence immobilière.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2025, la […] sollicite du tribunal de:

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes et prétentions à son encontre;

— condamner la demanderesse subsidiairement toutes parties succombantes, à lui payer un montant de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner la demanderesse subsidiairement toutes parties succombantes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses conclusions, la […] expose que:

— la demanderesse est une professionnelle de l’immobilier;

— s’agissant des vices cachés, il existe une clause d’exonération des vices cachés et la demanderesse disposait d’un délai de 2 ans pour agir;

— le dol doit être prouvé et en cas de dol du vendeur, la responsabilité de l’agent immobilier est écartée;

— le rapport d’expertise privée même contradictoire n’ a pas la même valeur probante qu’un rapport d’expertise judiciaire;

— au moment de la vente, la présence de mérule et l’humidité n’étaient pas apparent au moment de la vente;

— elle n’est pas un professionnel de la construction ou un diagnostiqueur;

— il n’y avait aucune obligation d’état parasitaire;

— l’origine de l’humidité provient de la réalisation des travaux par une société;

— le préjudice réparable ne peut consister qu’en une perte de chance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, M.[Y] sollicite du tribunal de:

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

— la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses conclusions, M.[Y] expose que:

— il n’est pas un professionnel de l’immobilier et il doit bénéficier de la clause de non-garantie des vices;

— il n’est pas rapporté la preuve de sa connaissance du vice;

— les détériorations n’ont été révélées qu’à l’occasion de travaux destructifs réalisés sous la supervision d’un architecte;

— les pièces produites par la demanderesse ne permettent pas d’attester de la moindre fuite en provenance de la toiture.

L’ordonnance de clôture a été renude le 18 septembre 2025.

A l’audience de plaidoirie en date du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

Pour un exposé plus complet du litige, il est renvoyé aux conclusions des parties en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger''constater', “donner acte” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.

I) Sur la demande de condamnation solidaire en paiement formée par la […].

Selon l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

***

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du Code civil rappelle que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

***

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à garantie lorsque le vice caché affectant la chose la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un prix moindre s’il l’avait connu.

Pour que la garantie des vices cachés s’applique, trois conditions doivent être réunies : le vice doit être caché, antérieur à la vente et il doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer l’usage de façon importante.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (Cass. 3ème civ, 16 décembre 2009 n° 09-10.540). La preuve de sa mauvaise foi est à la charge de l’acquéreur, qui peut la rapporter par tous moyens (Cass. 3ème civ, 5 juillet 2018, n° 17-18.279).

Il résulte enfin de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

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Selon l’article 246 du Code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non-judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties , peu important qu’elle l’ait été en présence de l’ensemble de celles-ci ( Cass civ 2ème 13 septembre 2018 numéro 17-20.099).

Cependant la preuve du fait litigieux ne peut être écartée au motif que ne sont produits que des rapports non-contradictoires sans que le juge vérifie si ces rapports ne se corroborent pas entre eux ( Cass Civ 3ème 16 février 2022 numero 20-22.778)

Sur la responsabilité de M.[Y]

En l’espèce,la promesse de vente et l’acte authentique de vente comportent au paragraphe “Mérules” la mention suivante : “ les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l’obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide.

Le BIEN ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d’un rique de méruel délimitée par un arrêté préfectoral.

Le VENDEUR déclare ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritements ou de déformaton dans le bois ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parimi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon”.

Il ressort du rapport d’expertise privé en date du 14 décembre 2022 dressé par la […] qu’il a été constaté que le bien était “infecté” par la mérule dans des zones limitées à la ligne intermédiaire entre le plafond du R+1 et le plancher des combles au R+2 dans une zone délimitée.

L’expert a constaté en outre qu’une pièce du bien a subi en outre un dégât des eaux sans indice de la présence de mérules mais avec développement de moisissures .

Il conclut que le développement de la mérule résulte de défauts d’étanchéité en toiture et que le champignon est “bien la conséquence des fuites”.

Le constat d’huissier dressé par Me [T] le 19 septembre 2023 que ce dernier a constaté au dernier étage de l’immeuble la présence de mérule au niveau des pannes sablière et des abouts de chevron avec un désagrègement et un pourrissement de certains linteaux, également constaté au premier étage. Il rajoute l’existence d’une pourriture cubique présente dans la “quasi-totalité “ du pourtour de la maison.

Le constat d’huissier dressé par Me [T] le 21 septembre 2023 fait état de buses d’aération posées à l’envers et à l’intérieur au rez-de-chaussée et au 1er étage ainsi que de l’absence de fenêtre en partie haute dans une autre pièce et de joint compribande sur une autre fenêtre.

Il résulte en outre du rapport d’expertise privé en date du 30 octobre 2023 rédigé par M.[Q] confirme une infestation du mérule à l’origine des pourritures cubiques des bois, conséquence des infiltrations qui sont antérieures à la vente du bien.

Enfin, le constat dressé par Me [T] le 8 avril 2024 qu’il a été noté la présence dans les combles du bâtiment de chamignons lignivores visibles au niveau des chevrons et des voliges, sur les liteaux et au niveau de l’encadrement de la lucarne oeil de boeuf.

La demanderesse fonde son action à l’encontre de M. [Y] sur la garantie des vices cachés, sur l’obligation précontractuelle d’information de l’article 1112-1 du Code civil et sur l’obligation d’information générale fondée à la fois sur les dispositions de l’article 1104 du Code civil et 1240 du Code civil.

Ceci étant rappelé, il doit être observé que la demanderesse reconnait elle même que le bien n’était pas situé dans une zone de présence d’un risque de mérule imposant au vendeur d’un immeuble bâti d’en informer l’acquéreur au sens de l’article L126-25 du Code de la construction et de l’habitation.

Cependant et indépendamment de la situation géographique du bien, le vendeur doit informer l’acquéreur de la contamination actuelle ou passée de l’immeuble vendu et expose le premier s’il ne le fait pas, à réparer les désordres imputables à ce vice ( Cass Civ 3ème 19 novembre 2008 numéro 07-16.746).

Si la demanderesse ne conteste pas la qualité de non-professionnel de M.[Y], elle soutient que ce dernier ne pouvait ignorer l’existence de la mérule.

Or, et comme le rapporte le constat d’huissier en date du 19 septembre 2023 en relatant les déclarations de la […], la présence de mérule a été découverte après la mise en oeuvre de travaux de rénocation ayant nécessité la dépose de “ certains éléments”.

Les deux expertises réalisées corroborées par les procès-verbaux du commissaire de justice permettent de retenir que la présence de la mérule n’est pas généralisée à l’ensemble du bien immobilier et qu’elle est apparue dans un laps de temps relativement proche de la vente attestant que le champignon affectait le bien lors de la vente.

Néanmoins, l’affirmation de M.[Q] laissant penser que le vendeur ne pouvait ignorer la présence des champignons non reprise dans le rapport de la […] est insuffisamment établie au regard des éléments produits et au regard de la nature des travaux de dépose non connus mais manifestement importants.

S’il est également avéré que l’origine de la présence de la mérule est due à des infiltrations en toiture, il n’est nullement démontré que ces infiltrations étaient visibles et connues de l’acquéreur.

En outre, si la […] affirme que les fenêtres ont été mal posées, le lien en ce défaut de pose allégué et la profilération de la mérule due à l’humidité n’est pas établi.

Par conséquent, il n’est pas démontré que M.[Y] ait eu connaissance de l’existence d’infiltrations et de la présence de mérule.

Les demandes de condamnation en paiement formées par la […] à l’encontre de M.[Y] à titre de dommages et intérêts, au titre du rapport de l’expert [Q], du rapport du diagnostiqueur […] et du procès-verbal d’huissier seront rejetées.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Il est admis que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de cette dernière au sens de l’article 1240 du Code civil.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre.

S’il est exact que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et qu’à ce titre, il ne peut lui être demandé de pratiquer des sondages destructifs pour procéder à des vérifications, il doit néanmoins avoir des connaissances lui permettant d’être vigilant quant à l’état du bien qu’il est chargé de vendre.

Cependant, et comme indiqué supra, s’il est établi que la mérule était bien présente au moment de la vente, il n’est pas démontré que les parties atteintes ou les infiltrations ayant entrainé la prolifération du champignon étaient apparentes au moment de la vente ou que le bien ait présenté des signes d’insalubrité ou de risque biologique pour la santé des personnes.

Les demandes de condamnation en paiement formées par la […] à l’encontre de la […] à titre de dommages et intérêts, au titre du rapport de l’expert [Q], du rapport du diagnostiqueur […] et du procès-verbal d’huissier seront rejetées.

IV) Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La […] sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SARL SOLDERMAN sera condamnée au paiement de sommes suivantes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile:

-1500 euros à M.[Y];

-1500 euros à la […].

La demande formée à ce titre par la […] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de condamnation en paiement conjointes et solidaires formées par la […] à l’encontre de la […] exploitant sous l’enseigne […] et de M.[C] [Y] à titre de dommages et intérêts, au titre du rapport de l’expert [Q], du rapport du diagnostiqueur […] et du procès-verbal d’huissier ;

CONDAMNE la […] au paiement des sommes suivantes au titre de l’article 700 :

—  1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à M.[C] [Y],

—  1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à la […] exploitant sous l’enseigne […] ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par la […] ;

CONDAMNE la […] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,