TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01847 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZM5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MARS 2025

MINUTE N° 25/00378

— ---------------

Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société CELI 93

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1183

ET :

La société KM EXOTIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

***********************************************

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er mars 2018, la SCI CELI 93 a donné à bail commercial à la SARL KM EXOTIQUE, pour une durée de neuf années, des locaux (lots 1, 2, 70 et 71) situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18.400 euros, outre les charges et les taxes.

Le 5 décembre 2023, la SCI CELI 93 a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL KM EXOTIQUE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 31 octobre 2024, la SCI CELI 93 a fait assigner la SARL KM EXOTIQUE pour obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et l’expulsion de la SARL KM EXOTIQUE ; elle a fait dénoncer l’assignation à l’Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d’allocations familiales d’Ile-de-France.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 février 2025 et la décision mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, l’URSSAF n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI CELI 93, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu le bail du 1 er mars 2018,

Vu le commandement de payer du 5 décembre 2023,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Sur la clause résolutoire et l’expulsion de la société KM EXOTIQUE :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 1er mars 2018 à effet du 6 janvier 2024. ORDONNER l’expulsion de la société KM EXOTIQUE, au besoin avec le concours de la force publique et assistance d’un serrurier dans le mois de la décision à intervenir, après avoir satisfait à toutes les obligations d’un locataire sortant. AUTORISER la société SCI CELI 93 à faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais exclusifs de la société KM EXOTIQUE.

Sur l’indemnité d’occupation :

CONDAMNER la société KM EXOTIQUE à une indemnité d’occupation égale à 150% du loyer du dernier terme en vigueur.

Sur le dépôt de garantie :

JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 4.600 € restera acquis à la société SCI CELI 93.

Sur la dette locative :

CONDAMNER la société KM EXOTIQUE à payer à la SCI CELI 93 la somme provisionnelle de 69.640,31 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2025, sauf à parfaire. CONDAMNER la société KM EXOTIQUE à payer à la SCI CELI 93 la somme provisionnelle de 6.964,03 € au titre des pénalités contractuelles. CONDAMNER la société KM EXOTIQUE à payer à la SCI CELI 93 les intérêts de retard calculés au taux légal.

En tout état de cause :

DEBOUTER KM EXOTIQUE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société KM EXOTIQUE à payer à la SCI CELI 93 la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la société KM EXOTIQUE aux entiers dépens, qui incluront le coût de l’assignation et du commandement de payer signifié le 5 décembre 2023, et autoriser Maître Delphine Brunet à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL KM EXOTIQUE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu l’article 117 du Code de procédure civile,

À titre principal :

DECLARER nulle l’assignation délivrée le 31 octobre 2024 par la SCI CELI 93 à la société KM EXOTIQUE;CONDAMNER SCI CELI 93 aux entiers dépens.

À titre subsidiaire :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

ACCORDER à la société KM EXOTIQUE des délais de paiement à raison de 24 mensualités,ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 1 er mars 2018,DIRE que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de l’URSSAF

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nullité de l’assignation

La SARL KM EXOTIQUE sollicite de voir déclarée l’assignation qui lui a été délivrée nulle aux motifs que Maître [U], ès qualités de mandataire ad hoc en vertu d’une ordonnance du Tribunal judiciaire de BOBIGNY du 30 juin 2022, ne bénéficie pas d’un pouvoir général de représentation à l’instar d’un administrateur provisoire et qu’ainsi elle ne pouvait valablement la faire assigner.

Le mandataire judiciaire ès qualités réplique qu’aux termes de l’ordonnance rendue le 30 juin 2022, il a la capacité à agir en justice notamment pour des actes de gestion courante ce qui est le cas en l’espèce.

Conformément aux dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

Selon les articles 118 et 119 du code précité, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief.

En l’espèce, par ordonnance rendue le 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny à désigné Maître [W] [U] notamment pour administrer la SCI CELI 93 ce qui inclut nécessairement d’agir en justice dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier locatif. Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés de modifier une décision désignant un tel administrateur, même s’il est regrettable qu’aucune durée de fin de mission n’ait été mentionnée et qu’à ce jour un nouveau gérant ne paraît pas avoir été désigné.

En conséquence, la nullité de l’assignation pour défaut de capacité d’ester en justice sera rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 5 décembre 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 51.000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, 5.100 euros au titre de la clause pénale de 10 % et 326,98 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 5 janvier 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL KM EXOTIQUE, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 1er mars 2018, le commandement de payer du 5 décembre 2023 et le décompte actualisé au 1er mars 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 69.313,33 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal.

Sur la clause pénale, la majoration de l’indemnité d’occupation, le dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’acquisition du dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de paiement

A titre subsidiaire, la SARL KM EXOTIQUE sollicite des délais de paiement.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort des bilans des exercices comptables des années 2022 et 2023 produit en pièces 2 et 3 par la défenderesse que le montant de son chiffre d’affaires s’élevait respectivement pour ses années à 29.050 et 29.601 euros pour des résultats de 530 et 852 euros. Enfin, les liquidités sont de l’ordre de 1.000 euros. Enfin, le résultat prévisionnel produit en pièce 1 fait état d’un chiffre d’affaires de 62.400 euros et d’un résultat net de 3.146,70 euros. Cependant, force est de constater qu’aucune pièce comptable actualisée ne vient le corroborer alors même que l’année comptable 2024 est terminée.

Par suite, il n’est pas établi qu’avec des délais, la SARL KM EXOTIQUE sera en mesure de s’acquitter de sa dette locative de 69.313,33 euros ainsi que du loyer courant.

En conséquence, la SARL KM EXOTIQUE sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL KM EXOTIQUE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 5 décembre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI CELI 93 au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

REJETONS la nullité de l’assignation pour défaut de capacité d’ester en justice soulevée par la SARL KM EXOTIQUE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er mars 2018 liant les parties sont réunies à la date du 5 janvier 2024 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL KM EXOTIQUE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 1er mars 2018, situés [Adresse 2], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL KM EXOTIQUE à payer en deniers ou quittances à la SCI CELI 93 la somme de 69.313,33 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SARL KM EXOTIQUE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 5 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 1er mars 2018 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’acquisition du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS la SARL KM EXOTIQUE de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire du bail ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SARL KM EXOTIQUE à verser à la SCI CELI 93 la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL KM EXOTIQUE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 5 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 MARS 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN