TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02017 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCZG

N° de Minute : 25/00024

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 17 Mars 2025

[G] [I]

[T] [I]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [I], demeurant [Adresse 2]

Mme [T] [I], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Mathilde ROUSSELLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Février 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/2017 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 12 décembre 2022, la SA VILOGIA a donné à bail à [G] [I] et [T] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 401,36 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, [G] [I] et [T] [I] ont fait citer la SA VILOGIA à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 7 février 2024 afin d’obtenir :

à titre principal, la condamnation de cette dernière à les reloger sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

à titre subsidiaire, la condamnation de la SA VIOLGIA à effectuer les travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et l’autorisation de consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à relogement ou jusqu’à réalisation des travaux ;

en tout état de cause, la condamnation de la SA VILOGIA à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 février 2025, [G] [I] et [T] [I] ont comparu représentés par leur conseil.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, ils ont demandé au juge des contentieux de la protection  :

à titre principal, de condamner la SA VILOGIA à les reloger sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans un appartement comparable en termes de superficie et de budget dans le quartier de [Localité 6] ;à titre subsidiaire, de condamner la SA VIOLGIA à effectuer les travaux pour remédier à l’infiltration, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et l’autorisation de consigner les loyers à la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à relogement ou jusqu’à réalisation des travaux pour remédier à l’infiltration ;en tout état de cause, la condamnation de la SA VILOGIA à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de dire n’y avoir lieu à référé et d’inviter les requérants à mieux se pourvoir, subsidiairement, de débouter ces derniers de leurs prétentions et de les condamner à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS

sur la demande de relogement sous astreinte

Ni les dispositions du code civil, ni celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sanctionnent le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent par l’obligation faite à ce dernier de conclure avec son locataire un nouveau bail portant sur un logement similaire.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

RG : 24/2017 – Page – SD

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les éléments d’équipement et de confort doivent permettre d’assurer un chauffage normal. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution (…).

En l’espèce, les locataires produisent :

*un courrier rédigé par la Mairie de [Localité 7] le 5 juin 2023, aux termes duquel il apparaît qu’après avoir procédé à la visite du logement le 25 avril 2023, le service communal d’hygiène et de santé a constaté les faits suivants :

entrée/séjour :

plafond et murs entrée : auréole, trace infiltration eau de pluie au niveau de la jonction toiture terrasse N+1, chute partielle matériaux plafond (peinture, enduits…) vérifier étanchéité toit terrasse et état des descentes d’eaux pluviales ;placard entrée : microfissures sur toute la hauteur du mur de fond du placard intégré.Ce courrier précise que le bailleur a été mis en demeure de remédier à ces désordres dans un délai de deux mois.

*un courrier rédigé par la Mairie de [Localité 7] le 30 mai 2024, aux termes duquel il apparaît qu’après avoir procédé à la visite du logement le 16 mai 2024, le service communal d’hygiène et de santé a constaté les faits suivants :

entrée/séjour :

plafond et murs entrée : traces infiltration eau de pluie au niveau de la jonction toiture terrasse N+1, chute partielle matériaux plafond (peinture, enduits…). Le plafond est noirci par le développement de moisissures ;

la porte d’entrée n’assure plus son herméticité à l’air et à l’eau et ne ferme plus de façon sécurisée ;

placard entrée : microfissures sur toute la hauteur du mur de fond du placard intégré. Le plafond est noirci par la moisissure et s’est partiellement effondré. La visite a eu lieu un jour pluvieux et la chute de gouttes de pluies dans ce placard a pu être constatée lors du contrôle.

Ce courrier précise que le bailleur a été mis en demeure de remédier à ces désordres dans un délai d’un mois.

De tels désordres affectent la décence du logement en application des dispositions susvisées.

Il est constant que la porte d’entrée a été réparée au mois de janvier 2025 ; qu’aucune demande n’est formulée à ce titre.

L’existence d’infiltrations d’eau ayant affecté le plafond du hall d’entrée du logement n’est pas contestée ; la SA VILOGIA produit un rapport préliminaire d’expertise, daté du 29 septembre 2023, réalisé suite à la déclaration des dommages suivants : « infiltration plafond hall d’entrée provenant de la façade occasionnant des dégradations de peinture ». Ce rapport constate l’existence d’infiltrations d’eau endommageant les embellissements du plafond du hall d’entrée du logement n°B07, trouvant leur origine dans le « défaut d’étanchéité du pare-pluie du bardage du logement du niveau supérieur au droit de l’acorète et des fixations de brise-vue. ». La conclusion de ce rapport est rédigée en ces termes : « il est nécessaire de procéder à la dépose pour réemploi des lames de bardage et du brise vue pour reconstituer l’étanchéité du pare-pluie. Le coût de ces travaux peut être estimé, forfaitairement et à dire d’expert, à 1.350 euros. Les dommages consécutifs aux embellissements peuvent être estimés, forfaitairement et à dire d’expert, à 440 euros. »

La SA VILOGIA justifie de l’exécution des travaux préconisés par l’expertise pour remédier aux infiltrations par la production de la facture y afférente, datée du 29 février 2024 (pièce 3/2).

Force est toutefois de constater que ces travaux n’ont pas suffi à mettre fin aux infiltrations dès lors que des gouttes de pluies tombaient du plafond du placard de l’entrée du logement lors de la visite du service communal d’hygiène et de santé du 16 mai 2024.

Par conséquent, la SA VILOGIA sera condamnée à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations présentes dans l’entrée du logement dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. Passé ce délai, cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Sur la demande de consignation des loyers

En application de l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, dès lors que les infiltrations n’affectent qu’une partie de l’entrée du logement, que la SA VILOGIA n’est pas demeurée inerte face à ces désordres et que la condamnation à effectuer les travaux est assortie d’une astreinte, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner en sus la consignation des loyers jusqu’à l’exécution des travaux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA VILOGIA qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de [G] [I] et [T] [I] les frais irrépétibles exposés non compris dans les dépens. Il leur sera alloué la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS [G] [I] et [T] [I] de leur demande principale ;

CONDAMNONS la SA VILOGIA à effectuer, dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], les travaux nécessaires aux fins de remédier aux infiltrations affectant l’entrée du logement et de son placard, ce dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

REJETONS la demande de consignation des loyers ;

CONDAMNONS la SA VILOGIA à payer à [G] [I] et [T] [I] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA VILOGIA aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE