TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/04854 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQEO

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 12 Novembre 2025

S.A. [Adresse 4]

C/

[W] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. D’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocate au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [W] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Septembre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié établi par Maître [H] [U], notaire à [Localité 6], du 28 janvier 2020 la SA d’HLM VILOGIA a donné en location-accession à Monsieur [W] [F], un immeuble à usage d’habitation et stationnement accessoire sis à [Adresse 2].

Le 11 septembre 2024, la SA d’HLM VILOGIA a fait signifier à Monsieur [W] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Monsieur [W] [F] devant le Tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de voir:

— constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à défaut la prononcer;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique

— le condamner à lui payer :

* la somme de 12483,90 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025;

* une indemnité d’occupation de 482 € par mois;

* 2640 € au titre de l’indemnité de résiliation;

* 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le locataire au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes d’exécution subséquents.

— ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors de l’audience du 10 septembre 2025, la SA d’HLM VILOGIA, régulièrement représentée a repris l’intégralité des demandes figurant dans son assignation. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 14738,67 € au 31 août 2025 s’opposant à l’octroi de tous délais de paiement en précisant que le locataire n’a pas respecté ses propositions de paiement et n’a rien réglé.

En défense, Monsieur [W] [F] sollicite des délais de paiement sans proposer de montant et explique avoir rencontrer des difficultés du fait de la cessation de paiement de sa société.

MOTIFS DE LA DECISION

1 ) Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la Loi du 27 juillet 2023 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée six semaines avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 18.04.2025.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la SA d’HLM VILOGIA a saisi l’organisme payeur des aides publiques au logement en vue du maintien du versement des aides le 17.09.2024, et que la situation d’arriéré locatif a persisté depuis ce signalement. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L’action de la SA d’HLM VILOGIA est donc recevable.

2 ) Sur les sommes dues

L’article 1104 du code civil précise que “ Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la Loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que “ Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.”

Il ressort du relevé de compte versé aux débats par le bailleur que le montant des loyers et charges laissés impayés par Monsieur [W] [F] s’élevait à la somme de 11687,05 € au jour de la signification du commandement de payer, frais de commandement déduits.

Le relevé actualisé produit aux débats par le bailleur montre que Monsieur [W] [F] ne se s’est pas acquitté de sa dette dans le délai du commandement.

La dette actualisée au 31 août 2025 est d’ailleurs de 14738,67 €.

Le bailleur établit ainsi la réalité de sa créance.

Monsieur [W] [F] ne conteste pas la dette.

Aussi, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [F] à payer à la SA d’HLM VILOGIA

la somme de 14738,67 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 août 2025 ;

3 ) Sur la clause pénale

Le contrat de bail comprend une indemnité de résiliation.

L’article 1152 du code civil prévoit que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie, une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 1231 du code civil ajoute que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, celle-ci est manifestement excessive au regard du montant du loyer et de la teneur des lieux loués, il convient en conséquence de la réduire en application des articles 1152 et 1231 du code civil à la somme de 500 €.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [F] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 500€ à titre de clause pénale.

4 ) Sur la résiliation du bail

L’article 41 de l’acte notarié dispose que “ la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le 11 septembre 2024, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant cette clause.

Monsieur [W] [F] ne se s’est pas acquitté de sa dette dans le mois qui a suivi la signification de cet acte, de sorte qu’aujourd’hui le bail se trouve résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 11 octobre 2024.

Monsieur [W] [F] sollicite l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM VILOGIA est opposée à l’octroi de tous délais.

Monsieur [W] [F] qui ne produit pas de justificatifs de sa situation à l’audience et n’a pas repris le paiement de son loyer courant, sera débouté de sa demande.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique.

5 ) Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Or, le bail est résilié depuis le 11 octobre 2024.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [F] à payer à son bailleur chaque mois depuis le 11 octobre 2024, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges.

6 ) Sur les dépens

Monsieur [W] [F] qui succombe, supportera la charge des dépens.

7 ) Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA d’HLM VILOGIA les frais qu’ils ont engagés et qui sont non compris dans les dépens.

Le défendeur sera condamné à lui payer 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe de la décision,

DECLARE l’action de la SA [Adresse 5] recevable ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SA d’HLM VILOGIA:

* la somme de 14738,67 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025;

* 500 € à titre de clause pénale

* une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 11 octobre 2024 date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux;

DEBOUTE Monsieur [W] [F] de sa demande d’octroi de délais de paiement;

CONSTATE la résiliation du contrat de location-accession en date du 28 janvier 2020 conclu entre la SA d’HLM VILOGIA et Monsieur [W] [F] à la date du 11 octobre 2024;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [F] de l’immeuble et parking accessoire ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les deux mois d’un commandement de délaisser, avec l’assistance de la force publique si besoin est;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] au paiement des dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection