TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02154 – N° Portalis DB2G-W-B7H-INOU

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie PUJOL-BAINIER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [G]

née le 19 Mars 1973 à MADAGASCAR

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laura ALBANESI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C682242024000328 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 18 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 août 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat a loué à Mme [L] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 314,87 € outre 95,40 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 227,29 € au titre des loyers et charges échus au mois de mai 2021 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 4 février 2021 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat a fait assigner Mme [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’impayés de loyers et d’expulsion.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 24 août 2023.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 9 janvier 2024 puis renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 18 novembre 2025.

Lors de cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, régulièrement représenté par son conseil, reprend ses conclusions du 21 février 2025 par lesquelles il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

juger que le commandement de payer signifié à la défenderesse est régulier,juger que l’assignation est recevable et que les demandes sont bien fondées et recevables,débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,condamner la locataire à payer la somme de 9 805,56 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,condamner la locataire à payer les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges 330,09 €, à compter du 30 août 2021 jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.Pour s’opposer à la fin de non-recevoir, le bailleur indique avoir signalé la situation d’impayés antérieurement à la présente procédure à l’organisme payeur des aides sociales, de sorte que sa demande est recevable.

Sur le fond, le demandeur expose que la défenderesse a été défaillante dans le paiement du loyer et des charges. Il souligne que le commandement de payer vise un décompte faisant état des loyers impayés. S’agissant de l’état du logement, le bailleur expose que le logement a été délivré en bon état d’usage. Il ajoute qu’un rendez-vous a été fixé avec la locataire des suites de ses plaintes pour moisissures, afin de procéder à des constatations sur place, mais que cette dernière n’y a pas donné suite.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle en délais de paiement, le bailleur rappelle que la défenderesse a déjà, de fait, bénéficié des plus larges délais outre le fait qu’elle n’effectue pas de paiements réguliers et n’a pas respecté les plans d’apurements de la CAF.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [L] [G] comparaît régulièrement représentée par son conseil, lequel reprend ses conclusions du 5 juillet 2024 et demande :

déclarer la demande irrecevable et mal fondée,débouter le demandeur de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions,suspendre les effets de la clause résolutoire,lui accorder les délais de paiement les plus larges,condamner le demandeur aux entiers frais et dépens outre la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, Mme [L] [G] expose, sur le fondement de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, que le demandeur ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX.

Elle ajoute que le commandement de payer qui lui a été signifié est irrégulier dans la mesure où le décompte produit ne distingue pas les sommes réclamées selon qu’il s’agit de loyers ou de charges.

Sur le fond et sur le fondement de l’article 6 de la même loi, elle déclare, sans chiffrer de préjudice ni formuler d’indemnisation à ce titre dans son dispositif, que son logement est indécent pour être plein de moisissures et infesté par des punaises de lit.

A titre subsidiaire, elle sollicite, sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution un report des effets de la clause de résiliation dans la mesure où son relogement, avec ses deux filles encore scolarisées, ne peut s’effectuer dans des conditions normales, ses recherches de logement étant infructueuses. Enfin, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Mme [L] [G] indique être de bonne foi dans la mesure où, malgré sa situation précaire, elle fait ce qu’elle peut, à proportion de ses moyens, pour payer la dette.

L’affaire est mise en délibéré au 20 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 février 2021. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 janvier 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 février 2025, la dette locative de Mme [L] [G] s’élève à la somme de 9 592,99 € (soit la somme de 9 805,56 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 212,57 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)'.

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n 01-02.006).

En premier lieu, pour s’opposer à la résiliation du bail, la défenderesse soutient que son logement est envahit de moisissures et de punaises de lit.

Elle produit des photos des moisissures ainsi qu’un courrier de son bailleur, en date du 3 novembre 2022, afin de fixer un rendez-vous à domicile.

Le bailleur indique que Mme [L] [G] n’a pas donné suite à cette proposition de rendez-vous ce qui n’est pas contesté par cette dernière.

En outre, Mme [L] [G] ne justifie pas avoir adressé des courriers ou sollicitations à son bailleur postérieurement.

Enfin, le procès-verbal d’état des lieux d’entrée dans le logement ne fait pas état de moisissures.

Dans ces circonstances Mme [L] [G] n’apporte pas suffisamment d’éléments pour démontrer le caractère indécent de son logement.

En second lieu, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer litigieux vise le contrat de location, le montant du loyer (317,29 €), le montant des charges (95,40 €) ainsi qu’un décompte de la dette faisant clairement apparaître que les montants réclamés correspondent à des loyers et des frais.

Ce commandement de payer est régulier.

Par ailleurs, est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 juin 2021 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 août 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [L] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [L] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois septembre 2021 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en report des effets de la clause résolutoire

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, la procédure est pendante depuis le 23 août 2023, soit, au jour de la décision, depuis deux ans et demi.

Mme [L] [G] ne produit aucun justificatif de nature à démontrer qu’elle a fait des recherches de relogement infructueuses.

Par conséquent cette demande est rejetée.

Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 1343-5 al.1 et 2 du code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas de la reprise du loyer courant de sorte qu’elle ne peut pas bénéficier des délais prévus par l’article 24-5 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [G] pourrait bénéficier de délais sur une période de 24 mois, soit une mensualité de 408 €.

Il s’avère que la défenderesse justifie percevoir des aides sociales à hauteur de 891,93 €, avec deux enfants à charge.

Si la précarité de Mme [L] [G] ne fait aucun doute et sa bonne foi non contestée, force est de constater qu’au regard de sa situation et du montant de la dette, elle n’est pas en mesure de supporter une mensualité de 408 € outre ses charges courantes.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [G] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la demande de Mme [L] [G] au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2019 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, d’une part, et Mme [L] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 août 2021 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [L] [G] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat, , la somme de 9 592,99 € (neuf mille cinq cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) selon décompte arrêté au 20 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [L] [G] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace agglomération Habitat du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Mme [L] [G] de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [L] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,