TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3R-W-B7J-[Immatriculation 4]

Minute N° :

Date : 15 Décembre 2025

OPERATION : Requalification du [Adresse 19]

ENTRE :

S.A. CITALLIOS

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007

et

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5]

domicilié : chez [Y] [R], syndic professionnel

[Adresse 3]

[Localité 9]

non représenté

En présence du commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 24 Novembre 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire introductif d’instance visé par le greffe le 15 mai 2025 et notifiée à l’exproprié par lettre recommandée du 15 mai 2025 n° [Numéro identifiant 10], la société Citallios a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 5 160 € le montant total des indemnités dues au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Adresse 1] Clichy-la-Garenne au titre de l’expropriation de la parcelle [Cadastre 18] de 43 m².

Par ordonnance du 13 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 21 octobre 2025 et l’audience le 24 novembre 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er septembre 2025 n°[Numéro identifiant 11], l’expropriante a notifié l’ordonnance rendue le 13 août 2025 à [Y] [R], syndic professionnel représentant le syndicat des copropriétaires.

Un procès-verbal de transport mentionne :

« I/ Environnement

Le bien est situé à l’ouest de la ville de [Localité 15], limitrophe avec la commune de [Localité 16], le long de la voie de chemin de fer, à proximité de la gare de [Localité 14]-Levallois, face aux voies ferrées. Le quartier résidentiel et d’activités, dessservi par des bus et la gare, possède peu de commerces de proximité et se distingue par l’implantation d’un data-center et d’un centre de réparation de trains.

II/ Le bien

Il s’agit d’une bande goudronnée d’environ 2,5-3 m de large comprenant le trottoir et une partie de la voie publique. Elle longe la façade d’un immeuble d’habitation et d’un fonds de commerce de bar, à l’angle de l'[Adresse 13]. Il est précisé que l’emprise comprend deux plaques d’accès aux servitudes urbaines (gaz, eau, électricité, réseau, etc). Au dessus, on note la présence du passage d’une ligne électrique.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 24 Novembre 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre.»

Par mémoire visé par le greffe le 4 novembre 2025, la société Citallios a maintenu la prétention initiale de 5 160 euros correspondant à 4 300 euros au titre de l’indemnité principal et 860 euros au titre de l’indmenité de remploi.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 9 octobre2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de dépossession de 6 230 €.

Le syndicat des copropriétaires, régulièrement avisé, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme intercommunal Boucle Nord de Seine a été approuvé par délibération du conseil territorial du 26 juin 2025.

La date de référence est fixée au 15 juillet 2025, date de réception en préfecture de la délibération et des dossiers au titre du contrôle de légalité.

L’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

En l’espèce, l’expropriée n’a pas constitué avocat et n’a pas adressé de mémoire.

Par ailleurs, la proposition indemnitaire du commissaire du gouvernement est supérieure à l’offre de l’expropriante.

En conséquence, il y a lieu de retenir l’offre de l’expropriante relative à la fixation d’une indemnité principale de 4 300 €.

L’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 4 300/ 100 x 20 = 820

L’indemnité de remploi est donc de 860 euros.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement réputé contradictoire uniquement au motif qu’il est susceptible d’appel et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 4 300 € l’indemnité principale due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Adresse 2] au titre de l’expropriation de la parcelle [Cadastre 18] de 43 m²;

FIXE à 860 € l’indemnité de remploi due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15] au titre de l’expropriation de la parcelle [Cadastre 18] de 43 m² ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que la société Citallios conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 17], le 15 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION