COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 10 Janvier 2025

N° RG 24/00457 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYZE

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. NYU NYU

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

assisté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Sylvain VERBRUGGHE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Etienne DE MARICOURT, Juge du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 08 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 24/00457 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYZE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [R] [L] et Madame [H] [L] étaient propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7]. Cet immeuble a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière à la demande de la société Compagnie européenne de garantie et de cautions, laquelle procédure a abouti à la vente forcée de l’immeuble au profit de Monsieur [F] selon jugement d’adjudication du 17 avril 2024.

En exécution de ce jugement, et par acte du 19 août 2024, Monsieur [F] a fait délivrer à Monsieur et Madame [L] et tout occupant de leur chef un commandement de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, l’EURL NYU NYU, se prévalant d’un bail antérieur à la procédure de saisie que lui aurait consenti Madame [L] sur les locaux, a fait assigner Monsieur [F] devant ce tribunal à l’audience du 4 octobre 2024 afin de contester ce commandement.

Après un renvoi à l’initiative des parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 8 novembre 2024 au cours de laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils.

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, l’EURL NYU NYU présente les demandes suivantes :

— Rejeter les demandes adverses,

— Juger opposable le bail du 22 (sic) janvier 2022 à Monsieur [F],

— En conséquence, annuler le commandement de quitter les lieux du 19 août 2024,

— Condamner Monsieur [F] à lui payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Dans ses conclusions, Monsieur [F] présente les demandes suivantes :

— Rejeter les demandes adverses,

— Dire que le bail daté du 22 (sic) janvier 2022 lui est inopposable,

— Assortir d’une astreinte de 500 euros par jour de retard le titre d’expulsion constitué par le jugement d’adjudication du 17 avril 2024,

— Condamner la société NYU NYU à lui verser 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un exposé de l’argumentation des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à ces conclusions et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

Dans le temps du délibéré, le conseil de Monsieur [F] a entendu verser une nouvelle pièce dans le cadre d’une note en délibéré. Il y a lieu de rejeter cette note en délibéré dès lors que celle-ci n’a pas été autorisée par le tribunal lors des débats, étant relevé que Monsieur [F] ne sollicite pas la réouverture des débats pour permettre une discussion contradictoire de la pièce versée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’opposabilité du bail daté du 28 janvier 2022.

Aux termes de l’article L321-4 du code des procédures civiles d’exécution, les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

Il ressort de la lecture a contrario de ce texte que le bail consenti avant la délivrance du commandement de payer aux fins de saisie immobilière est opposable à l’acquéreur du bien.

L’alinéa 2 de l’article L321-4 prévoit que la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

En l’espèce, la société NYU NYU, dont la gérante et associée unique est Madame [Z] [L], fille de Monsieur [G] [R] [L] et Madame [H] [L], prétend bénéficier d’un droit opposable à Monsieur [F] et verse un bail sous seing privé concernant le rez-de-chaussée et le sous sol du [Adresse 2] à [Localité 7] qui lui aurait été consenti par Madame [H] [L] le 28 janvier 2022. La société NYU NYU soutient que ce bail est opposable à l’adjudicataire en ce qu’il est antérieur au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré aux époux [L] le 14 avril 2023. En réponse à l’argumentation de Monsieur [F], la société NYU NYU avance que le bail a été régularisé à une période contemporaine de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; qu’elle a dû pouvoir justifier d’avoir la jouissance des lieux situés [Adresse 1] pour obtenir cette immatriculation ; qu’elle n’a pas à démontrer l’existence d’une activité réelle mais simplement avoir disposé d’un droit de jouissance sur les lieux ; qu’elle démontrerait que Madame [L] a perçu des loyers au cours de l’année 2023, précisant que les loyers n’étaient pas systématiquement réclamés par la propriétaire pour faciliter l’activité de la société ; que le fait que le bail n’ait été consenti que par Madame [L] est sans incidence dès lors que seul Monsieur [L] aurait pu en solliciter l’inopposabilité ; que le procès-verbal de description dressé le 25 avril 2023 dans le cadre de la procédure de saisie immobilière de l’immeuble ne permettrait pas de conclure à l’inoccupation du local loué comme le prétend Monsieur [F] mais permettrait au contraire de constater l’occupation du local ; qu’un procès-verbal de constat du 2 octobre 2024 et les relevés de compte de la société de septembre et octobre 2024 permettent de constater l’activité de la société.

Monsieur [F] soutient pour sa part que le bail versé par la société NYU NYU aurait été dressé pour les seuls besoins de la cause, ce postérieurement à la délivrance du commandement de payer aux fins de saisie immobilière et qu’il lui serait par conséquent inopposable ; que ce bail n’a été régularisé que par Madame [L] ; que la date du bail ne serait corroborée par aucun autre élément, qu’il s’agisse de déclarations de revenus de la société, de prélèvements sociaux ; que la déclaration de revenus de Madame [L] censée démontrer la perception de loyers par cette dernière ne concerne que l’année 2023 et qu’il n’est pas démontré que les revenus indiqués provenaient de la société NYU NYU ; que le procès-verbal de description du 25 avril 2023 contredirait le bail en ce que les époux [L] n’ont pas fait mention à cette occasion de l’exploitation du local par une société ; que le cahier des conditions de la vente et le placard de vente faisaient état d’un rez-de-chaussée commercial inoccupé ; que pour cette raison il n’a pas eu connaissance avant l’audience d’adjudication d’un quelconque titre d’occupation ; que la gérante de la société NYU NYU a très bien pu domicilier sa société à son adresse personnelle qui est déclarée comme le [Adresse 1] sur le Kbis de la société et que rien ne prouve que le bail aurait été versé lors de l’immatriculation de la société.

A titre liminaire, et pour une parfaite clarté des débats, le tribunal relève que les parties évoquent chacune à tort dans le dispositif de leurs conclusions un bail daté du 22 janvier 2022 alors que la pièce versée aux débats est datée du 28 janvier 2022. Il s’agit manifestement d’une erreur de plume limitée aux dispositifs des conclusions des parties, celles-ci évoquant bien dans le corps de leurs conclusions respectives un bail daté du 28 janvier 2022.

Pour statuer sur la contestation, il doit être précisé en premier lieu qu’il n’existait aucune obligation juridique pour les époux [L] ou la société NYU NYU de déclarer l’existence d’un bail à l’occasion de la procédure de saisie immobilière et que le fait de s’en être abstenus est en lui-même indifférent et ne peut justifier de déclarer ce bail inopposable à Monsieur [F], sauf les présomptions qui pourraient être tirées de cette abstention concernant l’authenticité du bail.

Il y a lieu en effet pour le tribunal de déterminer si la preuve d’un bail antérieur au commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré aux époux [L] le 14 avril 2023 est rapportée et donc de déterminer si le bail versé par la demanderesse et daté du 28 janvier 2022 est suffisamment probant.

Sur ce point, il faut certes constater qu’aucun élément intrinsèque à l’acte ne permet de remettre en cause sa date de signature. Ensuite, le fait que le bail versé aux débats ait effectivement été signé le 28 janvier 2022 peut apparaître corroboré par l’immatriculation trois jours auparavant, soit le 25 janvier 2022, de la société NYU NYU auprès du registre du commerce et des sociétés de Lille avec déclaration d’un siège social à l’adresse du bien litigieux.

Néanmoins, Monsieur [F] fait remarquer à raison que cette mention du siège social pourrait résulter du fait que la gérante, Madame [Z] [L], aurait déclaré son adresse personnelle pour siège social de la société, laquelle se trouvait également être alors au [Adresse 2] à [Localité 7] d’après l’extrait Kbis versé aux débats.

Par ailleurs, la société NYU NYU, sur qui repose la charge de la preuve de l’antériorité du bail, ne justifie d’aucun élément démontrant la mise en application concrète de ce bail avant septembre 2024. En effet, si la société demanderesse soutient avoir versé des loyers à Madame [L], elle se contente de verser l’avis d’imposition de cette dernière pour l’année 2023 dont il ressort la perception de revenus fonciers, sans démontrer aucunement que ces revenus fonciers proviendraient de loyers versés en application du bail censément consenti le 28 janvier 2022. Par ailleurs, la société NYU NYU ne démontre une exploitation effective des locaux qu’à compter de septembre 2024. S’il y a certes lieu de distinguer la jouissance juridique des lieux de leur exploitation effective, la société NYU NYU n’explique pas non plus les circonstances qui auraient conduit à ce qu’une société soit créée et un bail signé sans que cela aboutisse à une exploitation effective du fonds.

Il y a lieu de considérer enfin le fait que l’existence du bail litigieux n’ait pas été mentionnée par les époux [L] à un quelconque moment dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de juger que la société NYU NYU ne rapporte pas la preuve d’un bail consenti antérieurement au commandement aux fins de saisie immobilière du 14 avril 2023.

Il y aura donc lieu de déclarer le bail daté du 28 janvier 2022 versé aux débats inopposable à Monsieur [F] et de rejeter l’ensemble des demandes de la société NYU NYU.

Sur la demande de prononcé d’une astreinte.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article R.131-1 du même code prévoit que l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

En l’état, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire à l’exécution du titre d’expulsion.

La demande sera rejetée.

Sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société NYU NYU qui succombe sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la société NYU NYU sera également condamnée à verser à Monsieur [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

DECLARE le bail conclu entre Madame [H] [L] et la société NYU NYU portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] et daté du 28 janvier 2022 inopposable à Monsieur [W] [F] ;

REJETTE les demandes de la société NYU NYU ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par Monsieur [W] [F] ;

CONDAMNE la société NYU NYU à payer à Monsieur [W] [F] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société NYU NYU aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Sophie ARES Etienne DE MARICOURT