TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00242 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZH3K

N° de Minute : 25/00055

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Avril 2025

[D] [M]

C/

[V] [N] [W]

[B] [C] épouse [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [D] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Yves BIRONNEAU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [N] [W], demeurant [Adresse 4]

Mme [B] [C] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 242/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 15 février 2021, Monsieur [X] [M], d’une part, et Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W], d’autre part, ont conclu un contrat de location accession à la propriété immobilière portant sur une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], assortie de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, avec une levée d’option fixée au 15 février 2022.

A défaut d’obtenir le prêt, les locataires – accédants n’ont pas levé l’option.

Suivant acte notarié du 2 juin 2022, Monsieur [X] [M], d’une part, et Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W], d’autre part, ont, à nouveau, conclu un contrat de location accession à la propriété immobilière portant sur le même bien moyennant le prix de 320.000 euros, dont 600 euros à payer la première année et le solde à la levée de l’option le 15 février 2023, et une redevance, en contrepartie de la jouissance à compter du 15 février 2022, d’un montant annuel de 13.200 euros.

Par lettre recommandée du 15 novembre 2022, Monsieur [X] [M] a, par l’intermédiaire de son mandataire, Me [L] [K], notaire à [Localité 7], mis en demeure les locataires – accédants sur la levée de l’option.

Par lettre du 13 janvier 2022, Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] ont notifié au bailleur – vendeur leur intention de lever l’option.

Par acte d’huissier du 12 juin 2024, Monsieur [X] [M] leur a fait délivrer une sommation interpellative de payer les sommes restant dues pour transférer la propriété.

Par acte d’huissier du 24 septembre 2024, Monsieur [X] [M] leur a fait délivrer une sommation de déguerpir dans un délai de quinze jours.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2024, Monsieur [X] [M] a fait citer Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 24 mars 2025 aux fins de :

constater la résiliation du contrat au 15 février 2023 aux torts des locataires – accédant ;prononcer l’expulsion de Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] à lui payer la somme mensuelle de 1.100 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 15 février 2023 et jusqu’à libération complète et effective des lieux, sauf à déduire les sommes versées postérieurement à cette date,condamner Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’exécution et d’expulsion.

A cette audience, Monsieur [X] [M] a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il y sera expressément référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

Sur le régime juridique applicable :

En application de l’article 1 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option.

RG 242/25 – Page – MA

La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

En application de l’article de la même loi, les dispositions de la présente loi s’appliquent aux contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, achevés ou en construction à la date de la signature de la convention.

En l’espèce, les parties ont, par acte notarié du 2 juin 2022, conclu un contrat de location – accession au sens des dispositions précitées.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de location – accession. En revanche, il entre dans ses pouvoirs de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

En application de l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984, lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l’occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l’article 28 ou du deuxième alinéa de l’article 32.

En application de l’article 26 de la même loi, trois mois avant le terme prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

Il ressort de cet article qu’à défaut de mise en demeure, l’exécution du contrat de location-accession, lequel inclut la possibilité d’exercer le droit d’option pour l’accédant, est tacitement renouvelé pour une durée indéterminée, conformément aux dispositions des articles 1211 et suivants du code civil.

Il ressort du contrat conclu entre les parties que le transfert de propriété peut résulter de la levée d’option à l’expiration de la période de jouissance, soit le 15 février 2023. Trois mois avant la fin de la période de jouissance, le vendeur mettra l’accédant en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’acquérir l’immeuble. L’accédant, à jour de ses obligations, pourra demander que la propriété du bien lui soit transférée. La levée d’option devra être notifiée au vendeur, par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les deux mois de la réception de la mise en demeure interpellative du vendeur.

L’acte notarié prévoit que la résiliation du contrat ainsi que le non – exercice par l’accédant de l’option entraîneront la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux.

En l’espèce, le contrat de location – accession du 2 juin 2022 ne prévoit pas de clause résolutoire en cas de non – exercice par l’accédant de son option.

Dans ces conditions, la demande tendant à constater la résiliation du contrat est sans objet.

En revanche, le bailleur – vendeur a, par lettre recommandée du 15 novembre 2022, soit trois mois avant le 15 février 2022, mis en demeure les locataires – accédants d’exercer leur droit d’option.

Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] ont, par courrier simple, exprimé leur souhait de lever l’option mais n’ont respecté ni les formes ni les obligations pour le faire.

Ils sont donc occupants sans droit ni titre à compter du 15 février 2023.

Cette occupation à l’expiration de la période de jouissance, à défaut de levée régulière de l’option, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de provisions :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

Le contrat prévoit une redevance mensuelle de 1.150 euros comme contrepartie du droit des accédants à la jouissance des lieux.

Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] étant dépourvus de tout droit au maintien dans les lieux à compter du 15 février 2023, Monsieur [X] [M] est bien fondé à solliciter leur condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance prévue au contrat de cette date jusqu’à la libération effective des lieux.

Toutefois, dans son assignation, il a limité sa demande à la somme de 1.100 euros.

Ils seront donc condamnés à lui payer la somme mensuelle de 1.100 euros d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers frais et dépens, à l’exception de la sommation interpellative du 12 juin 2024 et de la sommation de déguerpir du 24 septembre 2024, frais d’huissier à honoraires libres, non prévus par l’acte notarié qui stipulait le recours à des lettres recommandées avec avis de réception.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] seront condamnés à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande tendant à constater la résiliation du contrat de location – accession conclu entre les parties le 2 juin 2022 sans objet ;

CONSTATONS que Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] sont sans droit ni titre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] depuis le 15 février 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] à payer à Monsieur [X] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.100 euros du 15 février 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] à payer à Monsieur [X] [M] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [C], épouse [W], et Monsieur [V] [W] aux dépens, à l’exception de la sommation interpellative du 12 juin 2024 et de la sommation de déguerpir du 24 septembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] le 28 avril 2025,

LE GREFFIER LE JUGE