TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00741 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPYD

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

Mme [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Société EDMP-HAUTS DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Septembre 2025

ORDONNANCE du 14 Octobre 2025 prorogé au 21 Octobre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, reçu le 4 mai 2022, Mme [G] [F] a acquis auprès de la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France, la propriété d’un appartement (lot n°141) et de deux emplacements de stationnement (lot n°107 et 108) au sein de la [Adresse 8] située au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord).

L’appartement a été livré suivant procès-verbal de livraison du 18 juillet 2024 avec des réserves.

Soutenant que l’ensemble des réserves n’ont pas été levées, par acte délivré à sa demande le 5 mai 2025, Mme [F] a fait assigner la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France devant le juge des référés de [Localité 5] notamment afin de condamner la défenderesse à lever les réserves sous astreinte et à payer des provisions.

La S.A.S.U. EDMP – Hauts de France a constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience le 3 juin 2025. Après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été retenue le 16 septembre 2025.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, Mme [F], représentée demande de :

— débouter la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France à lever les réserves visées dans la présente assignation, dans le constat d’huissier de Me [Y] du 18 juillet 2024 et dans la liste la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France transmise dans les 30 jours,

— juger que passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France devra s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ce délai devant courir à compter de la première proposition d’une date pour procéder à la levée des réserves formalisées par courrier recommandé de Mme [F] adressé à la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France,

— condamner la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France à payer à Mme [F] la somme provisionnelle de 14 300 euros en réparation du préjudice issu de la non-levée des réserves, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France à payer à Mme [F] la somme provisionnelle de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France à payer à Mme [F] 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France sollicite :

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de l’instance.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, délibéré finalement prorogé au 21 octobre 2025 à raison de la charge du magistrat rédacteur et de son absence pour autre motif professionnel la semaine du 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de levée des réserves

Mme [F] sollicite la condamnation de la défenderesse à procéder à la levée sous astreinte des réserves reprises dans la présente assignation, dans le constat d’huissier de Me [Y] du 18 juillet 2024 et dans la liste de la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France transmise dans les 30 jours au visa de l’article 835 du code de procédure civile.

Madame [F] expose que la matérialité des désordres allégués est établie par le procès-verbal de livraison du 18 juillet 2024 faisant état de réserves, des réserves à 30 jours déclarées sur le site Kaliti et du procès-verbal de constat du 21 juillet 2025. Elle précise que l’acte de vente prévoit que l’acquéreur aura la faculté d’insérer audit procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. La demanderesse soutient que la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France a manifesté son refus de reprendre les défauts de conformité et de finition alors que l’article 1642- 1 du code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En réponse aux écritures adverses, Mme [F] affirme avoir formulé les réserves dans le délai prévu, conformément au procès-verbal de livraison et à la formalisation des réserves à 30 jours. Elle souligne que le commissaire de justice, le 21 juillet 2025, n’a relevé que quatre réserves levées sur les six émises le jour de la livraison et que les trente-cinq autres réserves formulées dans le délai d’un mois de la prise de possession ne sont toujours pas levées. La demanderesse précise qu’elle n’a pas refusé de laisser l’accès à l’appartement, mais qu’elle ne vit pas dans les lieux et qu’elle demeure en attente d’un retour pour planifier les interventions des entreprises.

La S.A.S.U. EDMP – Hauts de France soutient que la demande à exécuter les travaux sous astreinte, fait l’objet de contestations sérieuses.

La défenderesse fait valoir que le procès-verbal de livraison du 18 juillet 2024 ne fait mention que de 6 réserves et que les autres remarques formulées le même jour n’ont pas été intégrées aux réserves annexées au procès-verbal de livraison parce qu’elles ont été refusées par la défenderesse. Elle soutient que Mme [F] n’a pas notifié une liste complémentaire de griefs dans le délai d’un mois après sa prise de possession conformément à l’article 1642-1 du code civil.

La défenderesse expose que les 6 réserves mentionnées lors de la livraison ont été levées et que les réserves à la livraison doivent être distinguées de la ou les notifications effectuées en application de l’article 1642-1 du code civil, qui permet à l’acquéreur en l’état futur d’achèvement de formuler, dans le délai d’un mois après la prise de possession, d’éventuelles remarques complémentaires sur les vices de construction ou défauts de conformité apparents. La S.A.S.U. EDMP – Hauts de France déclare avoir indiqué par courrier du 13 novembre 2024, qu’elle est intervenue sur certaines remarques formulées hors délai par Mme [F] mais qu’elle a contesté certaines demandes, rappelant à cette occasion que seules les réserves formulées à la livraison et celles à 1 mois seraient acceptées.

La défenderesse déclare que Mme [F] n’aurait pas honoré certains rendez-vous et que l’acte de vente dispose que les travaux auraient lieu pendant les heures ouvrables des entreprises, aux jours et heures déterminées par ces dernières et que l’inobservation de ces engagements dégageraient le vendeur de son obligation de reprise des réserves malfaçons.

La S.A.S.U. EDMP – Hauts de France allègue que contrairement aux réserves formulées lors de la livraison, les vices ou défauts de conformité apparents notifiés par l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de la prise de possession des lieux ne font pas l’objet d’une constatation contradictoire et peuvent être contestées.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’acquéreur peut déclarer dans le mois de la prise de possession des lieux, les vices de constructions et les défauts de conformité qu’il considère apparents.

En l’espèce, le procès-verbal de livraison du 18 juillet 2024 reprend les réserves suivantes :

— fissure au plafond :

— reprise finition angle ;

— porte distribution abimée en partie haute ;

— bosse au niveau du plafond ;

— bande apparente au niveau de l’huisserie ;

— refixer double prise.

Le procès-verbal de livraison est accompagné d’un procès-verbal de constat réalisé par Me [Y], commissaire de justice à [Localité 5], qui reprend les réserves ci-dessus mentionnées et les constatations de Mme [F].

Si Mme [F] a pu faire réaliser le jour de la livraison un procès-verbal de constat des désordres qu’elle allègue par acte de commissaire de justice, aucun élément ne permet de s’assurer que le maitre d’ouvrage en a été effectivement destinataire, celui-ci n’étant pas repris dans le procès-verbal de livraison et alors que la défenderesse en conteste le contenu.

Si Mme [O] affirme avoir émis dans les 30 jours de la réception des déclarations portant sur les vices ou les défauts apparents, le document produit aux débats (pièce n°2) ne permet pas de dater les réclamations alléguées, qui sont reprises dans des courriers qu’elle a envoyés le 30 octobre et 25 novembre 2025, ces désordres ne sont pas datés et aucun document ne permet d’attester qu’ils auraient été communiqués au maitre d’ouvrage dans le mois suivant la prise de possession des lieux.

Par courrier du 13 novembre 2025, la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France, en qualité de maître d’ouvrage a contesté les désordres allégués par la demanderesse, en répondant à chaque désordre dénoncé et a affirmé qu’il demeurait : « la fissure au plafond, refixer la double prise et chambre 1 : manque douille DCL ».

Il ressort des fiches d’interventions communiquées par les parties que, si des interventions ont été réalisées depuis dans l’appartement de Mme [F], les réserves émises à la livraison n’ont pas fait l’objet de levée de réserves puisque leurs numéros ne correspondent pas comme l’atteste le rapport de réserves du 6 juin 2025 (pièce défenderesse n°7).

La défenderesse ne rapporte pas la preuve d’être effectivement intervenue pour certaines réserves datées de la livraison.

Si le procès-verbal réalisé le 21 juillet 2025 par Me [Y], commissaire de justice, affirme que certaines réserves ont été levées, celles déclarées dans le procès-verbal de livraison le 18 juillet 2024, ne sont pas reprises, le juge des référés n’étant pas en mesure de déterminer si ces réserves ont fait l’objet d’une réelle intervention.

L’entrepreneur a contesté simultanément un certain nombre de réserves et il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les mérites de ces constatations, sans excéder ses pouvoirs et se livrer à un débat qui doit se tenir devant le juge du fond.

Ainsi l’injonction de procéder à la reprise de désordres doit être cantonnée aux désordres mentionnés au procès-verbal de livraison, non contestés et non repris ainsi qu’il sera dit au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Madame [F] sollicite la condamnation de la défenderesse à payer 14 300 euros à titre de préjudice pour le retard pris dans la levée des réserves et 5 000 euros au titre du préjudice moral.

La demanderesse expose avoir subi des préjudices du fait de la non levée des réserves puisque le logement n’a pas pu être mis en location et que la défiscalisation de la loi Pinel est caduque, la date limite de location étant fixée au 18 juillet 2025 et l’administration fiscale lui ayant refusé l’accord d’une dérogation sur le délai de mise en location. La demanderesse indique que le service des impôts a confirmé le montant du loyer mensuel de 1 100 euros.

Madame [F] expose subir depuis novembre 2024 une charge mentale, du stress, une fatigue cumulée de devoir relancer le maître d’ouvrage et reste en attente de la décision de l’administration fiscale.

La S.A.S.U. EDMP Hauts de France conteste l’absence de levée des réserves et affirme qu’au vu du dernier procès-verbal de constat par commissaire de justice versé aux débats par la demanderesse, l’appartement est en état d’être loué puisqu’il a été livré. La défenderesse fait valoir que par la livraison le 18 juillet 2024, Mme [F] a reconnu que le bien présentait les caractéristiques prévues par le code de la construction et de l’habitation et qu’il était dans un état permettant son utilisation conformément à sa destination. Elle ajoute que la demanderesse a pu proposer la location à des futurs locataires sans qu’il y soit donné suite.

Sur le préjudice moral allégué par la demanderesse, la S.A.S.U EDMP France soutient qu’il n’est apporté aucune justification de l’existence et du quantum d’un préjudice moral.

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’étayer l’existence d’un préjudice moral distinct du retard pris dans l’exécution des travaux.

Sur la non-levée des réserves, si la demanderesse allègue qu’elle empêcherait la mise en location du bien qu’elle a expressément réceptionné le 18 juillet 2024, Mme [F] ne justifie pas en quoi les six réserves mentionnées empêcheraient toute location du bien, permettant de caractériser de façon non sérieusement contestable et avec l’évidence requise en référé, le préjudice subi.

Dès lors, il n’y aura pas lieu à référé sur les demandes provisionnelles.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S.U. EDMP – Hauts de France, les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sans que cela ne soit contraire à l’équité, au vu des circonstances de l’espèce, il convient de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Enjoint à la S.A.S.U. EDMP Hauts de France de réaliser, dans les deux mois de la signification de la présente ordonnance, les interventions et la levée des 6 réserves reprises dans le procès-verbal de livraison du 18 juillet 2024, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard pendant trois mois ;

Précise que la S.A.S.U. EDMP Hauts de France devra informer Mme [G] [F] de chaque intervention programmée par lettre recommandée avec accusé de réception déposée au moins 15 jours avant la date programmée de l’intervention ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de ladite astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de dommages et intérêts ;

Condamne la S.A.S.U. EDMP Hauts de France aux dépens ;

Rejette la demande de la S.A.S.U. EDMP Hauts de France au titre des frais irrépétibles ;

Rejette la demande de Mme [G] [F] au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE