TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01884 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y74L

N° de Minute : 25/00095

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 23 Juin 2025

[E] [V] [U]

C/

S.A. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 23 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [E] [V] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Moussa KONE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 4 octobre 2016, l’office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat, a donné à bail à Mme [E] [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 368, 90 euros et une provision sur charges de 139, 80 euros.

Courant 2021, Mme [U] s’est plainte d’infiltrations d’eau dans les toilettes de l’appartement.

Le 1er février 2022, un constat d’accord était signé entre les parties, aux termes duquel Partenord Habitat s’engageait à faire procéder, avant le 30 mars 2002, à une recherche de fuites dans les toilettes et la salle de bain du logement, à une recherche des causes de l’humidité du plafond de la salle de bain et aux travaux de réparation nécessaires.

Par courrier du 11 août 2022, la locataire a mis en demeure Partenord Habitat de remédier aux infiltrations d’eau dans les sanitaires du logement.

Se prévalant de la persistance des désordres, Mme [U] a, par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, fait assigner Partenord Habitat devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire du logement.

Appelée à l’audience du 20 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 mai 2025.

A cette audience, Mme [U], assistée de son conseil, réitère sa demande d’expertise. Elle sollicite en outre la condamnation de Partenord Habitat au paiement d’une indemnité de procédure de 1 200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.

Elle expose et fait valoir que l’appartement présente depuis 2017 un problème d’infiltration d’eau dans les toilettes et la salle de bain du logement auquel le bailleur n’a pas remédié malgré ses engagements pris devant le conciliateur de justice et les mises en demeure d’effectuer les réparations nécessaires adressées tant par la mairie de [Localité 7] que par elle.

Elle soutient que le désordre d’humidité perdure à ce jour malgré les travaux réalisés par Partenord Habitat qui restent insuffisants.

Partenord Habitat s’oppose aux demandes, faisant valoir que la demande d’expertise est fondée sur des éléments datant de 2022, que depuis la situation a évolué, que des travaux ont été effectués dans le logement en février 2024, lesquels ont permis de mettre fin aux désordres. Il précise que postérieurement aux travaux, Mme [U] ne s’est plus manifestée jusqu’à l’assignation et qu’un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice le 5 décembre 2024, lequel a montré l’absence d’humidité au niveau des toilettes.

Il estime qu’il a été diligent pour remédier aux désordres, soutenant être intervenu dans le logement à chaque réclamation de sa locataire et avoir respecté les engagements mentionnés dans le constat d’accord, la recherche de fuite sur l’alimentation et l’évacuation de l’appartement réalisée en février 2022 n’ayant révélé aucune fuite. Il ajoute que les travaux de reprise des peintures dans les pièces affectées par l’humidité ont été commandés.

Elle sollicite la condamnation de Mme [U] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit bénéficier de réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dosier et non contesté par les parties que le logement a présenté une humidité anormale provenant d’infiltrations d’eau dans les toilettes et la salle de bain du logement occupé par Mme [U].

Dans son rapport de recherche de fuites en date du 20 juillet 2021, la société mandatée a relevé des dégâts d’humidité sur le plafond et le mur de la salle de bain ainsi qu’autour du raccord d’évacuation, la présence d’une forte humidité au niveau de la colonne d’évacuation située dans les toilettes et l’absence de fonctionnement de la VMC située dans la salle de bain. La société Phenix a préconisé l’intervention d’un professionnel pour mettre en marche la VMC et vérifier si la fuite provenait du raccord d’évacuation de la colonne.

Suite au constat d’accord du 1er février 2022, Partenord Habitat justifie avoir diligenté une recherche de fuite le 25 février 2022, laquelle n’a pas mis en évidence la présence de fuite ni n’a pu déterminer l’origine des traces d’humidité.

Suite à un courrier de signalement de la mairie du 29 novembre 2023 sur interpellation de la locataire, Partenord Habitat a entrepris des travaux de plomberie dans l’appartement le 22 février 2024, à savoir le remplacement de la colonne d’évacuation ainsi que des raccords pour l’étanchéité pour un montant total de 1 776,67 euros.

Le bailleur justifie en outre avoir réalisé les travaux de réfection des peintures du plafond et des murs de la salle de bain selon bon de commande du 24 janvier 2025, rapport d’intervention signé par la locataire le 4 février 2025 et facture de la SARL Prestation Sol Service du 6 février 2025 pour un montant de 344,74 euros.

Mme [U] ne prouve pas que le problème d’humidité a perduré postérieurement aux travaux exécutés par Partenord Habitat ni que d’autres désordres sont survenus dans le logement depuis l’assignation, les pièces versées aux débats datant de 2021 et 2022 et les photographies produites, non datées, n’étant nullement probantes, ce d’autant plus que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 5 décembre 2024 mentionne l’absence d’humidité dans les toilettes et la salle de bain ainsi que le bon fonctionnement de la VMC.

Dans ces conditions, en l’absence de preuve de la persistance de désordres, il n’existe aucun motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire du logement.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Mme [U], qui succombe en sa demande d’expertise, supportera les dépens de l’instance, et sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS Mme [E] [U] de toutes ses demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [E] [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

Sylvie DEHAUDT Magali CHAPLAIN