TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 34] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CARBONNIER, M^e RICHARD,

M^e PICARD et M^e CORDELIER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à Me [Localité 33] et M^e BOUVIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/06059

N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

N° MINUTE :

Assignation du :

15 avril 2021

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [R]

Madame [W] [X] épouse [R]

[Adresse 18]

[Localité 28] ([Localité 32])

Madame [K] [R]

[Adresse 8]

[Localité 22]

représentés par Maître Thomas CARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1002

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic la Société CANOPEE GESTION

[Adresse 26]

[Localité 23]

représenté par Maître Amélie RICHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0895

S.A. AXA ASSURGERANCE

[Adresse 5]

[Localité 21]

représentée par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0549

S.A. MATMUT

[Adresse 19]

[Localité 25]

représentée par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 34] IDF

[Adresse 20]

[Adresse 30]

[Localité 24]

représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

S.A.R.L. ASSUREURS ASSOCIES

[Adresse 2]

[Adresse 31]

[Localité 17]

représentée par Maître Olivier COSTA de la SELARL BISMUTH, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, et par Maître Isabelle BOUVIER de la SELARL BOUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0150

PARTIES INTERVENANTES

SMAB

[Adresse 16]

[Localité 14]

représentée par Maître Olivier COSTA de la SELARL BISMUTH, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, et par Maître Isabelle BOUVIER de la SELARL BOUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0150

S.A. AXA FRANCE, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]

[Adresse 15]

[Localité 27]

représentée par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0549

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06059 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 avril 2025 tenue en audience publique devant Lucile VERMEILLE et Céline CHAMPAGNE, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [R] est occupante à titre gratuit d’un appartement, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 8] et [Adresse 1], propriété de ses parents Mme [W] [R] et M. [S] [R] (les époux [R]).

Se plaignant de dégâts des eaux ayant affecté leur logement, par acte d’huissier en date du 15 avril 2021, les époux [R] et Mme [K] [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société AXA Assurgérance, et la SARL Assureurs Associés, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’indemnisation des préjudices liés à ces infiltrations et à la remise en état de l’appartement. L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 21/06059.

Par actes d’huissier en date des 8, 11 et 14 avril 2022, la société d’assurance mutuelle (SMAB) a fait assigner la SA Matmut, la SAS Immo de France Paris Ile de France et la SA AXA France IARD devant le tribunal judiciaire de Paris. L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 22/06068.

Par mention au dossier en date du 25 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances et l’affaire s’est poursuivie sous le numéro de RG 21/06059.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 février 2022, M. [S] [R], Mme [W] [R] et Mme [K] [R] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu L. 113-1 du Code des assurances,

Vu les articles 3, 9, 9-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557,

A TITRE PRINCIPAL

— Juger que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10] représenté par son syndic CANOPEE GESTION, de SA AXA IARD FRANCE, de SARL ASSUREURS ASSOCIES, est engagée ;

— Condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic CANOPEE GESTION, la SA AXA IARD FRANCE et la SARL ASSUREURS ASSOCIES à payer :

—  46 985,54 € au titre des travaux de remise en état ;

—  4 200,00 € au titre des frais de déménagements ;

—  3 882,48 € au titre des frais de garde-meuble ;

—  5 650,00 € au titre des frais de relogement hors charges ;

—  778,00 € au titre des charges de copropriété pendant le relogement ;

—  16 344,64 € au titre du préjudice de jouissance (à parfaire) ;

—  150,00 € au titre du ménage post travaux ;

—  1 500,00 € au titre du préjudice moral ;

—  2 908,80 € au titre des honoraires expertise amiable contradictoire.

— Condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic CANOPEE GESTION, la SA AXA IARD FRANCE et la SARL ASSUREURS ASSOCIES à payer une somme de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic CANOPEE GESTION, la SA AXA IARD FRANCE et la SARL ASSUREURS ASSOCIES aux entiers dépens dont le coût du PV de constat d’huissier du 13 août 2019 d’un montant de 330 € TTC ;

— Ordonner que M. [S] [R] et Mme [W] [R] soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatif à la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, le Tribunal Judiciaire venait à reconnaître un lien contractuel justifiant la substitution de ASSUREURS ASSOCIES par SMAB :

— Juger que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10] représenté par son syndic CANOPEE GESTION, de SA AXA IARD FRANCE et de SMAB est engagée ;

— Condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic CANOPEE GESTION, la SA AXA IARD FRANCE et SMAB à payer :

—  46 985,54 € au titre des travaux de remise en état ;

—  4 200,00 € au titre des frais de déménagements ;

—  3 882,48 € au titre des frais de garde-meuble ;

—  5 650,00 € au titre des frais de relogement hors charges ;

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06059 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

—  778,00 € au titre des charges de copropriété pendant le relogement ;

—  16 344,64 € au titre du préjudice de jouissance (à parfaire) ;

—  150,00 € au titre du ménage post travaux ;

—  1 500,00 € au titre du préjudice moral ;

—  2 908,80 € au titre des honoraires expertise amiable contradictoire.

— Condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic CANOPEE GESTION, la SA AXA IARD FRANCE et SMAB à payer une somme de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic CANOPEE GESTION, la SA AXA IARD FRANCE et SMAB aux entiers dépens dont le coût du PV de constat d’huissier du 13 août 2019 d’un montant de 330 € TTC ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Ordonner que M. [S] [R] et Mme [W] [R] soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatif à la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 9 Code de procédure civile,

Vu les articles 1240 et 1315 alinéa 1 er du Code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version applicable avant l’ordonnance du 30 octobre 2019,

Vu les pièces versées aux débats,

➢ RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] [Localité 22] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Ce faisant,

À TITRE PRINCIPAL,

➢ JUGER que les Consorts [R] ne rapportent pas la preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes ;

➢ JUGER que les Consorts [R] sont infondés à rechercher la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] sur le fondement des articles 1240 du Code civil ou 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

➢ DEBOUTER les Consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes.

À TITRE SUBSIDIAIRE,

➢ LIMITER l’indemnisation des Consorts [R] à la somme de 29.238,55 € ;

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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➢ CONDAMNER les Compagnies SA AXA ASSUGERANCE, AXA FRANCE IARD, SARL ASSUREURS ASSOCIES et SMAB à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse,

➢ CONDAMNER, les Consorts [R] ou tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], la somme à parfaire de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

➢ CONDAMNER, les mêmes aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Amélie RICHARD, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2024, la société Assurgérance et la SA AXA France IARD demandent au tribunal de :

« Vu le contrat souscrit auprès d’AXA France IARD par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à effet du 1 er janvier 2017,

Il est demandé au Tribunal de :

• Juger que la société ASSURGERANCE n’est pas l’assureur de l’immeuble mais le courtier et donc la mettre hors de cause,

• Recevoir l’intervention volontaire de la société AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 10],

• Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,

• A titre subsidiaire, réduire les demandes formulées par les consorts [R] à de plus justes proportions et à la somme de 29 238,55€,

• Rejeter toutes les autres demandes, fins et conclusions des consorts [R] et de toute autre partie,

• Juger que la demande de remboursement des frais d’expertise amiable relève des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Réduire la demande formulée au titre de l’article 700 à de plus justes proportions,

• Condamner la SMAB assureur des consorts [R] à relever et garantir AXA France IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

• Condamner toute partie succombante, à verser à la société AXA FRANCE IARD, la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

• Constater que l’exécution provisoire de droit n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et en conséquence l’écarter. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2021, la SMAB et la SARL Assureurs Associés demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1241-1 du Code civil ;

Vu les articles 329, 138, 140, 331, 325 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées au débat ;

Il est sollicité du Tribunal de céans bien vouloir :

— DONNER acte à la SMAB de son intervention volontaire ;

— DECLARER recevable son intervention en lieu et place de la SARL ASSUREURS ASSOCIES;

Par conséquent ;

— METTRE hors de cause la SARL ASSUREURS ASSOCIES non porteuse du sinistre ;

— DEBOUTER les époux [R] de toutes leurs demandes tendant à engager la responsabilité de la SMAB agissant en lieu et place de la SARL ASSUREURS ASSOCIES,

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement les époux [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la SA AXA ASSURANCE à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Bismuth- Société d’avocats ;

— CONDAMNER les mêmes aux dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2023, la SAS Immo de France Paris Ile de France demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la SMAB,

— DEBOUTER toutes les autres parties de leurs demandes, fins et prétentions contraires.

— ECARTER toute suspension provisoire.

— CONDAMNER la SMAB ou toute partie succombante à verser à la société IMMO DE FRANCE [Localité 34] ILE DE FRANCE la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la SMAB ou toute partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS conformément à l’article 699 du CPC. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2023, la SA Matmut demande au tribunal de :

« – DONNER acte à la SMAB de ce qu’elle ne formule aucune demande à l’encontre de la MATMUT ;

Décision du 11 juillet 2025

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— CONDAMNER la SMAB à verser à la MATMUT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intevenue le 5 juin 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 10 avril 2025 a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention de la SA AXA France IARD

L’article 329 du code de procédure civile prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat, et notamment du contrat d’asurance, souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1], à effet du 1er janvier 2017, que la société Assurgérance n’est pas l’assureur de l’immeuble mais un courtier d’assurance.

Par conséquent, et en l’absence d’opposition des parties sur ce point, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SA AXA France IARD et de mettre hors de cause la société Assurgérance.

Compte tenu de la mise hors de cause de la SA Assugérance, il convient de débouter toutes les parties des demandes formées à son encontre.

Sur l’intervention de la SMAB

La SMAB entend intervenir à l’instance, en lieu et place la SARL Assureurs Associés, au motif que cette dernière n’est pas assureur de M. [S] [R] mais un courtier d’assurance. La SMAB fait valoir que M. [S] [R] a adhéré au contrat CNBO-000165 le 28 juin 2018, souscrit préalablement par la SARL Assureurs Associés auprès d’April.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent la condamnation de la SARL Assureurs Associés et non de la SMAB. Dans les motifs de leurs écritures, ils exposent qu’ils ont conclu un contrat d’assurance, en qualité de propriétaire non occupant auprès de la SARL Assureurs Associés, le 12 juin 2017, et que ce contrat a pris effet le 28 juin 2017. Ils affirment que pour mettre hors de cause la SARL Assureurs Associés, au profit de la SMAB, il faut rapporter la preuve d’un contrat conclu entre eux et la SMAB, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

L’article 328 du code de procédure civile prévoit que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Le tribunal relève que la SMAB et la SARL Assureurs Associés ne versent aux débats aucune pièce permettant de corroborer leurs allégations selon lesquelles la SMAB serait l’assureur de M. [S] [R]. Or dans la mesure où ce lien juridique est contesté par les demandeurs, il leur appartenait de faire une telle démonstration.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande d’intervention volontaire de la SMAB et de rejeter la demande de mise hors de cause de la SARL Assureurs Associés.

Sur la réalité et la cause des désordres

Les demandeurs font valoir que leur appartement a subi des infiltrations d’eau résultant d’un engorgement de la colonne d’évacuation de la copropriété.

Ils affirment que la réalité et la cause des désordres sont démontrées par les rapports d’intervention de la société de plomberie [P], établis au mois de juillet 2019, le constat amiable de dégât des eaux effectué le 1er août 2019, le constat d’huissier dressé le 13 août 2019 et l’expertise amiable réalisée par M. [I] [F] en juin 2020.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA AXA France IARD opposent que la cause et l’origine des sinistres, que les consorts [R] attribuent à une canalisation commune, ne sont pas prouvées de manière certaine ; que les pièces produites sont insuffisantes en l’état. Ils rappellent que cette preuve incombe aux demandeurs en application de l’article 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil.

Ils exposent que les travaux, effectués par les demandeurs en 2018, qui ont été réceptionnés avec réserve, en raison notamment, d’une fuite constatée sur un des radiateurs, pourraient être à l’origine des désordres.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il n’existe pas de photographie ou de vidéo attestant des dégâts des eaux ; qu’il est curieux que le commerce, situé à l’étage inférieur, n’ait pas été impacté par des dégâts des eaux de l’ampleur décrite par les demandeurs.

Le syndicat des copropriétaires indique que le salon n’est pas mentionné parmi les pièces endommagées dans le formulaire de déclaration de sinistre du 18 juillet 2019 ; que dans le cadre de ce formulaire, Mme [K] [R] a mentionné ne pas connaître la cause du sinistre. Il expose qu’il n’existe pas de déclaration de sinistre ou constat amiable de dégât des eaux s’agissant du second sinistre invoqué et qui aurait eu lieu, selon l’assignation, le 25 juillet 2019. Il expose qu’il a mandaté très rapidement la société [P] afin de déterminer les causes du sinistre, laquelle est intervenue le 26 juillet 2019.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que le 18 juillet 2019, Mme [K] [R] a déclaré un sinistre dégât des eaux à son assureur la Matmut en précisant les zones endommagées suivantes : la cuisine, l’entrée et le couloir.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06059 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

Dans le constat amiable dégât des eaux, établi entre Mme [K] [R] et le syndicat des copropriétaires, en août 2019, pour le sinistre survenu le 18 juillet 2019, il est indiqué que la cause provient de la colonne descendante bouchée.

Le rapport de la société de plomberie [P], en date du 26 juillet 2019, indique que dans la cuisine de Mme [R], la descente des eaux vannes reprenant les cuisines s’est engorgée et a inondé l’appartement.

Un procès-verbal de constat d’huissier, établi le 13 août 2019, relève des traces d’humidité au sol dans la cuisine, dans l’entrée et dans le salon. Il mentionne notamment :

— vaisselier déformé,

— plinthes de l’appartement déformées, soulevées et se désolidarisant par endroit,

— bois des extrémités d’un placard gonflé par l’humidité,

— parquet de l’entrée fortement tuilé à plusieurs endroits de l’appartement,

— lames de parquet soulevées,

— tâches d’humidité.

Il ressort du descriptif des factures, établies le 20 septembre 2019, 2 décembre 2019, et produites aux débats, que la société [P] est intervenue sur la colonne collective, notamment en vue d’y effectuer un curage, en raison de l’engorgement de cette colonne, constaté en juillet 2019, et ayant conduit à des désordres dans l’appartement des consorts [R].

Dans le cadre de l’expertise amiable, réalisée en présence des demandeurs, la SARL Assureurs Associés, le syndicat des copropriétaires, la SA AXA France IARD et la Matmut, et dont le rapport a été établi le 1er octobre 2020, M. [I] [F] indique que les constats contradictoires, en date du 26 juin 2020, ont démontré que le sinistre dégât des eaux a endommagé :

« – certaines planches d’étagères et caissons du placard bas de la cuisine – désordres sous forme de gonflement,

— gonflement de la partie basse du meuble vitré proche de la porte de la cuisine (meuble en mélaminé),

— tuilage (gonglement) de parquet dans la zone entrée, dégagement et salon. »

S’agissant des causes des désordres, il expose que :

« – les refoulements dus à l’engorgement de la descente d’évacuation commune ont inondé l’appartement des consorts [R] à travers l’évacuation de l’évier ».

L’expert précise également que les parties, présentes lors du rendez-vous d’expertise contradictoire, n’ont pas émis d’opposition sur cette origine.

Les défendeurs ne produisent aucun autre élément s’agissant des causes des désordres et dès lors leurs allégations, concernant une cause privative en lien avec des travaux, effectués en 2018, ne sont pas démontrées.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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En revanche, les éléments exposés-ci dessus permettent suffisamment de caractériser que les désordres sont en lien avec l’engorgement d’une partie commune.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, et en application de l’article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté des demandes formées à son encontre, au motif qu’il n’est responsible ni d’un vice de construction, ni d’un défaut d’entretien et que par ailleurs il n’a commis aucune faute.

Selon l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle s’applique en matière de responsabilité civile extra contractuelle. Le jugement qui statue sur la responsabilité est déclaratif de droit en ce qu’il constate le principe et l’étendue d’un droit à réparation. Il convient donc d’appliquer la loi en vigueur au jour du fait générateur du dommage.

Il résulte de l’article 41, V, de l’ordonnance du 30 octobre 2019 précitée que ses dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020.

Ainsi, en présence d’un fait générateur survenu en 2019, le tribunal doit apprécier la demande présentée par la société au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance, peu important que le fait générateur soit continu et que l’assignation au fond ait été délivrée postérieurement au 1er juin 2020.

Selon ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou dans un vice de construction. La notion de défaut d’entretien n’implique pas de caractériser une faute quelconque à la charge du syndicat mais de constater objectivement une telle situation.

En l’espèce, il résulte des éléments exposés ci-dessus, et notamment des conclusions expertales que les dommages allégués par les demandeurs, ont pour cause les refoulements liés à l’engorgement préexistant d’une canalisation d’eaux usées, qui constitue une partie commune et dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, les conditions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, sont réunies permettant de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des désordres de la présente instance.

Sur les préjudices

Les demandeurs font valoir que les désordres nécessitent des travaux de rénovation de l’appartement. Ils affirment, qu’au regard de l’ampleur des travaux à réaliser, impliquant de changer le plancher, il est nécessaire de dégager ledit plancher de tous les meubles, et de leur contenu, en ce compris la bibliothèque, les placards et le dressing fixés sur le plancher.

Ils considèrent que la durée des travaux peut être estimée à deux mois. Ils sollicitent donc des frais de relogement et des frais de stockage calculés sur cette période de deux mois. Ils expliquent que Mme [K] [R] a souffert d’une entorse à la cheville à cause du mauvais état du parquet et ils estiment qu’il convient de considérer qu’il s’agit d’un préjudice moral qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 500 euros. Ils affirment que le coût du ménage post-travaux doit être évalué à 180 euros TTC.

Les demandeurs exposent qu’en raison de l’inaction du syndic, ils ont été contraints d’avoir recours à un expert et à un avocat, ainsi qu’à un huissier de justice, pour faire valoir leurs droits.

Ils contestent être propriétaires d’un autre bien immobilier sis [Adresse 3] dans le [Localité 13] [Adresse 29] [Localité 34].

Les demandeurs détaillent les préjudices qu’ils affirment avoir subi de la manière suivante :

—  46 985,54 € au titre des travaux de remise en état ;

—  4 200,00 € au titre des frais de déménagement ;

—  3 882,48 € au titre des frais de garde-meuble ;

—  5 650,00 € au titre des frais de relogement hors charges ;

—  778,00 € au titre des charges de copropriété pendant le relogement ;

—  16 344,64 € au titre du préjudice de jouissance (à parfaire) ;

—  150,00 € au titre du ménage post travaux ;

—  1 500,00 € au titre du préjudice moral ;

—  2 908,80 € au titre des honoraires expertise amiable contradictoire.

— sur les travaux de remise en état

S’agissant des travaux de remise en état de l’appartement, les demandeurs précisent que l’entreprise Ammoura’ Bat a établi le 17 juin 2020 un devis d’un montant de 46 985,54 euros TTC et affirment que l’expert a validé ces travaux dans leur nature et leur montant.

Le syndicat des copropriétaires et la SA AXA France IARD opposent que le devis émis par la société Ammoura’ Bat le 17 juin 2020 comprend plusieurs prestations sans lien avec le sinistre. Ils considèrent que le sinistre n’a pas atteint les plafonds ; qu’il n’est pas nécessaire de procéder à la dépose des radiateurs et à la réfection de la bibliothèque et des peintures selon les modalités précisées par le devis.

Ils sollicitent donc que le tribunal déduise du devis les prestations non liées au sinistre, déduction du poste relatif à la peinture du plafond soit un montant TTC de 20 716,99 euros TTC, ramenant ainsi le montant dudit devis à la somme de 26 268,55 euros TTC.

La SA AXA France IARD relève que les consorts [R] ont transmis à l’expert un devis de la même société, daté du 20 septembre 2019, pour un montant inférieur de 38 666,85 euros TTC. Elle affirme qu’il résulte de l’analyse de ces deux devis que le devis de 2020 comprend des postes qui n’existaient pas dans le précédent devis et comporte des prix unitaires et forfaitaires bien supérieurs au premier devis sans raison légitime.

En l’espèce, l’existence d’un préjudice en lien avec des travaux réparatoires n’est donc nullement contestée dans son principe, mais simplement discuté dans son montant.

Le tribunal estime qu’il convient de se référer au devis le plus récent établi par l’entreprise Ammoura’ Bat le 17 juin 2020, étant constaté qu’il a été produit contradictoirement dans le cadre de l’expertise amiable et que les défendeurs ne prouvent pas le caractère disproportionné des coûts des différents postes de travaux.

Il ressort du rapport d’expertise amiable, que M. [I] [F] a préconisé les travaux suivants :

« – dépose sol, ragréage, préparation et pose de sol durant une période de deux à trois semaines,

— finition – enduit et peinture des murs et cloisons durant une période de trois à quatre semaines. »

L’expert a par ailleurs précisé que « la réparation des désordres impacte principalement la reprise du parquet (environ 45 m2) de l’appartement. Les pièces impactées sont : l’entrée, les dégagements, le cellier (utilisé en range vêtement), une chambre et le salon. L’incidence de l’intervention de reprise des sols, nécessite une reprise des finitions de peinture des murs et cloisons des pièces impactées. Par ailleurs, à prévoir le remplacement des caissons et des tablettes du placard (partie basse) de la cuisine. »

Compte tenu de ces préconisations, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA France IARD indiquent à juste titre qu’il n’est pas évoqué d’interventions nécessaires concernant les plafonds. Il convient donc de retirer les postes concernant ceux-ci. En revanche, tous les autres postes sont justifiés compte tenu de la configuration des lieux et des préconisations de l’expert.

Par conséquent, le préjudice au titre du montant des travaux réparatoires sera évalué à la somme de 44 729,41 euros TTC.

— sur les frais de déménagement

Les demandeurs sollicitent une somme de 4 200 euros TTC au titre des frais de déménagement exposant que cette somme a été validée par l’expert. A l’appui de leur demande, ils produisent le devis de l’entreprise MED Déménagement ME 9811 établi le 7 septembre 2019 se rapportant à un montant de prestation de 3 500 euros HT (2 x 1 750 euros HT).

Il y a lieu de relever que ces éléments ont bien été versés contradictoirement dans le cadre de l’expertise amiable.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06059 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

Le syndicat des copropriétaires et la SA AXA France IARD soutiennent que le devis correspond à une prestation dite « luxe », et qu’elle ne se justifie pas. A titre de comparaison, ils produisent un devis estimatif avec un prix inférieur, devis qu’ils estiment cohérent avec la proposition. Ils en déduisent que le montant des frais de déménagement ne saurait excéder la somme de 2 970 euros.

Dès lors que le devis transmis par les demandeurs est établi par une société spécialisée dans le déménagement et que les prestations détaillées se rapportent au logement en litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera également observé, comme le relèvent à juste titre les demandeurs, que le devis présenté par les défendeurs, est moins-disant mais laisse à la charge des évincés un nombre important de prestations liées au déménagement, alors qu’il convient de rappeler le principe selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice causé par le déménagement, que l’éviction et le déménagement ne sont pas du fait des évincés et qu’il n’y a pas lieu de laisser à leur charge les frais et/ou prestations liés au déménagement.

Compte tenu de ces éléments, l’indemnité de déménagement sera fixée à hauteur de 4 200 euros TTC.

— sur les frais de garde-meuble

Les consorts [R] sollicitent une somme de 3 882,48 € au titre des frais de garde-meuble. A l’appui de leur demande, ils produisent un devis de la société Une pièce en plus en date du 3 septembre 2020 qui mentionne les seuls éléments suivants :

— taille de box proposés : ETA -7,

— le Marais : 576,61 euros,

— Montparnasse : 485,31 euros.

Le syndicat des copropriétaires et la SA AXA France IARD opposent que le devis concernant les prestations de garde-meuble n’est pas détaillé et propose deux emplacements pour deux montants différents de 576,61 euros et 485 euros.

Ils indiquent que ce devis ne précise ni la périodicité des paiements, ni la taille du box, ni les services proposés, ni quelle prestation a été choisie par les demandeurs. Ils exposent que la nécessité du stockage n’est pas avérée. Ils expliquent à cet effet que dans les devis de déménagement, il est prévu que les meubles soient transportés du [Adresse 6] au [Adresse 4]. Ils relèvent que cette adresse ne correspond ni à l’espace de stockage situé dans le Marais, ni à celui à proximité de Montparnasse mentionnés dans le devis du garde-meuble.

Il convient de relever que les demandeurs ne fournissent pas d’explication sur l’adresse du [Adresse 4] figurant sur les devis de déménagement, affirmant simplement qu’il ne s’agit pas d’un logement dont ils sont propriétaires. Par ailleurs le devis produit manque de précision pour étayer leur demande.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06059 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

— sur les frais de relogement hors charges

Les consorts [R] sollicitent à ce titre une somme de 5 650 euros. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande estimant que l’estimation de durée de M. [I] [F] ne repose sur aucun fondement.

Il convient de relever néanmoins que M. [I] [F] a estimé à :

— une semaine la phase préparatoire correspondant au déménagement,

— cinq à sept semaines la phase de travaux,

— une semaine la phase réaménagement.

Compte tenu de ces éléments et de la nature des travaux de reprise des sols et de réfection des enduits et peintures, cette durée apparaît justifiée.

Le préjudice sera donc fixé à la somme de 5 650 euros, étant relevé que la SA AXA France IARD ne conteste pas ce poste de préjudice.

— sur les charges de copropriété pendant le relogement

Les demandeurs sollicitent la somme de 778 euros au titre des charges de copropriété exposées pendant le relogement.

Néanmoins, comme l’indiquent à juste titre les défendeurs, les charges de copropriété sont liées à la qualité de propriétaires des consorts [R] et sont dues indépendamment de l’occupation du logement.

Il y a donc lieu de les débouter de cette demande.

— sur le préjudice de jouissance

Les demadeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct du préjudice de relogement déjà indemnisé, alors qu’un tel préjudice complémentaire n’a pas été évoqué dans l’expertise et que les conditions de ce préjudice de jouissance, calculé sur l’intégralité de l’appartement, ne sont pas établies, le caractère inhabitable de l’ensemble du logement n’étant pas démontré.

— sur les frais de ménage post-travaux

Les demandeurs sollicitent la somme de 150 euros au titre de frais de ménage post travaux. Comme le relèvent le syndicat des copropriétaires et la SA AXA France IARD, cette somme n’est nullement justifiée par les pièces produites et n’a pas été évoquée dans le cadre de l’expertise amiable contradictoire. Dans ces conditions, il convient de rejeter cette demande.

— sur l’indemnisation pour préjudice moral

Les demandeurs exposent que Mme [K] [R] s’est blessée la cheville en raison du mauvais état du parquet. Ils sollicitent une somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral subi à ce titre. Comme le soutiennent légitimement le syndicat des copropriétaires et la SA AXA France IARD, cette demande, nullement étayée par les pièces produites, doit être rejetée.

— sur les frais de l’expertise amiable

Les demandeurs sollicitent une somme de 2 908,80 euros au titre des honoraires de l’expertise amiable contradictoire. Cette somme qui relève des frais irrépétibles sera analysée à ce titre.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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Sur la garantie des assureurs

Les demandeurs recherchent la garantie de la SA AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article L.113-1 du code des assurances, étant relevé que cette dernière ne conteste pas sa garantie.

En application de l’article L.113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Il y a lieu de rappeler que la solidarité ne se présume pas.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SA AXA France IARD sera condamnée in solidum, et non solidairement, avec le syndicat des copropriétaires à indemniser les demandeurs dans les conditions exposées ci-dessus.

En outre, la SA AXA France IARD sera tenue de garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires, de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre. Le tribunal relève que dans le cadre du dispositif de ses conclusions, la SA AXA France IARD ne reprend pas les termes de ses motifs s’agissant d’une garantie limitée aux termes du contrat s’agissant notamment de la franchise. Or le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des conclusions en application de l’article 768 du code de procédure civile.

L’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre la SA AXA Assugérance sera rejeté dans la mesure où elle a été mise hors de cause par la présente decision.

Sur la garantie de la SARL Assureurs Associés

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SARL Assureurs Associés a souscrit le contrat collectif n°CNBO – 000165 à effet du 28 juin 2017 auprès de la SAS April immobilier et que M. [S] [R] et Mme [W] [R] ont adhéré à ce contrat.

Compte tenu des définitions incluses dans les conditions générales du contrat de la SAS April produites, les demandeurs ont bien la qualité d’assurés.

Néanmoins, aucun lien d’assurance ne rattache les demandeurs à la SARL Assureurs Associés qui au regard du contrat d’assurance produit et du bulletin d’adhésion des époux [R], n’est pas l’assureur mais le souscripteur ayant négocié les termes du contrat d’assurance.

En l’absence de développement sur le fondement juridique permettant aux époux [R] de former des demandes à l’encontre de la SARL Assureurs Associés et de pièces complémentaires produites aux débats au soutien de leur demande, il convient de rejeter celle-ci.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06059 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

En l’absence de démonstration du lien d’assurance entre la SARL Assureurs Associés et les époux [R], il convient également de rejeter l’appel en garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SARL Assureurs Associés.

Sur l’appel en garantie formé par la SA AXA France IARD à l’encontre de la SMAB

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la SA AXA France IARD demande au tribunal de condamner la SMAB, en qualité d’assureur des consorts [R] à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En outre le syndicat des copropriétaires recherche également la garantie de la SMAB.

Il convient de rejeter cette demande en raison des développements ci-dessus relatifs à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la SMAB, dont le lien juridique en qualité d’assureur est contesté par les demandeurs et non établi par les pièces produites.

Sur les condamnations

Dans le dispositif de leurs conclusions, les demandeurs ne distinguent pas les bénéficiaires des sommes dont ils sollicitent le versement. Les condamnations seront donc prononcées au profit des trois demandeurs.

Compte tenu des éléments exposés ci-dessus, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec la SA AXA France IARD à verser à M. [S] [R], Mme [W] [R] et Mme [K] [R], pris ensemble, les sommes suivantes :

—  44 729,41 euros TTC au titre des travaux réparatoires,

—  4 200 euros TTC au titre des frais de déménagement,

—  5 650 euros au titre des frais de relogement.

La SA AXA France IARD sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations pécuniaires mises à sa charge.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, la SA AXA France IARD et la SMAB qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens, tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile, la demande des consorts [R] portant sur le constat d’huissier du 13 août 2019 d’un montant de 330 euros TTC relevant des frais irrépétibles, elle sera examinée ci-après sur ce fondement.

Il convient d’accorder à la SCP Cordelier et Associés le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procedure civile.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, la SA AXA France IARD et la SMAB sont déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles. Par ailleurs pour les mêmes raisons, ils sont condamnés in solidum à verser aux consorts [R], pris ensemble, la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de l’expertise amiable et les frais de constat d’huissier.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/06059 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKWN

Il apparaît en outre équitable de condamner la SMAB à verser la somme de 1 000 euros à la SAS Immo de France et à la SA Matmut.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter la SARL Assureurs Associés de se demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à la demande formée, il y a lieu de dispenser M. [S] [R] et Mme [W] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motif justifiant en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SA AXA France IARD ;

PRONONCE la mise hors de cause de la société Assurgérance ;

DÉBOUTE toutes les parties de leurs demandes formées à l’encontre de la société Assurgérance ;

DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire de la SMAB en lieu et place la SARL Assureurs Associés ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SARL Assureurs Associés ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] et la SA AXA France IARD à verser à M. [S] [R], Mme [W] [R] et Mme [K] [R], pris ensemble, les sommes suivantes :

—  44 729,41 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;

—  4 200 euros TTC au titre des frais de déménagement ;

—  5 650 euros au titre des frais de relogement ;

REJETTE les demandes formées par M. [S] [R], Mme [W] [R] et Mme [K] [R] à l’encontre de la SARL Assureurs Associés ;

CONDAMNE la SA AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre ;

REJETTE tous les autres appels en garantie formées par les parties ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1], la SA AXA France IARD et la SMAB aux dépens ;

ACCORDE à la SCP Cordelier et Associés le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procedure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1], la SA AXA France IARD et la SMAB à verser à M. [S] [R], Mme [W] [R] et Mme [K] [R], pris ensemble la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SMAB à verser à la SAS Immo de France et la SA Matmut la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE toutes les autres parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

DISPENSE M. [S] [R] et Mme [W] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 34] le 11 juillet 2025

La greffière La présidente