TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01959 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZB3Q

N° de Minute : 25/00035

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Avril 2025

[K] [D] épouse [G]

C/

[S] [Z]

[W] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [K] [D] épouse [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

substitué par M^e DEBROISE Régis, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [Z], demeurant [Adresse 2]

M. [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Mars 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/1959 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 7 mars 2022 avec effet au 14 mars 2022, Mme [K] [D] épouse [G] a donné en location, pour une durée initiale de trois ans, à Mme [S] [Z] et M. [W] [Z] un appartement à usage d’habitation n° B101, situé au [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, outre une provision sur charges de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, Mme [G] a fait délivrer à M. et Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 423,97 euros dont 2 294,03 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés et elle leur a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 13 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, Mme [G] a fait assigner en référé M. et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

constater l’application de la clause résolutoire et la résiliation du bail,ordonner sans délai l’expulsion de M. et Mme [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer une provision de 1 423,71 euros au titre des loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 incluant le quittancement de novembre 2024,ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de décembre 2024 ainsi que janvier, février et mars 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par M. et Mme [Z],condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer et charges en cours jusqu’à la libération effective des lieux, annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024,condamner in solidum M. et Mme [Z] à lui régler la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. et Mme [Z] aux entiers dépens d’instance dont le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 3 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Mme [G], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance tout en précisant que les locataires, toujours dans les lieux, avaient soldé leur dette postérieurement à la délivrance de l’assignation.

M. et Mme [Z], assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

RG : 24/1959 – Page – SD

En l’espèce, les défendeurs n’ont manifestement pas réglé leur loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 7 mars 2022 contient une clause résolutoire suivant laquelle il est résilié de plein droit notamment en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

La clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré à M. et Mme [Z] le 9 août 2024 et aux termes duquel le règlement devait intervenir dans un délai de deux mois.

Suivant le décompte arrêté au 6 mars 2025 produit par la bailleresse, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la situation de M. et Mme [Z] est ignorée dans la mesure où ils ne comparaissent pas à l’audience.

Il ressort du décompte actualisé au 6 mars 2025 que les locataires ont réglé leur dette le 20 janvier 2025.

Bien qu’ils aient payé intégralement leur loyer du mois de février 2025 ils ne justifient pas du règlement du loyer du mois de mars 2025, étant précisé que d’après le contrat de bail, il est dû le 1er du mois.

Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail et l’expulsion des défendeurs sera ordonnée suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente instance.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien immobilier est réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail sera fixée, en considération du décompte actualisé au 6 mars 2025 produit par la bailleresse, à la somme de 835,82 euros.

Suivant le décompte actualisé produit par la bailleresse, la dette de M. et Mme [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est de 348,82 euros, échéance de mars 2025 incluse.

M. et Mme [Z] seront donc solidairement condamnés à payer à Mme [G] la somme provisionnelle de 348,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, suivant décompte arrêté au 6 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision dans la mesure où la somme restant due est bien moindre que celle qui l’était au stade du commandement de payer et de l’assignation.

A compter du mois d’avril 2025, M. et Mme [Z] seront solidairement condamnés à payer à Mme [G] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges convenues dans le bail, soit 835,82 euros jusqu’au départ effectif des lieux.

En effet, si la solidarité ne survit pas, par principe, au bail, celui signé en l’espèce comporte une clause de solidarité en ce qui concerne les indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [Z] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront solidairement condamnés à payer à Mme [G] la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail signé le 7 mars 2022 avec effet au 14 mars 2022, entre Mme [K] [D] épouse [G], d’une part, et Mme [S] [Z] et M. [W] [Z], d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation n° B101, situé au 1er étage du [Adresse 8] à [Localité 11] à compter du 10 octobre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [S] [Z] et M. [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [K] [D] épouse [G] pourra faire procéder à leur expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS à la somme provisionnelle de 835,82 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [Z] et M. [W] [Z] à payer à Mme [K] [D] épouse [G] la somme provisionnelle de 348,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 6 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [Z] et M. [W] [Z] à payer à Mme [K] [D] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 835,82 à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à Mme [S] [Z] et M. [W] [Z] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS in solidum Mme [S] [Z] et M. [W] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [Z] et M. [W] [Z] à payer à Mme [K] [D] épouse [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 28 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE