TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01587 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JICL

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2026

[G] [E]

C/

[Z] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [G] [E]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [G] [E]

M. [Z] [I]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR

Madame [G] [E]

née le 06 Juillet 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [I]

né le 14 Décembre 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [C] [H], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Octobre 2025

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 07 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 août 2016, Madame [G] [E] a donné à bail à Monsieur [Z] [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 630 euros hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 28 janvier 2025, Madame [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 1.311 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 11 avril 2025, Madame [E] a fait assigner Monsieur [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater ou à défaut, prononcer la résiliation du bail,

— expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que les loyers exigibles au jour du jugement, ainsi que l’indemnité d’occupation, porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués,

* de la somme de 1.311 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni aux débats,

* des loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir,

* la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification via EXPLOC et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 7 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Madame [E], comparante en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 8.066,32 euros, selon décompte arrêté au 4 octobre 2025.

Monsieur [I] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ;

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, Madame [E] produit aux débats :

— le contrat de bail en date du 12 août 2016,

— le commandement de payer délivré au locataire en date du 27 janvier 2025 portant sur la somme en principal de 1.311 euros, arrêtée au 16 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus,

— un extrait d’avis d’imposition relatif à la taxe foncière des lieux litigieux pour l’année 2025,

— un décompte locatif depuis l’origine de la dette et arrêté au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 7.145 euros.

Il ressort de ces éléments que, Monsieur [I] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est débiteur d’une somme s’élevant à 7.145 euros selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ; étant rappelé que le coût des actes de commissaire de justice, dont il est sollicité le paiement pour la somme de 469,32 euros en sus, doit être compris dans les dépens si ces actes sont justifiés dans le cadre de la présente procédure.

Par conséquent, Monsieur [I] sera condamné au paiement de la somme de 7.145 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.311 euros à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [I] par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 et portant sur la somme en principal de 1.311 euros, au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif actualisé produit aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte dans ce délai, ni ultérieurement par ailleurs.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 27 mars 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre depuis la résolution du bail au 27 mars 2025, Monsieur [I] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du contrat, soit le 27 mars 2025, Monsieur [I] cause un préjudice à Madame [E] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 630 euros (par référence au terme de mars 2025), à compter du terme de novembre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I], partie succombante au présent litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025, de l’assignation du 10 avril 2025 et de sa dénonciation à la préfecture du Calvados.

Il sera également condamné à payer à Madame [E] la somme de 166,50 euros au titre des frais irrépétibles dont cette dernière justifie aux débats (pour 1 nuitée d’hôtel avec taxe de séjour comprise pour une personne et place de stationnement pour un véhicule).

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [G] [E] la somme de 7.145 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.311 euros à compter du 27 janvier 2025 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu entre d’une part, Madame [G] [E] et d’autre part, Monsieur [Z] [I] en date du 12 août 2016, portant sur la maison à usage d’habitation située [Adresse 5], à la date du 27 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Monsieur [Z] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 27 mars 2025 ;

DIT que Monsieur [Z] [I] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Madame [G] [E] à faire expulser Monsieur [I] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [G] [E], une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme de 630 euros, par référence au montant du loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du terme de novembre 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE la demande de révision de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Madame [G] [E] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de Madame [G] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025, de l’assignation du 10 avril 2025 et de sa dénonciation à la préfecture du Calvados ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [G] [E] la somme de 166,50 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION