TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02895 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLGY

N° de Minute : 25/1059

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[J] [R]

[S] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [R], demeurant [Adresse 7]

Mme [S] [T], demeurant [Adresse 7]

comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 novembre 2018, la SA SIA HABITAT a donné à bail à [S] [T] et [J] [R] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 476,24 euros, outre une provision sur charges de 35,75 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par actes de commissaire de justice du 7 août 2024, la SA SIA HABITAT a fait signifier à [S] [T] et [J] [R] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et un commandement de payer la somme principale de 2.804,10 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA SIA HABITAT a fait assigner [S] [T] et [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins que le juge :

Constate la résiliation du bail ;

Ordonne leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Autorise la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles aux frais, risques et périls de [S] [T] et [J] [R] ;

Condamne solidairement [S] [T] et [J] [R] à lui payer :

— la somme de 6.147,12 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation, et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA SIA HABITAT comparaît représentée par son conseil. Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 juin 2025, à la somme de 5.087,52 euros.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de la reprise du paiement régulier du loyer courant par les locataires depuis mars 2025 et de l’apurement partiel de la dette.

[S] [T] et [J] [R] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas le montant de la dette mais soutiennent avoir fait un virement de 900 euros qui doit venir en déduction du solde. Ils sollicitent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SIA HABITAT justifie avoir notifié au préfet du Nord le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 novembre 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à [S] [T] et [J] [R] le 7 août 2024, pour la somme en principal de 2.804,10 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de [S] [T] et [J] [R] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par la SA SIA HABITAT fait ressortir une dette d’un montant de 5.087,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, avant la signification du commandement de justifier d’une assurance locative du 7 août 2024, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient enfin de déduire du montant de la dette l’ensemble des sommes facturées sous l’intitulé « frais de poursuite », lesquelles seront étudiées au titre des dépens et frais irrépétibles.

Déduction faite de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.800,12 euros.

[S] [T] et [J] [R] soutiennent avoir effectué un virement de 900 euros début juillet 2025 mais n’en justifient pas le versement. Faute de décompte plus récent, la créance restera actualisée au 16 juin 2025 et il incombera à la SA SIA HABITAT de déduire du montant de la dette les virements effectués depuis.

Il est expressément prévu à l’article IV des conditions générales du contrat de location la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement [S] [T] et [J] [R] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 4.800,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, [S] [T] et [J] [R] proposent de verser la somme de 300 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La SA SIA HABITAT donne son accord à l’octroi de délais de paiement, suspendant les effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’accord des parties, [S] [T] et [J] [R] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 15 mensualités de 300 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de [S] [T] et [J] [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA SIA HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. [S] [T] et [J] [R] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la SA SIA HABITAT ne démontre ni la mauvaise foi de [S] [T] et [J] [R] ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

[S] [T] et [J] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA SIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA SIA HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 novembre 2018, entre la SA SIA HABITAT d’une part et [S] [T] et [J] [R] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 11] sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement [S] [T] et [J] [R] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 4.800,12 euros, créance arrêtée au 16 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE [S] [T] et [J] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 300 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour [S] [T] et [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Localité 11], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SIA HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin [S] [T] et [J] [R] à payer à la SA SIA HABITAT à compter de juillet 2025, échéance comprise, jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

— rappelle que [S] [T] et [J] [R] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

DEBOUTE la SA SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [S] [T] et [J] [R] aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,