TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

26 JUIN 2025

N° RG 25/00313 – N° Portalis DB22-W-B7J-SW5U

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le [Adresse 14], régi par les dispositions de l’article 14 de la Loi numéro 65 557 du 10 juillet 1965 et par les dispositions du décret 67 223 du 17 mars 1967 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représenté par son Président syndic, Monsieur [N], domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID) recherchée en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [J] [O] veuve [W] née le 27 avril 1909 à [Localité 4] (92) et décédée le 15 novembre 2005 à [Localité 10] (92), (Ref SCX

25-17827 success. [O]), administration publique générale immatriculée au répertoire SIRENE sous le numéro 160 022 059 dont le siège social est situé

[Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Non comparante, dispensée du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire par application de l’article 15 de l’arrêté du 2 novembre 1971 et de l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 28 AVRIL 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

28 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [V] [O] veuve [W] était propriétaire d’actions correspondant aux lots n°517, 518, 525, 529 et 780 de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » appartenant à la SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE PIERRE CURIE, situé [Adresse 3] à [Localité 7]. Elle était également propriétaire du lot n°538 dudit ensemble immobilier. Elle est décédée le 15 novembre 2005 et, par actes reçus les 5 novembre 2007 et 10 mars 2008, ses héritiers ont renoncé à sa succession.

En l’absence d’héritier, le tribunal de grande instance de Nanterre a, par jugement du 3 juin 2008 :

— déclaré vacante la succession de Mme [J] [V] [O] veuve [W]

— nommé en qualité de curateur à ladite succession le Directeur Régional chargé de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales.

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales est encore, à ce jour, en charge de l’administration des biens ayant appartenu à Mme [O] veuve [W].

Par jugement en date du 12 mai 2022, la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles a notamment condamné M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur à la succession de Madame [O] veuve [W], à payer au syndicat coopératif de la [Adresse 12] du [Adresse 11] à Fontenay le Fleury la somme de 27.204,19 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 27 septembre 2021, appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal, et la somme de 20,32 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Faisant grief à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales de persister à ne pas régler les charges de copropriété, le président-syndic du [Adresse 13] [Adresse 9] lui a, par courrier en date du 26 novembre 2024, adressé une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 36.571,39 euros sous huitaine.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat coopératif de la résidence du Parc [Adresse 9] (ci-après le syndicat coopératif), représenté par son président-syndic, M. [N], a, par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 remis à personne morale, fait assigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 11 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000 et plus particulièrement l’article 81-1, et de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, de :

— condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en la personne de son directeur régional, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [W], à lui payer la somme en principal de 14.423,75 euros au titre des arriérés de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 17 février 2025 (1er trimestre 2025 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2024 sur la somme de 9.331,34 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,- condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en la personne de son directeur régional, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [W], à lui payer la somme de

36,45 euros au titre des frais de relance en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en la personne de son directeur régional, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [W], à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en la personne de son directeur régional, en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [J] [W], à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— rappeler que le jugement à intervenir est assorti de plein droit de l’exécution provisoire par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales, dispensée d’avocat conformément à l’article R 2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, a adressé au tribunal un mémoire en date du 14 avril 2025, reçu le 18 avril 2025, aux termes duquel il sollicite, au visa des articles 811 et suivants anciens et 1231-6 du code civil, des articles 9, 699 et 700 du code de procédure civile, des articles R.2331-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques, de la loi du 20 novembre 1940 confiant à l’administration de l’enregistrement, des domaines et du timbre la gestion des successions non réclamées et la curatelle des successions, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et de l’arrêté du 2 novembre 1971 concernant l’administration provisoire et la curatelle des successions, qu’il lui plaise de :

— statuer ce que de droit sur la demande de paiement de la somme de

14.423,75 euros au titre des arriérés de charges pour la période du

1er octobre 2021 au 17 février 2025 (1er trimestre 2025 inclus),

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de frais de procédure et de contentieux d’un montant de 36,45 euros,

— le débouter de sa demande de condamnation de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le débouter de sa demande de condamnation au paiement de la somme de

4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— statuer ce que de droit sur la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— dire que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat coopératif, représenté par son conseil,

a actualisé sa demande principale à la baisse, sollicitant la somme de

11.291,83 euros.

Le président a soulevé la question de la régularité de la mise en demeure au regard de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le conseil du syndicat coopératif a été autorisé à communiquer au tribunal une note en délibéré sur ce point sous 15 jours.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat coopératif, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, non présente ni représentée à l’audience, il sera renvoyé à son mémoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025. En dépit de l’autorisation accordée au syndicat coopératif de produire une note en délibéré sous de 15 jours, aucune note n’a été transmise au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les actes de cession d’actions et la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [O] veuve [W] pour les lots n°517, 518, 525, 529, 538 et 780,

— le jugement rendu le 3 juin 2008 par le tribunal de grande instance de Nanterre déclarant vacante la succession de Mme [O] veuve [W] et nommant en qualité de curateur à ladite succession le Directeur régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales,

— le réglement de copropriété de la résidence [Adresse 11],

— le jugement rendu le 12 mai 2022 par la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles,

— la mise en demeure en date du 26 novembre 2024 adressée par le président-syndic du [Adresse 14] à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

31 mars 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

5 novembre 2020, 22 avril 2021, 14 avril 2022, 20 avril 2023 et 11 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er avril 2012 au 15 janvier 2025 pour un solde débiteur de 37.700,25 euros,

— un relevé de créance au 23 avril 2025 pour un solde débiteur de 11.328,28 euros dont 36,45 euros de frais de relance,

Le syndicat coopératif justifie avoir adressé à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales une mise en demeure en date du 26 novembre 2024 d’avoir à payer la somme de 36.571,39 euros.

Cette mise en demeure indique notamment :

« Nous attirons votre attention sur le fait que votre compte, arrêté en date du 13/11/2024 présente un solde débiteur de : 36.571,39 euros.

Nous pensons qu’il s’agit d’un simple oubli de votre part.

En conséquence, nous vous demandons de nous faire parvenir cette somme sous huitaine, ou nous faire part des observations qui motivent le non-paiement."

Un extrait de compte consolidé au 26 novembre 2024 est joint, pour un solde de 36.571,39 euros.

Force est de constater que ce courrier ne met pas en demeure la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur à la succession de Mme [O] veuve [W], de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 36.571,39 euros. Elle ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée et mentionne un délai de huit jours et non de trente jours. Enfin, elle ne porte aucune mention de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure n’indique en conséquence pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ne pouvait, à la lecture de cette sommation de payer, comprendre précisément la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivie selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat coopératif dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat [Adresse 5] [Adresse 9] représenté par son président-syndic, irrecevable en ses demandes,

Déboute le syndicat coopératif de la résidence du [Adresse 11] représenté par son président-syndic, de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat [Adresse 5] [Adresse 9], représenté par son président-syndic, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE