TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06616 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPBK

N° de Minute : 25/00176

JUGEMENT

DU : 07 Octobre 2025

[N] [Y]

C/

[B] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [N] [Y], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juin 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°6616/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 02 juin 2015, à effet au 13 juin suivant, Madame [B] [H] a consenti à Madame [N] [Y] un bail portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6].

Un dépôt de garantie de 790 euros est mentionné à l’article 9 du contrat.

Le 06 juin 2015 les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée.

Suite au départ de la locataire, un litige est né au sujet de la restitution du dépôt de garantie d’une part, et de dégradations locatives et d’un arriéré de loyer d’autre part.

Une tentative de conciliation a été engagée, mais par procès – verbal du 22 juin 2023, Monsieur [X] [E], conciliateur de justice, constatait son échec.

Par acte de commissaire de justice délivré le 03 juin 2024, Madame [N] [Y] a fait citer Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Lille à l’audience du 10 décembre 2024 afin de la voir condamner :

— à restituer le dépôt de garantie outre à lui payer la pénalité de retard règlementaire soit la somme de 1738€ (à parfaire)

— à la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour refus abusif

— à la somme de 800 € au titre de l’article 700

— aux entiers frais et dépens

et ordonner l’exécution provisoire.

A cette audience, les parties étaient représentées et l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour permettre sa mise en état.

A l’audience de plaidoiries du 10 juin 2025, aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, Madame [N] [Y] sollicite la condamnation de Madame [B] [H] à lui payer les sommes de :

—  2.686 euros (790 € + 1.896 € de majoration au mois de juin 2025 (à parfaire), en restitution du dépôt de garantie majoré de 10% par mois à compter du mois suivant la restitution des clefs,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Elle sollicite également l’exécution provisoire de la décision à intervenir et le débouté de la partie défenderesse de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions.

Elle expose contester l’état des lieux de sortie qu’elle n’a pas signé, établi en présence de témoins imposés par la bailleresse sans son accord alors qu’elle aurait dû le faire établir par un commissaire de justice. Elle en conteste également le contenu. Elle ajoute que les photos versées aux débats par la défenderesse seraient inopérantes. De plus, elle estime que la bailleresse se contredirait en soutenant d’abord avoir elle-même effectué les travaux de réparation, puis produire une facture de travaux qui serait, en tout état de cause, imprécise et émanant d’une société dont le siège se trouve à l’étranger.

Madame [B] [H] a comparu représentée de son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite le rejet des demandes adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation de la locataire à lui payer les sommes de :

-5.898 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre « de dommages et intérêts correspondant au préjudice matériel et au préjudicie financier résultant d’une perte de trois mois de loyer »

-1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Elle soutient que la locataire aurait laissé le logement dans un état déplorable, imprégné de mauvaises odeurs, de sorte qu’elle a dû faire procéder à sa remise en état et qu’il appartiendrait au juge d’évaluer le montant du dommage dont il constate l’existence dans son principe à défaut de justificatifs.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

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L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DISCUSSION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles en réparation des dégradations locatives et paiements des loyers et charges impayés

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 7, c) et d), le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.L’article 22 précité institue une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au bailleur en application de l’article 7, a) et c) et d) de la même loi (loyers, charges et réparations locatives) ou les sommes dont il pourrait être tenu en ses lieu et place.

Enfin, l’article 3-2 dispose qu'« un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…) ».

Aux termes de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

En toute hypothèse, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, les parties ne peuvent y déroger que dans un sens plus favorable au locataire, de même qu’il doit être interprété dans le sens le plus favorable au locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradation locative ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier le défaut de restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté par les parties que la locataire a délivré un congé le 28 mars 2023 et a restitué les lieux le 27 avril 2023.

Il n’est pas plus contesté par aucune des parties que la locataire s’est fermement opposée aux conditions dans lesquelles la bailleresse a souhaité établir l’état des lieux de sortie en présence de deux témoins choisis d’elle seule et que la locataire a dénié les dégradations reprochées.

C’est ainsi que l’état des lieux de sortie produit aux débats n’est pas signé (ni daté) de cette dernière.

En outre, la bailleresse a expliqué avoir déjà eu dans le passé un conflit avec la locataire s’agissant de la révision des loyers.

Dans ce contexte, il était tout particulièrement indiqué de faire application de l’article 3-1 de la loi précitée suivant lequel « si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa », soit contradictoirement, « il est établi par un commissaire de justice », d’autant que le contrat de bail signé par les parties reprend in extenso les termes de la loi dans son article 1.4.

Les parties auraient donc dû faire établir un état des lieux de sortie par commissaire de justice conformément à leur engagement contractuel dès lors qu’il n’a pas pu être établi contradictoirement par les parties.

Du plus fort, au regard des seules pièces versées aux débats, soit, d’une part, les attestations des témoins qui n’ont été rédigées que des mois plus tard et en employant des termes, certes très défavorables, mais très imprécis (ce qui montre qu’un témoignage, s’il permet de donner une impression, n’a pas la même finalité qu’un constat établi par un professionnel), et, d’autre part, les clichés photographiques totalement insignifiants, il est impossible « d’évaluer le montant des dommages après en avoir constaté l’existence dans son principe ».

Dès lors, en application de l’article 1731 du code civil précité, faute de preuve contraire, la locataire est réputée avoir rendu le logement en bon état de réparations locatives et l’ensemble des demandes indemnitaires de Madame [B] [K] à ce titre seront rejetées.

En outre, par application des dispositions d’ordre public de l’article 22, elle sera condamnée à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 790 €, augmentée de la pénalité de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La bailleresse devait restituer le dépôt de garantie à compter du 28 mai 2023 (un mois après la remise des clés le 27 avril 2023).

S’agissant du montant du loyer, aucune quittance n’étant versée aux débats, il sera maintenu à la somme de 790 € par mois.

La pénalité mensuelle s’élève donc à la somme de 79 €.

Du mois de juin 2023 jusqu’au mois de juin 2025, elle s’élève à la somme de 1.896 €.

Au surplus, Madame [B] [H] devra payer à Madame [N] [Y] la majoration de 79€ chaque mois, jusqu’au remboursement complet du dépôt de garantie.

Sur la demande indemnitaire de la locataire :

Madame [N] [Y] sollicite 800 euros de dommages et intérêts « pour refus abusif » sans en préciser le fondement.

De plus, elle ne justifie pas d’un préjudice autre que celui causé par le retard avec lequel le dépôt de garantie sera restitué et réparé par la pénalité appliquée.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [H] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il convient de la condamner également à la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en réparation des frais exposés par Madame [N] [Y] et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [B] [H] à payer à Madame [N] [Y] la somme de 790 euros en restitution du dépôt de garantie, majorée d’un montant égal à 10% du loyer mensuel, soit 79 euros, à compter du 1er juin 2023 soit la somme actuelle de 1.896 € euros arrêtée au 1er juin 2025 outre les pénalités dues jusqu’à restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [B] [H] à régler à Madame [N] [Y] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président