TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04070 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOGF

N° de Minute : 25/1385

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[M] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. Fabien DEWISMES (Membre de l’entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 avril 2023 à effet au 14 avril 2023, la S.A. Vilogia a donné à bail à Monsieur [M] [A] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 288,25 euros, outre une provision sur charges de la S.A. Vilogia de 153,45 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, la S.A. Vilogia a fait signifier à Monsieur [M] [A] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 1.476,02 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la S.A. Vilogia a fait assigner Monsieur [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Monsieur [M] [A], est occupant sans droit ni titre ;

À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [A], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner Monsieur [M] [A], au paiement :

— de la somme de 3.524,61 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

Condamner Monsieur [M] [A] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner Monsieur [M] [A], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. Vilogia comparaît représentée par Monsieur [T] [Q] dument muni d’un pouvoir spécial.

La S.A. Vilogia s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 25 septembre 2025, à la somme de 1.851,93 euros.

La S.A. Vilogia indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de Monsieur [M] [A].

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [A] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [A], assigné à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 avril 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [M] [A] le 18 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.476,02 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 18 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [M] [A] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 1.851,93 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1.851,93 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [A] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 1.851,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 septembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.476,02 euros, à compter du 2 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Monsieur [M] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 465,81 euros, pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A. Vilogia de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. Vilogia recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2023 entre la S.A. Vilogia et Monsieur [M] [A] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3] sont acquises à la date du 18 janvier 2025 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Monsieur [M] [A] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 1.851,93 euros, créance arrêtée au 25 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.476,02 euros, à compter du 2 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [A] à payer à la S.A. Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 465,81 euros, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A. Vilogia ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DEBOUTE la S.A. Vilogia de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Monsieur [M] [A] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,