TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Corinne CHERKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04581 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XZ6

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par son Syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR dont le siège social est sis – [Adresse 5]

représentée par M^e Corinne CHERKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0138

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[H] [D], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04581 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XZ6

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] est propriétaire des lots n°1095 et 1265 dans l’immeuble sis [Adresse 3], inscrits au cadastre en section DX N°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société SAS Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Monsieur [R] [K] par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 884,05 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 29 février 2024

—  144 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 29 février 2024,

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et la capitalisation des intérêts.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion ;

Appelée à l’audience du 7 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur qui a invoqué des problèmes de santé et des difficultés suite à la prise en charge de sa mère mais indiqué que la mise en vente d’un bien lui permettra de régler ses dettes et qu’il était en mesure de verser 500 euros au demandeur.

A l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris ses demandes initiales sauf à actualiser sa demande à la somme de 5 004,42 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse.

Monsieur [R] [K] assigné à l’étude a comparu en personne. Il s’engage à régler les sommes dues avec le produit de la vente d’un bien.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [K] concernant le lot 1095, 1265, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 576/100022 et 6 100022),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021/2022 et 2022/2023,l’historique du compte du 1er avril 2022 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5004,42euros et les pièces à l’appui de la demande de 144 euros au titre des frais de recouvrement, les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2023 et 6 mars 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2021/2022 et 2022/2023 et votant les budgets prévisionnels 2023/24 et 2024/2025 ainsi que les travaux de rénovation des paliers et l’approbation des comptes concernant les travaux de découpe/repose de gaine des VMC et de remplacement des descentes fuyardes,les attestations de non recours concernant les deux procès-verbaux,la mise en demeure par avocat de payer la somme de 2 757,07 euros adressée par lettre recommandée avec avis de réception et réceptionnée le 29 février 2024 par le défendeur,le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 003,32 euros portant sur la période allant du du 1er avril 2022 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel de la 4ème échéance de l’exercice 2024/2025 exigible au deuxième trimestre 2025 et après déduction de la somme de 1,10 euros au titre d’une « reprise solde de travaux de rénovation » non justifiés aux pièces produites.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 29 février 2024 à hauteur de 2 757,07 euros, de l’assignation du 18 juillet 2024 à hauteur de 1 126,98 euros et de l’audience du 10 avril 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 144 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en septembre et décembre 2023 ainsi qu’une relance également datée de septembre 2023. Il sera relevé que l’envoi d’autant de courriers sur une même année est un choix qui appartient au syndicat. Seule l’expédition de la mise en demeure datée du 6 décembre 2023 étant justifiée il sera accordé au titre des frais nécessaires, la somme de 7 euros en remboursement des frais postaux.

En conséquence la somme globale de 7 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [R] [K] présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du respect de ses engagements à payer la somme de 500 euros après la première audience et de la mise en vente d’un bien afin de solder sa dette mais non justifiée aux débats.

Ainsi Monsieur [R] [K] qui déclare avoir vendu son parking pour la somme de 6 500 euros versera au demandeur la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier qui en l’espèce résulte de l’assignation du 18 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SAS Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR :

— la somme de 5 003,32 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du du 1er avril 2022 au 1er avril 2025 et incluant l’appel provisionnel de la 4ème échéance de l’exercice 2024/2025 exigible au deuxième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 à hauteur de 2 757,07 euros, de l’assignation du 18 juillet 2024 à hauteur de 1 126,98 euros et de l’audience du 10 avril 2025 pour le surplus,

— la somme de 7 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024,

— la somme de 100 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 18 juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SAS Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.