TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02909 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLIS

N° de Minute : 25/1290

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[M] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [U], demeurant [Adresse 14]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 octobre 2021 à effet du 13 octobre 2021, S.A d’H.L.M Logis Métropole a donné à bail à Monsieur [V] [U] un logement situé [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 13], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 158,31 euros, outre une provision sur charges de 80,46, pour une durée de 3 mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, S.A d’H.L.M Logis Métropole a fait signifier à Monsieur [V] [U] un commandement de payer la somme principale de 956,10 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 2 décembre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 mars 2025, S.A d’H.L.M Logis Métropole a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Monsieur [V] [U], est occupant sans droit ni titre ;

— À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [V] [U], au paiement :

o de la somme de 1.955,61 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

o des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

o d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

o des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

— Condamner Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire ;

— Condamner Monsieur [V] [U], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 6 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, S.A d’H.L.M Logis Métropole comparaît représenté par son conseil.

S.A d’H.L.M Logis Métropole s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 juin 2025, à la somme de 6.467,12 euros. Elle indique que le locataire est incarcéré.

S.A d’H.L.M Logis Métropole indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de Monsieur [V] [U].

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [V] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens de S.A d’H.L.M Logis Métropole, le juge se réfère expressément à l’assignation susvisée, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [U], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

S.A d’H.L.M Logis Métropole justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, S.A d’H.L.M Logis Métropole justifie avoir notifié au préfet du Nord le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 13 octobre 2021, renouvelé tacitement tous les trois mois, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges dans un délai de deux mois en l’article 12.1 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 956,10 euros.

Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. La clause résolutoire ne peut donc produire ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement du 26 novembre 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 26 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [V] [U] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, S.A d’H.L.M Logis Métropole produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [U] reste devoir à S.A d’H.L.M Logis Métropole la somme de 6.467,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués de juillet à décembre 2024 au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation. En revanche, le bailleur justifie de l’enquête pour l’année 2025.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. Le supplément de loyer de solidarité est justifié à compter de l’échéance de janvier 2025, compte tenu de l’absence de production par la locataire de son avis d’imposition.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les sommes correspondant à divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance ou non justifiées.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 6.334,56 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [V] [U] à payer à S.A d’H.L.M Logis Métropole la somme de 6.334,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 956,10 euros, à compter du 4 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 1.955,61 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [V] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 258,85 euros, pour la période courant du juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour S.A d’H.L.M Logis Métropole de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [U], qui succombe à l’instance, supportera la charge aux dépens.

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité de S.A d’H.L.M Logis Métropole présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE S.A d’H.L.M Logis Métropole recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2021 entre S.A d’H.L.M Logis Métropole et Monsieur [V] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 11] sont acquises à la date du 17 novembre 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à S.A d’H.L.M Logis Métropole la somme de 6.334,56 euros, créance arrêtée au 16 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 956,10 euros, à compter du 4 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 1.955,61 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à S.A d’H.L.M Logis Métropole une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 258,85 euros, à compter de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE S.A d’H.L.M Logis Métropole de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Monsieur [V] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe, le 27 Novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,