TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01005 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUWU

SL/MHT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Alpha yaya DRAME, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 16 Décembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de cet immeuble a pour syndic en exercice la société Vacherand Immobilier [Localité 5].

M. [B] est propriétaire au sein de cet immeuble des lots n° 171 et n° 172.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a assigné M. [B] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 6 163,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, échéance du 2e trimestre incluse, la somme de 1 543,36 euros au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues, la somme de 763,17euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 1 000 euros à titre de domages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 417 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juillet 2025, renvoyée à l’audience du 23 septembre 2025, puis à l’audience du 7 octobre 2025, puis à l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions déposées à l’audience, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, représenté par son avocat, demande de condamner M. [B] à lui payer les sommes de :

—  770,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 au titre des charges de copropriété échues, échéance du 4e trimestre incluse,

—  468 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 au titre des frais de recouvrement,

—  1 000 euros à titre de domages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 417 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience, M. [B], représenté par son avocat, demande de :

— constater l’accord intervenu entre les parties lors du renvoi et l’engagement du syndicat de copropriétaires à se désister en cas de réglement intégral,

— constater que l’intégralité des sommes dues a été réglée par M. [B],

— dire qu’il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes du syndicat de copropriétaires, celles-ci étant devenues sans objet,

— débouter le syndicat de copropriétaires de toutes ses demandes accessoires, y compris celles fondées sur la résistance abusive, les frais de recouvrement complémentaires et l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance ou à tout le moins dire qu’ils resteront à sa charge.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance au conclusions soutenues et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 modifié de cette loi,

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.»

L’article 14-2-1 prévoit la constitution du fonds de travaux.

L’article 19-2 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 dudit décret, des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il ressort du décompte au 17 novembre 2025 produit à l’audience par le syndicat de copropriétaires que M. [B] a effectué des versements depuis l’assignation et reste à devoir la somme de 770,32 euros au titre des charges de copropriété et fonds de travaux du 4e trimestre 2025.

M. [B] soutient d’une part qu’un accord est intervenu entre les parties et que le syndic devait se désister, mais n’en apporte pas la preuve, aucun accord n’ayant par ailleurs été présenté à la juridiction, ni aucun désistement porté à sa connaissance.

M. [B] soutient d’une part que toutes les sommes dues et visées dans l’assignation ont été réglées et que la somme encore réclamée par le syndicat des copropriétaires est étrangère à la procédure et la créance éteinte.

Or, par lettre recommandée du 23 avril 2025 (pièce n°10), le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [B] de régler les povisions échues au titre des bugdets prévisionnels de l’exercice 2024 et de l’exercice en cours.

Le budget prévisionnel de l’exercice 2025 a été approuvé lors de l’assemblée générale du 28 juin 2024 (pièce n° 14).

Cette mise en demeure précise qu’en application de l’article 19-2 précité, à défaut de paiement dans un délai de trente jours, deviendront immédiatement exigibles les provisions non encore échues en application de l’article 14-1 précité, ainsi que les cotisations du fonds de travaux de l’article 14-2-1 non encore échues, soit la somme de 1 543,36 euros conformément à l’attestation jointe.

L’attestation du 28 mars 2025 jointe à cette mise en demeure indique que M. [B] reste redevable à l’égard du syndicat de copropriétaires de la somme de 1 543,36 euros au titre des provisions non échues de l’exercice comptable en cours, dont les détail est le suivant :

provisions du budget prévisionnel (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) :

3e appel de fonds 2025 : 734,97 euros

4e appel de fonds 2025 : 734,99 euros

provisions pour travaux – fonds ALUR (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) :

3e appel de fonds 2025 : 36,70 euros

4e appel de fonds 2025 : 36,70 euros.

Les provisions pour charges échues n’ayant pas été acquittées dans le délai de trente jours de la mise en demeure, ces provisions non échues de l’exercice comptable en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assignation du 18 juin 2025 comporte la demande en paiement de la somme de 1 543,36 euros au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues.

Enfin, selon l’appel de fonds du 4e trimestre 2025 adressé le 24 septembre 2025 à M. [B] et produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 11), la somme de 770,32 euros devait être payée avant le 15 octobre 2025.

En conséquence, la demande en paiement du syndicat de copropriétaires est bien fondée, de sorte qu’il y a lieu de condamner M. [B] à payer à ce dernier la somme qu’il réclame de 770,32 euros au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux du 4e trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires, pris en la personne de son syndic, soutient que M. [B] reste devoir au titre des frais de recouvrement la somme totale de 468 euros décomposée comme suit :

—  36 euros pour la relance après mise en demeure du 26 juillet 2024 (pièces n° 7, lettre, et n°17, facture),

—  432 euros TTC au titre des frais de transmission du dossier à son avocat (pièce n° 18, facture).

Ces frais sont justifiés et conformes au contrat de syndic (pièces n° 2 et n° 21).

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [B] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 468 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux l’égal à compter de la mise en demeure ; le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires ne démontre pas de faute de M. [B], qui ne peut résulter du seul défaut de paiement de ses charges de copropriété, ni la mauvaise foi de celui-ci, ni de préjudice indépendant de celui que réparent les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner M. [B], qui succombe, aux dépens.

En outre, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce et des factures d’honoraires d’avocat produites (pièces n° 19 et n° 20), il y a lieu de condamner M. [B] à payer au syndicat de copropriétaires, qui a été contraint de recourir à justice, la somme de 1 417 euros qu’il réclame en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Condamne M. [K] [B] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Vacherand Immobilier [Localité 5], la somme de 770,32 euros au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux dues au titre du 4e trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 ;

Condamne M. [K] [B] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Vacherand Immobilier [Localité 5], la somme de 468 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [K] [B] aux dépens ;

Condamne M. [K] [B] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Vacherand Immobilier [Localité 5], la somme de 1 417 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN