TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10384 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYLX

N° de Minute : L 25/00200

JUGEMENT

DU : 12 Mai 2025

Société ALEFPA, venant aux droits de l’association « Organisme Social de Logement » (OSLO)

C/

[J] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ALEFPA, venant aux droits de l’association « Organisme Social de Logement » (OSLO), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Reza-jean NASSIRI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Mars 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 10384/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2018 avec effet immédiat, l’association Organisme Social de Logement (Oslo) aux droits de laquelle vient l’Alefpa a donné à bail, pour une durée initiale de 6 ans, à Mme [J] [V] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 304,50 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Par lettre officielle adressée par son conseil le 6 mars 2024, l’Alefpa a mis en demeure Mme [V] de lui produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Elle a réitéré cette demande par lettre recommandée du 17 juin 2024, en rappelant les termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, l’Alefpa, venant aux droits de l’association Oslo, a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 27 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 700 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire aux obligations du bail,condamner Mme [V] à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges normalement dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif de l’occupant des lieux et de tous occupants de son chef, ainsi qu’au paiement des charges échues postérieurement,ordonner l’expulsion de Mme [V] ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et la force publique si besoin est,condamner Mme [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens d’instance ainsi que les frais afférents au commandement de payer du 26 octobre 2021.Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 6 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

L’ALEFPA, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien, elle fait valoir qu’elle doit réaliser des travaux au sein du logement occupé par Mme [V] qui ne peuvent être réalisés en présence de celle-ci ; qu’elle lui a proposé en mars 2023 une solution de relogement situé à proximité ; que si Mme [V] a, dans un premier temps, accepté cette proposition, elle a ensuite refusé en indiquant qu’elle souhaitait s’installer dans une caravane le temps des travaux ; qu’elle refuse de quitter le logement donné à bail et que le défaut de réalisation des travaux met en péril la salubrité du logement.

Elle ajoute que Mme [V] n’a jamais justifié de la souscription d’une assurance habitation.

Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [V] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du Nord conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi précitée.

En tout état de cause, elle ne sollicite pas la résiliation au motif d’un défaut de paiement des loyers mais de la non-souscription de l’assurance habitation par la locataire.

Elle est donc recevable à agir.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En l’espèce, l’Alefpa ne justifie pas avoir fait délivrer à Mme [V] un commandement d’avoir à produire la justification de la souscription d’une assurance habitation.

Elle produit seulement une lettre officielle de son conseil du 6 mars 2024 et une lettre recommandée du 17 juin 2024 mais dont la preuve d’envoi n’est pas même produite.

Par ailleurs, les dispositions dont la reproduction est exigée par l’article 7 g) ne le sont pas.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de résiliation du bail sur ce fondement.

L’ALEFPA reproche également à Mme [V] de ne pas la laisser accéder au logement pour y réaliser des travaux nécessaires à préserver la salubrité du logement.

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Ce texte prévoit également qu’avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

En l’espèce, l’association Alefpa produit un courrier remis en mains propres à Mme [V] sur lequel la signature de celle-ci est apposée, daté du 28 avril 2023, aux termes duquel elle indique l’avoir précédemment informée de la réalisation de travaux dans le logement qui ne peuvent se faire en milieu occupé. Elle rappelle que ces travaux sont nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement et prend acte du souhait de Mme [V] de vivre dans une caravane pendant le temps des travaux plutôt que d’être relogée dans l’appartement qu’elle lui a proposé à [Localité 6]. Elle lui demande de restituer les clés du logement destiné au relogement le 2 mai 2023.

L’Alefpa produit également le courrier officiel en réponse du conseil de Mme [V] du 30 novembre 2023 qui indique au conseil de l’Alefpa que le logement destiné au relogement de Mme [V] était dans un état déplorable et que c’est dans ces conditions qu’elle a été contrainte de vivre, à compter de juin 2023, dans une petite caravane avec sa mère, gravement malade, et ses enfants handicapés ; que Mme [V] a finalement été contrainte de dormir dans son véhicule puis de réintégrer le logement à l’automne 2023 compte tenu des conditions météorologiques. Il met en demeure l’Alefpa de faire procéder aux travaux en urgence et de proposer à sa cliente un relogement décent.

L’Alefpa produit enfin une attestation du chef de service technique de l’association Itinéraires du 20 septembre 2023 qui confirme que les travaux d’assainissement à l’intérieur du logement nécessitent d’avoir un accès complet au logement et qu’il devra être vide de tout occupant.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code prévoit que la résolution judiciaire peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Conformément à l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient aux juges du fond d’apprécier si l’inexécution est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

En l’espèce, l’Alefpa produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 décembre 2024 qui précise que Mme [V] a remis un courrier dans la boîte aux lettres de l’Alefpa le 5 décembre 2024 avec les clés du logement ; que le logement a été intégralement vidé de son mobilier.

Il n’existe donc aucun élément permettant de considérer que Mme [V] persiste à ce jour à faire obstacle à la réalisation des travaux.

Il convient donc de rejeter la demande de l’Alefpa tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement grave de la locataire à ses obligations.

En l’absence de résiliation du bail, il convient de rejeter la demande de l’Alefpa tendant à obtenir de la part de Mme [V] le paiement d’une indemnité d’occupation qui consiste à indemniser le bailleur d’une occupation sans droit ni titre, ce que l’Alefpa ne démontre pas.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes présentées par l’ALEFPA venant aux droits de l’association Organisme social de logement ;

CONDAMNE l’ALEFPA venant aux droits de l’association Organisme social de logement aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge