TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04304

N° Portalis DBZS-W-B7I-YIPR

N° de Minute : L 25/00056

JUGEMENT

DU : 10 Février 2025

S.C.I. SC IMMOBILIERE DENIZART

C/

[Y] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. SC IMMOBILIERE DENIZART, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Yves SION, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2016, la SCI SC IMMOBILIERE DENIZART a donné à bail à Mme [Y] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 980 euros.

Par courrier du 5 mai 2023, Mme [J] a indiqué quitter les lieux le 30 mai 2023.

Par acte du commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SCI DENIZART a fait assigner Mme [Y] [J] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

De dire et juger qu’elle est défaillante dans le paiement des loyers des mois d’avril, mai et juin (au prorata) 2023,

La voir condamner au paiement de la somme de 1 755 euros au titre des arriérés locatifs sur la période d’avril à juin 2023 inclus,

La voir condamner au paiement de la somme de 11 568 euros TTC au titre des dégradations commises et de la remise en état du logement,

La voir condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fonde au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 9 décembre 2024, la SCI DENIZART a maintenu ses demandes initiales.

Mme [J], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le délibéré a été fixé au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement, susceptible d’appel, sera rendu de manière réputée contradictoire, Mme [J] n’ayant pas été citée à personne mais selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile.

Sur le décompte des sommes dues

Sur l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Par ailleurs, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte d’un courrier émanant de Mme [J] qu’elle envisageait de quitter les lieux le 10 mai. Elle précise toutefois que « suite à des interventions d’artisans, la maison sera rendue totalement désinfectée et nettoyée et le jardin entièrement fait le 30 mai 2024 ».

Aucun élément ne permet d’établir que les clefs n’ont pas été rendues le 30 mai 2024 de sorte que les sommes réclamées au titre de l’occupation du mois de juin ne sont pas justifiées, la rédaction d’un état de lieux de sortie par commissaire de justice le 20 juin 2024, n’établissant pas un maintien dans le logement jusqu’à cette date d’autant que la locataire était absente le jour convenu. Par ailleurs le contrat de bail précise en son article 3-2-1 qu’à la remise des clefs par le locataire, « un état des lieux doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie sont identiques à celles applicables à l’état des lieux de sortie. »

En l’absence de l’état des lieux d’entrée, la nécessité de procéder à un état des lieux par acte de commissaire de justice n’est donc pas établie.

En conséquence, il convient de condamner Mme [J] à la somme de 2 040 euros au titre de l’arriéré locatif des mois d’avril et mai 2024 dont il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie de 965 euros soit la somme de 1075 euros.

Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le demandeur sollicite la remise en état de la maison et du jardin. Il produit à l’appui de sa demande :

l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice le 20 juin 2024 en l’absence de la locataire avisée par courrier recommandé de la date d’établissement (accusé de réception signé le 10 juin 2024.

Une facture de la SARL ALCYONS pour un montant de 3 500 euros comprenant 25 heures de nettoyage, changement de porte chambre, remplacement paroi de douche, changement porte de placard, ponçage plancher et application vitrificateur sur 17 m2 et changement de deux radiateurs.

Une facture de la SAS GARDEN’S Paysages pour un montant de 2 568 euros correspondant à l’évacuation d’affaire du locataire, remise en état du jardin et remplacement du portail.

Une facture de la SAS RUDANT pour un montant de 5 500 euros correspondant à des travaux de ponçage, peinture cuisine, entrée et séjour, montrée escalier niveau 1 et 2, pallier, chambre du 1er étage, salle de bains, deux chambres du niveau 2 et rebouchage des trous.

La preuve de l’existence de dégradations locatives ayant entraîné un préjudice au bailleur est en principe rapportée par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, qui doivent être établis de manière contradictoire, ou à défaut par acte d’huissier.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. »

En l’espèce, faute d’état des lieux d’entrée, il est impossible de connaître l’état du logement. Le commissaire de justice met en évidence des herbes hautes et envahissantes dans le jardin, un logement extrêmement sale, le sol recouvert d’une épaisse couche de poussière et des tâches suspectes. Les murs sont recouverts d’une peinture blanche très usagée, le tableau électrique était couvert de poussière, le carrelage de la cuisine est hors d’usage, de la vaisselle est abandonnée, rien n’a été nettoyé, le plan de travail est crasseux, les meubles de rangement dans la cuisine ne sont pas vidés et contiennent des produits alimentaires. L’ensemble est très sale. Le réfrigérateur est crasseux et recouvert de champignons. Le congélateur n’a pas pu s’ouvrir. La hotte est cassée. La montée d’escalier est recouverte de peinture. Les murs sont crasseux, les marches sont recouvertes de terre, de poussière et de résidus d’insectes.

L’accès à l’étage est également très sale, les détecteurs de fumée sont absents, une barre de traction a été installée sur l’encadrement de la porte, une fissure est relevée du placo plâtre.

La porte de la chambre face à l’escalier porte un impact de la taille d’un poing un coup dans le panneau de le porte intérieure et un rabotage sommaire a été effectué. Il reste des morceaux de patafix dans la chambre, le parquet est hors d’usage marqué par des auréoles et des tâche multiples. Il est laissé un canapé hors d’usage en tissu crasseux, une ancienne télévision, deux ventilateurs et quelques jeux de console. Des fissures de placo plâtre de près d’un mètre avec des écarts de trois millimètres, les fenêtres sont crasseuses, dans le mur un trou de la taille d’une balle de tennis. Le revêtement de la salle de bain est crasseux, le radiateur est recouvert d’une importante couche de saleté. Un lave-linge, une chaise, quelques produits de beauté ainsi que des vêtements sales en boule sont abandonnés dans un sac poubelle.

L’escalier menant au deuxième étage est également très sale. La première chambre à droite dispose d’une porte avec de nombreux adhésifs le parquet au sol est ancien et griffé, marqué par des traces blanches qui s’apparentent à de la peinture projetée au sol. Les murs sont crasseux. Est abandonné un lit enfants, un arbre à chat, une tour de rangement, une chaise et un panier.

L’escalier permettant l’accès à la chambre sous toiture se fait par un escalier crasseux, la fenêtre, la peinture murale sont sales et le commissaire qualifie de « dévasté » cette pièce. La seconde chambre est sale, un fauteuil est laissé sur place, un ordinateur est abandonné et un dressing en bois est partiellement démonté.

Le jardin est accessible par une grille avec un passage doté de graviers blancs. L’accès est recouvert de mauvaises herbes. Le jardin n’est pas entretenu. Un trampoline a été abandonné et l’état de la végétation ne permet pas l’accès au cabanon de jardin. De l’extérieur, il apparaît très encombré.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’en l’absence de l’état des lieux, il est impossible de comparer et d’établir les dégradations imputables aux locataires, de celles existantes à l’entrée. Il sera en outre souligné que la locataire a occupé les lieux pendant près de 7 ans et qu’il convient de tenir compte tenu de l’usage normal des lieux, l’indemnisation du propriétaire ne lui permettant pas de rénover entièrement les lieux loués.

Il reste que le logement est rendu dans un état très sale qu’il s’agisse des murs, du sol et des appareils ménagers. Les pièces y compris les extérieurs sont encore encombrés de divers biens appartenant à la locataire et le jardin n’a fait l’objet d’aucun entretien.

Ainsi la facture concernant la remise en peinture de l’ensemble de l’appartement n’apparaît pas justifiée au regard de l’absence d’état des lieux d’entrée qui ne permet pas de connaître l’état du logement à l’époque ne permet pas de faire droit à la demande de chef.

En revanche, les frais résultants du nettoyage du logement apparaissent justifiés à hauteur de la somme de 500 euros. Le changement de la porte à hauteur de 550 euros est également justifié. En revanche les autres frais ne relèvent pas des dégradations locatives de manière certaines notamment le changement des radiateurs, le ponçage et vitrification du sol, le changement de la porte de douche et du remplacement des portes de placard.

Les frais relatifs au nettoyage et débarras du jardin sont justifiés soit la somme de 2568 euros.

En conséquence, Mme [J] sera condamnée au paiement de la somme de 3 618 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Mme [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Y] [J] à payer à la SCI DENIZART :

la somme de 1075 euros au titre de l’arriéré locatif,

la somme de 3 618 euros au titre des réparations et dégradations locatives euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 février 2025.

Le Greffier Le Juge