DOSSIER N° RG 25/03356 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3DVP

Jugement du 20/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

S.C.I. IMMO 4

C/

[T] [F] [J] [R]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à SCI IMMO 4

Expédition délivrée à :

M. [T] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le mardi vingt janvier deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMO 4, dont le siège social est sis 102 grande rue de la Guillotière – 69007 LYON

représentée par M. [O] [D], gérant, muni d’un K-bis

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [T] [F] [J] [R],

demeurant 36 bis avenue du 8 mai 1945 – 69960 CORBAS

comparant en personne

Monsieur [H] [R],

demeurant 3 résidence Albéric Porion – 80480 SALOUËL

non comparant, ni représenté

Cités à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile par actes de commissaire de justice en date du 27 février et 13 mars 2025.

d’autre part

Date de la première audience

et de la mise en délibéré : 04/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2015, la SCI IMMO4 a donné à bail à Monsieur [T] [R] un local à usage d’habitation situé 20 rue Moncey à Lyon 3e moyennant un loyer mensuel initial de 467,30 euros.

Suivant acte de cautionnement du même jour, Monsieur [H] [R] s’est porté caution solidaire.

Par jugement du 30 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a constaté la résiliation du bail et condamné solidairement Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] à payer à la SCI IMMO4 la somme de 3400,56 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 décembre 2022, il a été fait commandement à Monsieur [T] [R] de quitter les lieux au plus tard le 20 février 2023. Le 16 mars 2023, un procès-verbal de maintien dans les lieux a été établi.

Le 4 juillet 2023, un procès-verbal d’expulsion a été établi suite à son départ. Monsieur [T] [R] n’a pas rendu les clés.

Le 5 octobre 2023, un constat d’état des lieux de sortie de l’appartement a été dressé par un commissaire de justice. La SCI IMMO4 a ensuite fait intervenir plusieurs entreprises pour des travaux de remise en état de l’appartement.

Suivant acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la SCI IMMO4 a fait assigner Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de 12788,10 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 14 novembre 2024,

— la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier tiré de la perte de loyer entre le 4 juillet 2023 et le 20 novembre 2023,

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, la SCI IMMO4 maintient l’ensemble de ses demandes. Elle précise être d’accord pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois pour Monsieur [T] [R]. Elle indique que si Monsieur [T] [R] respecte cet arrangement, elle ne sollicitera pas Monsieur [H] [R], mais maintient les demandes à son encontre.

Elle fonde sa demande relative aux dégradations locatives sur l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et produit à ce titre le procès-verbal d’expulsion qui établit l’état dans lequel se trouvait le logement au départ de Monsieur [T] [R] ainsi que les factures des entreprises intervenues. Elle ajoute avoir été alertée pendant le bail de la mauvaise tenue de l’appartement par le locataire et soutient que l’état de l’appartement ne relève que de son fait.

Elle fonde ses demandes de dommages et intérêts sur l’article 1240 du code civil. Elle soutient ne pas avoir été en mesure de relouer l’appartement entre les mois de juillet et novembre 2023 en raison des travaux de remise en état. Elle estime en outre que l’absence de réponse de Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] aux tentatives de règlement amiable et aux mises en demeure est génératrice d’un préjudice.

Monsieur [T] [R] ne conteste pas les sommes réclamées par la SCI IMMO4. Il demande des délais de paiement, et propose de verser 500 euros par mois à compter du mois de janvier 2026.

Monsieur [H] [R], régulièrement cité selon l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et ne se fait pas représenter. Le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il ressort du procès-verbal d’expulsion établi le 4 juillet 2023 et des photographies prises à cette occasion que l’appartement était alors totalement dégradé et rempli de déchets sur toute sa surface, rendant l’inventaire des biens irréalisables.

Le procès-verbal d’état des lieux est accompagné de photographies qui montrent l’appartement après qu’il ait été vidé pour pouvoir y accéder. Il en ressort que les murs et peintures des huisseries sont dégradés, que l’appartement est encrassé de manière générale (plaque de cuisson, évier, réfrigérateur, sols, joints de salle de bain, WC, lavabo, baignoire), que des équipements sont dégradés (luminaires, meubles de cuisine). L’état des lieux d’entrée mentionne un appartement en bon état, si ce n’est quelques traces de salissures sur les murs de la pièce de vie, quelques moisissures sur les murs de la chambre et des dégradations sur le parquet et le plafond de la mezzanine. Il est indiqué que les équipements de la cuisine et de la salle de bain (bloc avec évier, réfrigérateur, lavabo, baignoire) sont neufs.

Il est ainsi établi que l’appartement a été dégradé au cours de son occupation par Monsieur [T] [R], sans que ces dégradations puissent être considérées comme résultant du seul usage normal du bien pendant plusieurs années.

La SCI IMMO4 justifie de plusieurs factures :

— une facture de 3200 euros pour l’évacuation des déchets,

— une facture de 1430 euros pour le nettoyage complet de l’appartement,

— une facture de 5313,50 euros pour plusieurs travaux de remise en état de la cuisine et de la salle de bain,

— une facture de 60 euros pour le nettoyage des meubles,

— une facture de 2000 euros pour les peintures,

— deux factures de 460 euros et 381,20 euros pour divers travaux.

L’ensemble de ces factures est relatif à des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie et les factures pour le débarassage et le nettoyage de l’appartement présentent des montants cohérents au regard de l’état de saleté de l’appartement tel qu’il ressort des photographies au moment de l’expulsion et du procès-verbal d’état des lieux.

Seule la facture de 60,70 euros au titre de la consommation d’électricité n’apparaît pas devoir être mise à la charge de Monsieur [T] [R], en l’absence d’éléments sur la période de consommation qu’elle recouvre.

Tel que cela ressort des sommations adressées à Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R], il convient de déduire du montant total des réparations la somme de 467,30 euros correspondant au montant du dépôt de garantie conservé par la SCI IMMO4.

La SCI IMMO4 intègre également la somme de 350 euros au titre du constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice.

Or en application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi en présence du bailleur et du locataire, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il n’est pas établi par la SCI IMMO4 que Monsieur [T] [R] ait été avisé de la réalisation de l’état des lieux de sortie selon les modalités prévues par l’article précité. Ainsi, il ne peut être mis à sa charge la moitié de la somme retenue par le demandeur.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [R] sera condamné à payer à la SCI IMMO4 la somme de 12377,40 euros outre intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024.

Sur l’étendue de l’engagement de caution de Monsieur [H] [R]

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du bail, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’engagement de caution signé par Monsieur [H] [R] le 1er février 2015 est conforme à ces prescriptions. Il prévoit que l’engagement porte sur les loyers et les charges, mais également sur le paiement des éventuelles dégradations locatives.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [R] est solidairement tenu avec Monsieur [T] [R] pour les sommes dues au titre des dégradations locatives et sera donc condamné solidairement avec lui à payer la somme de 12377,40 euros outre intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur l’impossibilité de louer le bien

Il est établi par les pièces produites et la comparaison des états des lieux que les dégradations dans le logement loué par la SCI IMMO4 sont intervenues du fait de Monsieur [T] [R]. Il ne les conteste pas. En outre il apparait qu’au cours de l’occupation du bien, alerté par les copropriétaires, la SCI IMMO4 a rappelé à Monsieur [T] [R] par le biais d’une sommation de faire ses obligations en tant que locataire, concernant notamment l’entretien du logement.

Il est également justifié de l’ampleur des travaux de remise en état de l’appartement par la production de diverses factures. Il en ressort que la SCI IMMO4 a agi avec diligences pour y remédier, et que la période pendant laquelle elle indique ne pas avoir pu relouer le bien est compatible avec la réalisation de ces travaux, sans dépasser un délai raisonnable. La SCI IMMO4 établit donc suffisamment son préjudice en lien avec la faute de Monsieur [T] [R].

Elle sollicite une indemnisation correspondant à 5 mois de loyer. Monsieur [T] [R] ne conteste pas cette somme.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [R] sera condamné à payer la somme de 2500 euros à la SCI IMMO4.

S’agissant d’une responsabilité délictuelle, l’engagement de caution de Monsieur [H] [R] ne permet pas de le déclarer solidairement tenu du paiement de cette somme. La SCI IMMO4 sera déboutée de sa demande à son encontre à ce titre.

Sur la résistance abusive

La SCI IMMO4 fait état de difficultés de trésorerie en raison de l’avance des frais en l’absence de réaction de la part des défendeurs, qu’elle justifie avoir sollicités par plusieur biais.

Monsieur [T] [R] ne conteste pas être resté inactif et ne conteste pas la somme de 1000 euros sollicitée en réparation de ce préjudice.

Monsieur [H] [R], tenu en qualité de caution solidaire pour les dégradations locatives n’a également pas répondu aux sollicitations de la SCI IMMO4.

Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] seront dans ces conditions condamnés in solidum à payer à la SCI IMMO4 la somme de 1000 euros.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SCI IMMO4 et Monsieur [T] [R] se sont accordés pour permettre à Monsieur [T] [R] de régler l’ensemble des sommes dues par des échéances mensuelles de 500 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de prévoir que Monsieur [T] [R] pourra s’acquitter du paiement des sommes dues au titre des dégradations locatives et des dommages et intérêts par mensualités de 500 euros ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros à la SCI IMMO4.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] à payer à la SCI IMMO4 la somme de 12377,40 euros (douze mille trois cent soixante-dix-sept euros et quarante centimes) outre intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à la SCI IMMO4 la somme de 2500 euros au titre de l’indemnisation en lien avec l’impossibilité de relouer le bien,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] à payer à la SCI IMMO4 la somme de 1000 euros d’indemnisation au titre de la résistance abusive,

AUTORISE Monsieur [T] [R] à se libérer de la dette en 23 mensualités de 500 euros, la première échéance étant due au premier jour du mois suivant la notification du présent jugement et les suivantes le 1er jour de chaque mois, la 24e mensualité étant égale au solde de la dette,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] à payer à la SCI IMMO4 la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et Monsieur [H] [R] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE