TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09204 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3J7

N° de Minute : 25/00226

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL GLV IMMOBILIER

C/

[I] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL GLV IMMOBILIER

représenté par Maître David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Sakina BEN DERRADJI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [W] est propriétaire du lot n°11 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence de l’immeuble situé [Adresse 5].

La S.A.R.L GLV IMMOBILIER est le syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble situé [Adresse 5].

Par procès – verbal du 6 janvier 2025, Madame [G] [E], médiateur, a constaté l’échec de la tentative préalable de médiation en raison de la carence de Monsieur [I] [W].

Par acte d’huissier délivré le 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, a fait assigner Monsieur [I] [W] à l’audience du 2 septembre 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— le condamner à payer la somme 6.435,93 euros au titre des charges de copropriétés selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024,

— la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— le condamner à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le condamner à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [I] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non – comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, Monsieur [I] [W] n’ayant pas été cité à personne mais la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Il ressort du décompte que le syndicat réclame le paiement de la somme de 6.435,93 euros dont :

45 euros facturés le 5 septembre 2024 pour une mise en demeure,

195 euros facturés le 23 septembre 2024 sous le libellé « FTA »,

189,04 euros facturés le 14 octobre 2024 pour une mise en demeure par voie d’avocat,

1.080 euros facturés le 5 décembre 2024 pour « l’étude du dossier » par l’avocat,

180 euros facturés le 11 décembre 2024 pour la mise en place d’une médiation,

48 euros facturés le 10 janvier 2025 pour la demande de relevé de matrice cadastrale,

4.698,89 euros de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux pour la période allant du 1er trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025.

La somme de 4.698,89 euros est justifiée tant sur son principe que sur son montant par les procès – verbaux d’assemblée générale que les appels de fonds correspondant aux périodes concernées.

La mise en demeure du 10 octobre 2024, versée aux débats et accompagnée du contrat de syndic qui en prévoit le coût, est nécessaire au recouvrement des charges de copropriété.

S’agissant de la mention « FTA », l’assignation ne précise pas la nature des frais facturés aux copropriétaires et renvoie à la pièce n°3, c’est-à-dire un simple décompte, qui n’éclaircit pas plus la nature de la somme réclamée. Elle sera donc écartée.

Les sommes de 189,04 euros et de 1.080 euros correspondent à des frais irrépétibles. En effet, le contrat de syndic, dans son article 8-1, prévoit des prestations de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire et de suivi du dossier en cas de diligences exceptionnelles. Ces prestations sont réalisées par le syndic. Or les sommes facturées correspondent à des diligences réalisées par l’avocat. Elles relèvent donc des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront donc écartées de la condamnation principale.

Les sommes de 180 euros pour la médiation et de 48 euros pour le relevé de cadastre relèvent des dépens. Elles seront donc écartées de la condamnation principale.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [W] à payer au syndicat, pris en la personne de son syndic, la somme totale de 4.743,89 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus et du coût de la mise en demeure du 10 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024 sur la somme de 2.999,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

La demande indemnitaire pour résistance abusive sera rejetée, le syndicat échouant à démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [W], partie perdante, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du relevé de cadastre. En revanche, le coût de la tentative préalable de médiation sera exclu des dépens, celle – ci n’étant pas obligatoire, au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile, s’agissant d’une demande d’un montant supérieur à 5.000 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, bien que le syndicat ait produit deux factures d’honoraires de la société d’avocats Monceau Litis de 189,04 euros et de 1.080 euros, il ne demande que la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [W] à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV IMMOBILIER, la somme de 4.743,89 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus et du coût de la mise en demeure du 10 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024 sur la somme de 2.999,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV IMMOBILIER, de sa demande indemnitaire pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L GLV IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du relevé de cadastre mais à l’exclusion du coût de la tentative de médiation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge