MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/07507 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WOY4

AFFAIRE : S.A.R.L. PRESTIGE C/ E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VA L DE MARNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame CARIOU, Première Vice-Présidente Adjointe

M. LUCCHINI, Juge

Débats tenus à l’audience publique du 24 novembre 2025 devant M^me LAMBERT RAPPORTEUR qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PRESTIGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0054

DEFENDERESSE

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

Débats tenus à l’audience du : 24 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 sécembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 16 décembre 2025.

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1 er octobre 2014 , la Société VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE a donné à bail commercial à la SARL CAPA des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2].

Ce bail a pris effet le 1er octobre 2013 pour une durée de 12 ans avec autorisation d’exercer dans les locaux loués l’activité de RESTAURATION et HABITATION par le preneur lui-même pour le logement attenant au local commercial. Ce bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 6 081,67 €

En suite de la cession de fonds intervenue le 26 février 2021, la SARL PRESTIGE est venue aux droits de la société CAPA à compter du 8 juin 2021.

Suivant acte extrajudiciaire, l’EPIC VALOPHIS HABITAT a fait délivrer le 28 juin 2023 un commandement de payer la somme totale de 5 672.05 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 20 juin 2023 pour 5 013.42 euros augmenté de la clause pénale et des frais d’acte, commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En l’absence de tout règlement dans le mois de la délivrance du commandement de payer, VALOPHIS HABITAT, OPH du Val de Marne a fait assigner la société PRETSIGE devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Créteil en constat d’acquisition de la clause résolutoire et expulsion, avec condamnation au paiement du solde locatif, et ce suivant acte de Commissaire de Justice en date du 22 mai 2024.

Suivant décision du 10 octobre 2024, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; ordonné l’expulsion de la société PRESTIGE et l’a condamnée au paiement provisionnel de 8 950.00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arriérés au 06 mai 2024 et aux dépens.

VALOPHIS HABITAT a fait procéder à l’expulsion des lieux litigieux le 11 septembre 2025.

Suivant assignation délivrée le 9 octobre 2025, après avoir été autorisé à assigner à jour fixe, la SARL PRESTIGE a attrait l’EPIC VALOPHIS HABITAT devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement rétroactivement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2025, la SARL PRESTIGE demande à la juridiction au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, :

«  – SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 1 er octobre 2014 et accorder à la société rétroactivement des délais jusqu’à la décision à intervenir pour s’acquitter de sa dette.

— CONSTATER que la société PRESTIGE est à jour du paiement de sa dette de loyers et accessoires et que de ce fait la clause résolutoire n’a pas joué et que le bail dont elle est titulaire en date 1 er octobre 2014 a repris son cours.

— DEBOUTER la société VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE de l’ensemble de ses demandes notamment celle visant à voir ordonné l’expulsion de la SARL PRESTIGE des locaux situés [Adresse 2]

— EN CONSEQUENCE, ORDONNER sa réintégration dans les lieux loués situés [Adresse 2]

— CONDAMNER Société VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE à verser à la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. »

La SARL PRESTIGE soutient que :

— Une ordonnance de référé, comme celle rendue, en l’espèce, le 10 octobre 2024, constatant l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, n’a pas « au principal, autorité de chose jugée » comme il est dit à l’article 488 du CPC.

— la demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire est recevable devant la juridiction, même si une ordonnance de référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire

— la demande est fondée en ce que la société débitrice propose de s’acquitter de l’intégralité de sa dette telle qu’elle s’établit au 11 novembre 2025 selon décompte produit par la défenderesse qui tiennent compte des versements effectués les 20 mars 2025 et 16 mai 2025 et demande que les effets de la clause résolutoire soient donc rétroactivement suspendus. En effet, la somme de 17 000 € consignée sur le compte CARPA de son conseil dès le 30 septembre 2025 couvre largement sa créance, sachant que la somme de 2 202,09 € a été saisie le 3 octobre 2025 par la société VALOPHIS HABITAT sur le compte SG de la société PRESTIGE.

— la SARL PRESTIGE a fait preuve de bonne foi n’ayant pas eu connaissance antérieurement de la décision de référé et ayant investi une somme importante pour aménager les locaux loués, employant en outre des salariés.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2025, EPIC VALOPHIS HABITAT sollicite de voir :

« -Déclarer irrecevable l’action de la société PRESTIGE

— A tout le moins, lui opposer une fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir.

Subsidiairement, au fond,

— Débouter la société PRESTIGE de toutes ses demandes fins été conclusions en raison de ses manquements et carences répétés.

— Condamner la société PRESTIGE à payer à VALOPHIS HABITAT, OPH du Val de Marne la somme de 2 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société PRESTIGE aux entiers dépens. »

EPIC VALOPHIS HABITAT avance en substance que :

— la SARL PRESTIGE a fait l’objet d’une décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire et prononçant son expulsion. Cette décision a été régulièrement signifiée et n’a fait l’objet d’aucun recours. L’ordonnance du 10 octobre 2024 a acquis l’autorité de la chose jugée et au surplus, elle a été exécutée. Dans ces conditions, toute demande fondée sur les relations contractuelles sont sans objet. Partant, l’action sera jugée irrecevable et à tout le moins, le Tribunal opposera à la société PRESTIGE une fin de non-recevoir, tirée de l’absence de qualité à agir.

— sur le fond, la décision réputée contradictoire a été régulièrement signifiée ; la société PRESTIGE n’en a pas interjeté appel. Aucune action n’a été entreprise devant le Juge de l’Exécution relatif au processus d’exécution qui a trouvé son terme avec le procès-verbal d’expulsion. Au 21 novembre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 17 230.94 euros ; que le dernier paiement enregistré est du 16 mai 2025. Il est constant que la société PRESTIGE ne justifie d’aucune excuse quant à ses carences répétées.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et plaidée conformément à leurs écritures par les parties à l’audience du 24 novembre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la fin de non recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le bail a été signé entre la SARL PRESTIGE et l’EPIC VALOPHIS HABITAT.

La SARL PRESTIGE justifie donc de sa qualité à agir en demande de délais de paiement en suite de la décision du juge des référés constatant l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la SARL PRESTIGE, aucune décision au fond n’étant intervenue.

Sur les demandes principales

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, relatif à la résiliation du bail commercial :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délai peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire et ce, même s’il constate que le preneur s’est intégralement libéré de sa dette au jour où il statue.

En l’espèce, si la décision de référé n’a pas autorité de chose jugée, elle est passée en force de chose jugée puisqu’il est constant que l’expulsion a été exécutée et une saisie réalisée.

Dès lors, il ne peut être ici statué sur la réintégration dans les lieux desquels la société a été expulsée en octroyant des délais de paiement rétroactifs pour suspendre la clause résolutoire, la force de chose jugée impliquant la saisine seule du juge de l’exécution et la présente instance ne visant pas à contester au fond les causes du commandement de payer.

La demande sera donc rejetée.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SARL PRESTIGE aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la SARL PRESTIGE à payer à l’EPIC VALOPHIS HABITAT la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par l’EPIC VALOPHIS HABITAT et en conséquence déclare recevable l’action de la SARL PRESTIGE

DEBOUTE la SARL PRESTIGE de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SARL PRESTIGE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL PRESTIGE à payer à l’EPIC VALOPHIS HABITAT la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 4], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE DECEMBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT