N° RG 24/00657 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MY6S

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 24/00657

N° Portalis DB2E-W-B7I-MY6S

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— Mme [G]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST

Inscrite au RCS de PARIS sous le n° 552 046 484

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL substituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [R] [G]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

En présence de Madame [H] [S], Auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 24/00657 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MY6S

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [R] [G] un logement sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 671,80 euros, provision mensuelle sur charges incluse, et un dépôt de garantie de 499,31 euros.

Suite à indexations, le loyer a été révisé à la somme mensuelle de 760,68 euros, provision mensuelle sur charges incluse.

Face à plusieurs mois d’impayés de loyers, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer le 06 mars 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif de 3 457,83 euros en principal, arrêté au 04 mars 2024.

Par exploit délivré le 15 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection de céans statuant en référé d’une demande dirigée à l’encontre de Madame [R] [G] demandant de bien vouloir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 800 euros, charges en sus, à compter du 1er mai 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’incide de référence des loyers,

— condamner Madame [R] [G] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés,

— condamner Madame [R] [G] au paiement d’une provision correspondant aux loyers échus impayés arrêtés à la date du 17 avril 2024, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 709,24 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner Madame [R] [G] au paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, en ce compris les frais de commandement.

A l’audience du 04 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, reprend oralement ses dernières écritures, actualisant le montant des impayés à la somme de 1 212,94 euros. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités, vu la reprise du paiement du loyer courant, avec clause cassatoire.

Madame [R] [G], présente, indique avoir deux filles et travailler en contrat de travail à durée indéterminée. Elle sollicite des délais de paiement, proposant de verser mensuellement la somme de 300 euros par mois pour apurer sa dette, ajoutant être en mesure de l’apurer définitivement au mois de décembre 2024 avec sa prime de Noël.

Les conclusions du diagnostic social sont communiquées aux parties.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés de Madame [R] [G] le 06 mars 2024, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation le 15 mai 2024.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 novembre 2024.

Cette dernière a adressé au tribunal un bilan social relatif à la situation Madame [R] [G].

La demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL est en conséquence recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit dans son article 7 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux dans un délai de deux mois après sa délivrance.

Par acte d’huissier du 06 mars 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 457,83 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés arrêté au 04 mars 2024, lequel est demeuré partiellement infructueux passé le délai de deux mois, prévu contractuellement, suivant sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 mai 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [R] [G] n’a pas réglé régulièrement et totalement le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due la somme de 754,55 euros au titre l’arriéré de loyers et charges impayés arrêté à la date du 21 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), après déduction des “frais d’enquête”, lesquels ne sont pas justifiés (7,62*7 = 53,34 euros) et des “frais de contentieux” (15 +142,36 +72,38 +175,31 = 405,05 euros) lesquels recouvrent des postes inclus dans les dépens, qui ne doivent pas figurer dans le relevé de compte locataire.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 754,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024 (terme de mars 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments du débat que Madame [R] [G] a repris le paiement du loyer courant et a procédé à des versements pour apurer sa dette locative. Elle est actuellement employée suivant contrat à durée indéterminée et a deux filles à sa charge. Elle propose d’apurer sa dette suivant une mensualité de 300 euros par mois, en sus du paiement du loyer courant. La CDC HABITAT SOCIAL ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec clause cassatoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’octroyer des délais de paiement à Madame [R] [G] sur 3 mois et de l’autoriser à se libérer de sa dette locative par 2 premières mensualités de 300 euros puis une dernière mensualité devant apurer le solde de la dette en principal et intérêts, et ce en sus du loyer courant et entre les mains de leur bailleur, au plus tard le dernier jour de chaque mois, et pour la première fois le dernier jour du mois de décembre 2024.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [R] [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

En fonction de l’évolution de sa situation, Madame [R] [G] peut, si ses conditions financières le permettent, choisir d’apurer plus rapidement la dette locative, la mensualité de 300 euros étant celle minimale à verser chaque mois en plus du loyer courant.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si Madame [R] [G] se libère dans les délais et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait aux destinataires et non retiré d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra exigible de plein droit,

— la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [G] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [R] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer augmenté des charges qui aurait été versé si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme, tant qu’elle se maintient dans les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [G] succombant sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 06 mars 2024.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SA CDC HABITAT SOCIAL, laquelle sera déboutée de la demande formée à ce titre.

La présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 07 mai 2024 pour le bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [R] [G] relativement à un appartement sis [Adresse 1] ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 754,55 euros (sept-cent-cinquante-quatre euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés arrêté au 21 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [R] [G] à s’acquitter de sa dette auprès de la SA CDC HABITAT SOCIAL en 3 mois, par 2 premières mensualités de 300 euros (trois-cents euros) puis une 3ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, et pour la première fois le dernier jour du mois de décembre 2024, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [R] [G] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

RAPPELONS que pendant les délais accordés et tant qu’ils seront respectés, les procédures d’exécution éventuellement engagées seront suspendues, de même que cesseront d’être dues les majorations d’intérêts et les pénalités encourues à raison du retard de paiement ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait aux destinataires et non retiré d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [R] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer augmenté des charges qui aurait été versé si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme, tant qu’elle se maintient dans les lieux ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l’unité et des besoins de la famille et que les coupures d’électricité et de gaz en cas d’impayés sont interdites pendant cette même période ;

DÉBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GATINEAU, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection placée statuant en référé

Camille GATINEAU