TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07463 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXMC

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 11 Mai 2026

S.C. FONCIERE RU 01/2014

C/

[L] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C. FONCIERE RU 01/2014, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [L] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus,assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le 16 février 2021 à effet le 17 février 2021, la société civile (SC) Foncière RU 01/2014, représentée par son mandataire la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 1], a donné à bail à M. [L] [C] un appartement situé [Adresse 3]) à [Localité 3], ainsi qu’une cave (n°94200AK027) et un parking (n°9420Z10027) situés à la même adresse, moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 701 euros outre 100 euros de charges récupérables, pour une durée de 6 ans, tacitement reconductible.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la SC Foncière RU 01/2014 a fait signifier à M. [L] [C] un commandement aux fins de lui payer dans les deux mois la somme principale de 5 603,97 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 161,49 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 15 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la SC Foncière RU 01/2014 a fait assigner M. [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille aux fins de, procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi, et à défaut de :

—  constater la résiliation de l’engagement de location intervenue entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

—  ordonner en conséquence, son expulsion du logement, de la cave et de la place de parking qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

—  condamner le locataire à lui payer :

—  la somme de 7 547,16 euros ;

—  une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 911,38 euros ;

—  la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  le condamner aux dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée par le bailleur à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

A cette audience, la SC Foncière RU 01/2014, représentée par son conseil, maintient les demandes figurant à son acte introductif d’instance, actualisant toutefois sa demande en paiement à la somme de 15 211,06 euros au titre des loyers et charges impayés. Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers et qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [L] [C] n’est ni présent, ni représenté à l’audience, ni excusé.

A l’issue de l’audience, il a été indiqué que le présent jugement sera rendu le 11 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [L] [C], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé de la demande formée par la SC Foncière RU 01/2014.

Sur la loi applicable :

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En l’espèce, la SC Foncière RU 01/2014 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SC Foncière RU 01/2014 justifie avoir notifié au préfet du Nord le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 02 mars 2026, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

—  Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 2019 entre la SC Foncière RU 01/2014 et M. [L] [C] contient une clause intitulée « 4. Résiliation du contrat – clause résolutoire » aux termes de laquelle « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, à l’initiative du bailleur ou de son mandataire en cas d’inexécution par le preneur des obligations du bail :

1. Faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ».

Le bail a été conclu le 16 février 2021, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée.

Le 10 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement aux fins de résiliation de bail et de payer dans un délai de deux mois la somme de 5 603,97 euros en visant la clause résolutoire.

C’est donc le délai de deux mois, prévu, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer en application de l’article 1103 du code civil.

Il ressort du relevé de compte établi par la SAS Foncia [Localité 1], mandataire du bailleur, en date du 2 mars 2026, que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, les deux versements de 800 euros effectués par le locataire n’ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 10 décembre 2024. Depuis lors, le bail est résilié et M. [L] [C] est occupant sans droit ni titre.

Aussi, il convient d’ordonner à M. [L] [C] de restituer le logement à usage d’habitation situé 4ème étage du [Adresse 4] à [Localité 3], ainsi que la cave (n°94200AK027) et le parking (n°9420Z10027) situés à la même adresse

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et si nécessaire avec le concours de la force publique.

L’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur les sommes dues :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que M. [L] [C] sera condamné à payer à la SC Foncière RU 01/2014 une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal au loyer et charges, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En outre, le décompte produit par la SC Foncière RU 01/2014, par l’intermédiaire de son conseil fait ressortir une dette d’un montant de 15 211,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens.

M. [L] [C], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquence de condamner M. [L] [C] à payer à la SC Foncière RU 01/2014 la somme de 14 301,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les indemnités d’occupation du 10 décembre 2024 au 28 février 2026 (échéance de février incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024, de l’assignation du 23 juin 2025, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture du Nord.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [L] [C], condamné aux dépens, devra verser à la SC Foncière RU 01/2014 une somme qu’il est équitable de fixer au montant de 900 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SC Foncière RU 01/2014 recevable en son action ;

CONSTATE au 10 décembre 2024 la résiliation du bail conclu le 16 février 2021 entre la SC Foncière RU 01/2014 et M. [L] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 3], ainsi que la cave (n°94200AK027) et le parking (n°9420Z10027) situés à la même adresse, par effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [L] [C] de libérer les lieux loués dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE à M. [L] [C] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la SC Foncière RU 01/2014 une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat) ;

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la SC Foncière RU 01/2014 la somme 14 301,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, créance arrêtée au 28 février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [L] [C] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024, de l’assignation du 23 juin 2025, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture du Nord ;

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la SC Foncière RU 01/2014 la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification .

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;