REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00278 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2F4

N° minute : 24/00373

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [Y] [W]

née le 09 Juillet 1991 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [P]

né le 05 Septembre 1991 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Septembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

copies délivrées le 06 NOVEMBRE 2024 à :

DYNACITE

Madame [Y] [W]

Monsieur [U] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 NOVEMBRE 2024 à :

DYNACITE

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à Mme [Y] [W] et M. [U] [P] un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] (01) par contrat du 10 juillet 2020, pour un loyer mensuel de 512,88 € provision sur charges incluse.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à Mme [Y] [W] et M. [U] [P] un garage situé au [Adresse 3] à [Localité 4] (01) par contrat du 30 octobre 2020, pour un loyer mensuel de 39,82 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires, le 21 février 2024 ; puis il a fait assigner Mme [Y] [W] et M. [U] [P] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 pour obtenir la résiliation des contrats de location du logement et du garage, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et du contrat de location du garage ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [W] et M. [U] [P], ainsi que tous occupants de leur chef, concernant tant le logement que le garage ;

— de condamner solidairement Mme [Y] [W] et M. [U] [P] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement Mme [Y] [W] et M. [U] [P] à lui payer la somme de 4.570,78 € au titre de l’arriéré locatif au 31 août 2024, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Bien que régulièrement assignés respectivement le 21 juin 2024 à personne et à domicile, Mme [Y] [W] et M. [U] [P] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il était indiqué que M. [P] aurait quitté le logement mais sans avoir adressé son congé au bailleur. En outre Mme [W] aurait déposé un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail du logement conclu le 10 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 6-1 du règlement intérieur) faisant expressément référence à un délai de deux mois.

Le contrat de location du garage conclu le 30 octobre 2020 contient également une clause résolutoire (article 12-1) faisant expressément référence à un délai d’un mois.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 2.302,18 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux du logement et du garage étaient réunies à la date du 22 avril 2024, le garage devant s’analyser comme un accessoire au logement.

En l’espèce, aucun règlement n’a été effectué depuis la délivrance du commandement de payer. Les locataires, non comparants, n’ont pas fait connaître leur situation actualisée. Si Mme [W] a déposé un dossier de surendettement ce qui n’est pas été confirmé par le bailleur, elle n’a pas repris le paiement des loyers courants, ce qui est en tous les cas la condition d’octroi de délais. Au surplus il est précisé que si M. [P] ne participe plus au paiement du loyer, cette dernière n’a pas la capacité de reprendre le paiement du loyer courant.

Dès lors, en l’absence des défendeurs qui ne font aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette des locataires, l’expulsion de Mme [Y] [W] et M. [U] [P] sera ordonnée, sans qu’il puisse leur être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans les baux.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que Mme [Y] [W] et M. [U] [P] restent devoir la somme de 4.570,78 € à la date du 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Les défendeurs, non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 4.570,78 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Les contrats de location du logement et du garage stipulent la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Y] [W] et M. [U] [P], parties perdantes, supporteront in soludim la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, Mme [Y] [W] et M. [U] [P] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2020 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et Mme [Y] [W] et M. [U] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2020 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et Mme [Y] [W] et M. [U] [P] concernant le garage situé au [Adresse 3] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [W] et M. [U] [P] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [Y] [W] et M. [U] [P] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [W] et M. [U] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 4.570,78 € (décompte arrêté au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse) ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [W] et M. [U] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [W] et M. [U] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [W] et M. [U] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 06 novembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,