TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01004 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVFR

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, L’AGENCE IMMOBILIERE SYNDIC & CO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [I] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 27 Janvier 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble, situé au [Adresse 4]) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic la SARL Syndic And Co.

Madame [I] [T] est propriétaire au sein de cette copropriété de 3 lots :

— le lot n°3 : appartement,

— le lot n°12 : une cave,

— le lot n°13 un garage.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré à sa demande le 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], pris en la personne de son représentant, la SARL Syndic And Co, a fait assigner Mme [T] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, notamment, sa condamnation à lui verser un arriéré au titre des charges de copropriété et des provisions sur charges.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1004.

La défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025 après deux renvois ordonnés sur la demande des parties.

Représenté, le syndicat de copropriétaires soutient les demandes détaillées dans ses dernières écritures déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, notamment de :

— se déclarer incompétent sur les demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse,

— condamner Mme [T] à lui verser 13 173,22 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 janvier 2025,

— condamner la défenderesse à payer 298,92 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Mme [T] à lui verser 1 500 euros de dommages et intérêts pour retard dans le paiement,

— condamner la défenderesse à lui verser 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [T] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la défenderesse aux dépens.

Représentée, conformément à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025 et déposées à l’audience, Mme [T] demande notamment de :

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat de copropriétaires,

— débouter le demandeur de ses demandes,

— condamner le syndicat de copropriétaires à procéder à la répartition du prix de vente de la loge et à produire le décompte de charges corrigé de Mme [T] sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner le demandeur à lui communiquer les relevés des répartiteurs de chauffage des années 2023 et 2024 et le calcul détaillé des charges de chauffage en fonction de ces relevés sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer 925,90 euros au titre des charges de travaux de toiture,

— condamner le demandeur à lui verser 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner le syndicat de copropriétaires à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le demandeur aux dépens.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 20 janvier 2026, délibéré finalement prorogé au 27 janvier 2026 en raison de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire.

Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie.

L’alinéa 1 de l’article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir.

L’article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Sur la recevabilité des demandes initiales

L’article 14-1 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti indique :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

Selon l’article 14-2 de la même loi :

« I.-A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L.126-31 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L.126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l’article L.731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L.173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 de la présente loi.

II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Au regard des décisions prises par l’assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

III.-Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan ».

L’article 19-2 modifié de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n°65-557 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, la mise en demeure du 21 janvier 2025 a été adressée par le syndic à Mme [T] par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 janvier 2025.

Le détail figurant dans cette mise en demeure est le suivant :

Elle mentionne qu’à défaut de règlement dans un délai de 30 jours, au visa de l’article 19-2 de la loi précitée, le recouvrement des sommes dues par voie judiciaire sera engagé.

Cependant, la mention d’un « solde antérieur » de 6 908,77 euros sans la fourniture des éléments permettant d’en connaître la nature et la teneur manque à la condition de recevabilité de la procédure accélérée au fond visée à l’article 19-2.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevables les demandes formulées sur le fondement de ladite mise en demeure par le syndicat de copropriétaires.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

L’article 64 du code de procédure civile dispose que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

En vertu de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Par exception, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.

En l’espèce, les demandes présentées par Mme [T] n’entrent pas dans le champ de la procédure accélérée au fond tel que prévu à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, compte tenu de l’irrecevabilité des demandes initiales, aucune compensation ne peut être invoquée en l’espèce.

Par conséquent, les demandes présentées par Mme [T] à titre reconventionnel seront déclarées irrecevables.

Sur les dépens

Vu les articles 696 à 699 du code de procédure civile ;

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du demandeur les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité au vu des circonstances, il convient de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Vu la mise en demeure du 21 janvier 2025 ;

Déclare irrecevables les demandes de condamnations présentées par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] représenté par son syndic, sur le fondement de la mise en demeure susvisée ;

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles présentées par Mme [T] ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, aux dépens ;

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE