TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04868 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQE6

JUGEMENT

DU : 17 Février 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [I], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC

C/

S.A.S. [I] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [I], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

S.A.S. [I] [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Décembre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.S [I] [K] est propriétaire du lot 81 dans la résidence [I], située [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte signifié le 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [I] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société SERGIC, a fait assigner la S.A.S [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 429,79 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêtée au 14 avril 2025 (à parfaire le jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 14 octobre 2024, une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui s’est référé à son assignation , a confirmé ses demandes, sauf à porter sa demande principale à la somme de 451,05 euros au titre des charges de copropriété impayées.

La S.A.S [I] [K], assignée par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le respect du préalable de conciliation

Aux termes de l’article 750-1, alinéa 1er, du code de procédure civile, “à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.”

Il est produit aux débats un constat de carence établi le 19 décembre 2024, la S.A.S [I] [K] ne s’étant pas présentée devant le conciliateur de justice.

La demande en justice est donc recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 10-1 de cette même loi ajoute :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Enfin, aux termes de l’article 14-1 de cette même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. »

Le syndicat des copropriétaires produit à son dossier :

Le relevé de propriétéLe contrat de syndicLes différents appels de provisions charges courantes et travaux pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025Les procès-verbaux d’assemblée générale des 10 janvier 2023, 21 septembre 2023 et 10 septembre 2024, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption des travauxLe décompte de créance actualisé au 13 novembre 2025

Il ressort de ces pièces que la S.A.S [I] [K] reste devoir la somme de 451,05 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de commissaire de justice (207,81 euros).

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaire comprend les frais suivants :

—  39 euros (mise en demeure 28/07/24)

—  28 euros (relance après mise en demeure du 28/08/24)

—  192 euros (frais constitution avocat 10/10/24)

Soit la somme globale de 259 euros

Or, seule la preuve de l’envoi de la mise en demeure du 14 octobre 2024 est présente au dossier, mise en demeure dont le coût ne figure pas sur le décompte.

Par ailleurs, s’il résulte du contrat de syndic que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice est tarifé à hauteur de 192 euros TTC, c’est uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère exceptionnel des diligences accomplies.

Au vu de ces éléments, la demande formée au titre des frais sera rejetée.

Il convient donc de condamner la S.A.S [I] [K] à payer la somme de 192,05 euros pour la période du 9 avril 2022 au 13 novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat de copropriétaires n’établissant pas la mauvaise foi de la S.A.S [I] [K], la demande de dommages de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la solution du litige, la S.A.S [I] [K] supportera la charge des entiers dépens de l’instance et réglera au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE la S.A.S [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [I], pris en la personne de son syndic, la société SERGIC, la somme de 192,05 euros pour la période du 9 avril 2022 au 13 novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2024 ;

REJETTE la demande formée au titre des frais ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [I], pris en la personne de son syndic, la société SERGIC, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S [I] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécutoire provisoire est de droit.

Le greffier La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;