TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03032 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY22

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 25 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail le 19 septembre 2023 à Monsieur [V] [Z] un bien à usage d’habitation de type 2, avec une place de stationnement, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 655,17 euros, dont 175,61 euros de provision sur charges, payables à terme échu le 1er jour de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier par acte d’huissier de justice du 10 avril 2024 à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1.585,67 euros sous six semaines, et d’avoir à justifier de l’assurance « risques locatifs », tout en lui faisant, en outre, sommation de justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois.

Les causes du commandement de payer et de justification de l’assurance n’ayant pas été remplies, la société CDC HABITAT SOCIAL a par conséquent fait assigner Monsieur [V] [Z] le 21 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [V] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [V] [Z] sera expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [V] [Z] au titre des loyers et charges à la somme de 2.823,67 euros en principal, en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code Civil ;condamner Monsieur [V] [Z] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [V] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;condamner Monsieur [V] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [V] [Z] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 14 janvier 2025, la Société CDC HABITAT SOCIAL -représentée par son avocat- a précisé que l’assurance locative avait été justifiée par le locataire et s’est donc désistée de cette demande. Elle a ensuite actualisé la dette locative à la somme de 1.991,37 euros au 14 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse). Elle indique également ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [Z], bien que régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [V] [Z], âgé de 46 ans qui vit seul, a connu quelques mois difficiles sans aucune ressource, qu’il exerce depuis juillet 2024 le métier de chauffeur-livreur pour un salaire net de 2.000 € par mois, et qu’il s’est engagé à apurer sa dette locative pour la date d’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [V] [Z] dès le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 19 septembre 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 7 page 8) et un commandement de payer sous 6 semaines visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1.585,67 euros, et ce, conformément aux termes de la loi du 27 juillet 2023 précitée.

Aussi, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat du 19 septembre 2023 pour l’application de la clause résolutoire restera fixé à 2 mois et s’appliquera à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent Monsieur [V] [Z] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.585,67 euros, expirant le 10 juin 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [V] [Z] n’ayant réalisé aucun règlement sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 10 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [Z] reste devoir la somme résiduelle de 1.991,37 euros à la date du 14 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

De la dette locative ainsi réclamée par le bailleur, il convient néanmoins de déduire les frais de procédure d’un montant de 178,42 € (37,32 euros et 141,10 euros), qui relèveront éventuellement des dépens.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.812,95 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [V] [Z] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [V] [Z] sera condamné au paiement auprès de la société CDC HABITAT SOCIAL de cette somme de 1.812,95 euros -correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés- assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société bailleresse indique à l’audience, qu’en plus du loyer courant, l’apurement de la dette locative de Monsieur [V] [Z] et en cours, et consent à l’octroi de délais de paiement.

Il est constant que Monsieur [V] [Z] règle depuis le mois de janvier 2024 des acomptes substantiels sur sa dette arriérée, tandis que le règlement du loyer et des charges du mois de décembre 2024 a été effectivement acquitté le 10 janvier 2025, soit avant l’audience du 14 janvier 2025.

En outre, le solde du, soit un montant de 1.812,95 euros, est de nature à permettre de solder la dette locative dans un délai inférieur au maximum légal fixé à trois années.

Il y aura donc lieu d’accorder à Monsieur [V] [Z] des délais de paiement selon les modalités qui seront indiquées dans le dispositif, soit une mensualité de 75,00 euros en plus de l’échéance locative mensuelle, pour lui permettre de régler de façon échelonnée sa dette de loyers et charges.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [V] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant actualisé et indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat s’était poursuivi, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL pour recouvrer les loyers impayés, Monsieur [V] [Z] sera condamné à verser à son bailleur une indemnité de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 19 septembre 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [V] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 10 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.812,95 euros (mille huit cent douze euros et quatre-vingt-quinze centimes) due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 janvier 2025 -échéance de décembre 2024 incluse et hors frais de procédure- portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 75,00 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [V] [Z] soit condamné à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant indexé du loyer et des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,