TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04195 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZONU

JUGEMENT

DU : 27 Janvier 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ACTI CITY AB, pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]

C/

[V] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ACTI CITY AB, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]

représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Octobre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [K] est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des lots n°123 et 240 de l’immeuble ACTI CITY AB, situé [Adresse 3] à [Localité 3].

La SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Monsieur [V] [K] ne s’acquitte pas de ses charges de copropriété.

Une mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception lui a été notifiée le 26 septembre 2023 et une relance dans les mêmes formes le 31 octobre 2023 par le syndic de copropriété.

Puis ce dernier a saisi le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de LILLE, lequel constatait la carence de la tentative de conciliation par procès-verbal du 11 janvier 2024, faute pour [V] [S] de s’être présenté à la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ACTI CITY AB, pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], a fait assigner [V] [S] à l’audience du 20 mai 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

le condamner à payer la somme de 3.445,83 euros au titre des charges de copropriété, au besoin à l’actualiser à l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter de de leur date d’exigibilité,le condamner à payer la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,le condamner à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner à payer la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ACTI CITY AB, pris en la personne de son syndic, est représenté de son conseil et le défendeur comparant en personne.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises.

A l’audience des plaidoiries du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance, a réitéré ses demandes initiales en actualisant la dette de [V] [S] relative aux charges de copropriété à la somme de 4.609,70 euros ;

Monsieur [V] [S] reconnaît sa dette envers le syndicat, fait valoir l’existence de problèmes dans son appartement et indique percevoir un revenu de 2.100 euros brut et supporter des charges de crédit immobilier à hauteur de 540 € et d’impôt pour 600 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présente à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions et des frais de relance

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il en résulte que le syndic doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès-verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et extrait de compte du copropriétaire en cause.

En l’espèce, le syndic verse aux débats le relevé de propriété démontrant que Monsieur [V] [K] est propriétaire des lots n°123 et 240 de l’immeuble ACTI CITY AB, situé [Adresse 3] à [Localité 3], les appels de provisions, les procès-verbaux des assemblées générales correspondants à la période des charges de copropriété dont le règlement est sollicité et un décompte des sommes dues, duquel il ressort que Monsieur [V] [K] est redevable de la somme de 4609,70 € au titre des charges de copropriété arrêtée à la date du 01/10/2025 déduction faite des frais de mises en demeure (36 € x2).

Il convient également de noter que Monsieur [V] [S] a reconnu à l’audience des débats être débiteur de cette somme à l’égard du syndic de copropriété.

Le syndicat justifie également des frais nécessaires engagés pour le règlement des charges de copropriétaires, soit la somme de 72 €.

Il convient donc de condamner Monsieur [V] [K] à payer la somme de 4609,70 € au titre des charges de copropriétés arrêtée au 01/10/2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1187,79 € (1223,79 €-36 €) à compter de la mise en demeure notifiée le 26/09/2023, sur la somme de 3.445,83 € à compter de l’assignation du 02/04/2025, et de la décision à intervenir pour le surplus et, à la somme de 72 € au titre des frais nécessaires engagés pour leur recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque causant un dommage à autrui oblige son auteur à le réparer.

En l’espèce, le syndicat ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Monsieur [V] [K] sera condamné aux dépens.

Au regard de l’équité il convient de faire droit à la demande de condamnation de Monsieur [V] [K] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais d’honoraires de son conseil.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ACTI CITY AB, situé [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] la somme de 4609,70 € au titre des charges de copropriétés arrêtée au 01/10/2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1187,79 € (1223,79 €-36 €) à compter de la mise en demeure notifiée le 26/09/2023, sur la somme de 3.445,83€ à compter de l’assignation du 02/04/2025, et de la décision à intervenir pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ACTI CITY AB, situé [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] la somme de 72 € au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à régler la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ACTI CITY AB, situé [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] aux entiers dépens,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ACTI CITY AB, situé [Adresse 3] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], pour le surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE