Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01828 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BVE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

[U] [W]

C/

[S] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [W]

né le 25 Août 1953 à , demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François-xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [V]

née le 08 Novembre 1961 à , demeurant [Adresse 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Février 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2024, avec prise d’effet le 5 février 2024, M. [U] [W] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [V] sur un logement situé au [Adresse 9], moyennant le paiement d’avance d’un loyer mensuel de 665 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024 , le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 219,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [S] [V] le 19 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2024, le bailleur a fait assigner Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal de voir constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu des articles 1728 et 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef, et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; condamner la défenderesse au paiement : à titre prévisionnel des loyers et charges échus selon décompte soit la somme de 4 469,75 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 ; Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;d’une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ; de la somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;de tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment du coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024. Le diagnostic social et financier a pu être réalisé et il en a été donné lecture durant l’audience.

À l’audience du 27 février 2024, l’affaire a été appelée et retenue.

M. [U] [W] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 février 2025, s’élève désormais à 7 129,75 euros.

Mme [S] [V] comparaissant en personne à l’audience ne conteste pas le montant de la dette et explique qu’elle a eu un accident il y a 3 ans. Elle rencontre aujourd’hui des difficultés pour traiter ses démarches admnistratives et est aider par une assistante sociale. Elle indique avoir prévu de quitter le logement, qu’un dossier de surendettement es ten cours et sollicite un délai de paiement sans pouvoir indiquer elle somme qu’elle est en mesure de payer au regard de l’évolution future de ses ressources.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [U] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 18 juin 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 219,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2024.

Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement des loyers à l’audience, de sorte qu’il ne pourra lui être accordé des délais de paiement – suspensifs ou non – des effets de la résiliation du bail, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [U] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 665 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 02 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [U] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2025, Mme [S] [V] lui devait la somme de 7 129,75 euros, échéance de février et dépôt de garantie inclus.

Il convient de déduire de cette somme celles facturées au titre des frais de procédure (158,57 euros de frais d’huissier), qui seront comprises le cas échéant dans les dépens.

Mme [S] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 6 971,18 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 sur la somme de 2 219,15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En application de l’article 1342-3 du code civil, prévoyant que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le precise.”, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juin 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [U] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 février 2024 entre M. [U] [W] (bailleur), d’une part, et Mme [S] [V] (locataire), d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 11] est résilié depuis le 1er août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [V],

ORDONNE à Mme [S] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] [Localité 10] ([Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 665 euros (Six cent soixante cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer aux demandeurs la somme de 6 971,18 euros (six mille neuf cent soixante et onze euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, indemnités d’occupation et dépôt de garantie) arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 sur la somme de 2 219,15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer aux demandeurs la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024;.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente decision est de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge