TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marie FRITEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Camille WATTIEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07112 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2W6L

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie FRITEAU, avocat au barreau de RENNES, [Adresse 4]

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de Lille, [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/07112 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2W6L

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2017, M. [S] [V] a donné à bail meublé à M. [C] [J] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 1420 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 80 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2840 euros.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 29 octobre 2021, date à laquelle les lieux ont été restitués.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 juin 2023, M. [C] [J] a fait assigner M. [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, notamment, la restitution du dépôt de garantie outre l’allocation de dommages et intérêts.

À l’audience de plaidoirie du 18 octobre 2024, M. [C] [J], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 2840 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, outre 4686 euros au titre des intérêts de retard, à parfaire jusqu’au jour de la décision à intervenir ;

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

— débouter M. [S] [V] de sa demande reconventionnelle ;

— condamner M. [S] [V] à lui payer la somme de 1180 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté M. [S] [V], représenté par son conseil, sollicite du juge :

— qu’il déboute M. [C] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre reconventionnel, qu’il condamne M. [C] [J] à lui payer la somme de 4529,30 euros ;

— qu’il condamne M. [C] [J] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale tendant à la restitution du dépôt de garantie et à la majoration, et les demandes reconventionnelles au titre des dégradations locatives et en réparation du préjudice financier

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige et applicable aux contrats de location de logements meublés en vertu de l’article 25-3 de la même loi, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il appartient à M. [S] [V], qui n’a pas restitué à M. [C] [J] après son départ des lieux le dépôt de garantie d’un montant de 2840 euros versé par celui-ci, de démontrer que son locataire restait débiteur à son égard de sommes d’un montant au moins équivalent, de sorte qu’il était fondé à opérer leur compensation. Le bailleur invoque à cet égard l’existence de dégradations locatives, ainsi que l’existence de manquements du locataire justifiant l’allocation de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, qu’il convient d’examiner tour à tour.

a. sur les dégradations locatives imputables au locataire

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location de logements meublés en vertu de l’article 25-3 de la même loi, le bailleur est obligé, notamment, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De son côté, et en vertu de l’article 7 c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location de logements meublés en vertu de l’article 25-3 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Un dégât des eaux, à savoir des endommagements du bien loué à la suite d’une fuite, de rupture de canalisation, de débordement ou refoulement d’égouts, d’infiltrations, etc., peut ainsi, selon sa cause et son origine, être soit de la responsabilité du preneur, soit du bailleur.

Il existe par ailleurs, des conventions assurantielles (telle la convention CIDRE), permettant de simplifier et d’accélérer le règlement assurantiel de la plupart des sinistres dégâts des eaux intéressant plusieurs assureurs, mais elles ne permettent nullement de résoudre la question de la responsabilité civile des assurés en présence (locataire, propriétaire, syndicat), laquelle doit se déterminer selon les règles de droit commun du code civil.

Il appartient en l’espèce au bailleur qui se prévaut de retenues sur le dépôt de garantie versé par son locataire d’apporter la preuve de la réalité des dégradations qu’il lui impute.

Or sur ce point, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé le 22 février 2017 et l’état des lieux de sortie réalisé le 29 octobre 2022 permet de mettre en évidence la dégradation de la peinture située sur l’un des murs du couloir de l’appartement, ladite peinture étant notée comme étant neuve et propre à l’entrée, et comme étant en état d’usage avancé avec d'« énormes écaillements » et le « mur jauni » à la sortie.

Cette dégradation étant survenue au cours du bail, il appartient alors à M. [C] [J] de démontrer qu’elle ne lui est pas imputable mais résulte de la force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement conformément à l’article 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisé.

Or la lecture du courriel qu’il a adressé le 28 janvier 2021 à son bailleur ne permet pas de se convaincre que les éléments dont il fait état à cette occasion, à savoir un volet coincé, des « miettes » sur son bureau provenant manifestement des poutres du plafond, et le plâtre du mur à l’extérieur de la salle de bain fissuré, qu’il rattache à l’exécution de travaux sur la façade dont il craint qu’ils n’affectent l’intégrité structurelle de la construction, concerneraient ce mur du couloir dont il est question dans l’état des lieux de sortie.

Le locataire ne justifie donc pas avoir informé son bailleur de l’existence de ce désordre au cours de l’exécution du contrat de bail.

Il ne justifie pas davantage avoir déclaré ce sinistre à son assureur avant le 27 septembre 2021, date à laquelle il porte à la connaissance de celui-ci le décollement du papier peint sur le mur séparant le couloir et les toilettes de l’appartement.

Les courriels échangés entre les parties établissent quant à eux que M. [S] [V] a dû réclamer à plusieurs reprises auprès de M. [C] [J] la communication de la déclaration à son assureur et les références de son contrat, que suite aux démarches entamées par le bailleur auprès de l’assureur du locataire ledit assureur a sollicité de M. [C] [J] la régularisation d’un constat amiable, demande à laquelle le demandeur ne démontre pas avoir donné une suite quelconque.

Il est encore établi par m *c, au moyen de la production de la facture correspondante datée du 25 mars 2022, que la reprise de ce désordre a nécessité la réparation d’une fuite sur le chauffe-eau, lequel est d’après l’état des lieux encastré au dessus des wc, par la société RM CLIMAT. Il sera observé, en réponse aux moyens soulevés par le locataire, que l’absence de mention de cette fuite affectant le chauffe-eau dans l’état des lieux de sortie ne suffit pas à remettre en cause la réalité de celle-ci, puisque l’état des lieux de sortie n’a pas pour objet de procéder à des recherches de fuite et que l’équipement concerné se trouve encastré de sorte qu’un examen seulement visuel ne permet pas nécessairement de détecter une telle fuite.

Dès lors, puisque le locataire ne justifie pas avoir avisé son bailleur au cours de l’exécution du contrat de bail de la dégradation de la peinture, qu’il ne justifie pas avoir déclaré ce sinistre avant le 27 septembre 2021 soit quelques jours avant la fin du contrat alors que celui-ci est selon ses propres affirmations apparu dès le mois de janvier 2021, et qu’il n’a pas donné suite aux demandes de son assureur afin que celui-ci effectue les diligences nécessaires pour la prise en charge de ce sinistre, il ne peut se retrancher derrière cet événement dont il ne rapporte pas la preuve qu’il serait de la responsabilité du bailleur ou d’un tiers ou relèverait de la force majeur pour s’exonérer de ses obligations.

Il s’en déduit que M. [C] [J] doit, en sa qualité de locataire, répondre de la dégradation de la peinture revêtant l’un des murs du couloir de l’appartement.

M. [S] [V] justifie, par la production de la facture, avoir exposé la somme de 1100 euros TTC pour la réparation du désordre par la société RM CLIMAT, celle-ci étant intervenue d’après les mentions figurant sur la facture pour réparer une fuite sur le chauffe-eau, rattraper les murs abîmés par le grattage et le rebouchage des fissures, la pose d’une toile, 1 couche d’impression et 2 couches de peinture.

Le bailleur était donc fondé à retenir la somme de 1100 euros sur le dépôt de garantie d’un montant de 2840 euros au titre des dégradations locatives imputables au locataire.

b. sur la faute du locataire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation liant les parties stipule que le locataire est tenu de « procéder immédiatement à toute déclaration de sinistre », et d'« avertir immédiatement le bailleur ou son mandataire de toutes dégradations qu’il constaterait à l’intérieur des locaux loués ».

Or il résulte des développements qui précèdent que M. [C] [J] n’établit pas avoir informé son bailleur, au cours de l’exécution du contrat de bail, de la dégradation de la peinture affectant l’un des murs du couloir de l’appartement pris à bail, et il ne justifie pas avoir déclaré ce sinistre avant le 27 septembre 2021 soit quelques jours avant la fin du contrat.

M. [C] [J] n’a pas non plus donné suite aux demandes de son assureur afin que celui-ci effectue les diligences nécessaires pour la prise en charge de ce sinistre.

M. [S] [V] justifie de son côté avoir sollicité son locataire à plusieurs reprises après la fin du contrat de bail pour connaître les démarches qu’il avait entamées auprès de son assureur et la copie de sa déclaration, et les pièces qu’il produit démontrent que les discussions entre les assureurs étaient toujours en cours au mois au 3 janvier 2022, date d’un courriel émanant de l’assureur du locataire

Ces éléments permettent d’établir que le manquement de M. [C] [J] aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de locataire ont empêché son propriétaire de pouvoir procéder rapidement aux travaux nécessaires à la reprise du désordre, et donc de remettre le bien en location jusqu’en janvier 2022 – le bailleur ne justifie pas en revanche que l’inexécution des travaux entre le mois de janvier 2022 et le 25 mars 2022, date de leur réalisation, serait imputable aux manquements de M. [C] [J], aucun élément d’information n’étant produit concernant cette période et l’attestation produite n’étant guère précise sur ce point.

Il sera donc retenu que les manquements de M. [S] [V] à ses obligations ont empêché M. [S] [V] de remettre le bien en location sur une période de deux mois et demi, lui causant de ce fait un préjudice financier d’un montant de 1420 x 2,5 soit 3550 euros.

c. sur les comptes entre les parties

Il résulte des développements qui précèdent que M. [S] [V] était fondé, compte-tenu des manquements de M. [C] [J] à ses obligations de locataire, à retenir l’entièreté du dépôt de garantie d’un montant de 2840 euros. La demande formée par M. [C] [J] tendant à obtenir la condamnation de son bailleur à lui restituer ce dépôt de garantie outre les intérêts de retard sera donc rejetée, et M. [C] [J] sera condamné à payer à M. [S] [V] la somme de 3550 – 2840 soit 710 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

2. Sur la demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, M. [C] [J] ne motive ni en fait ni en droit dans ses écritures la demande en dommages et intérêts d’un montant de 1000 euros au titre d’un préjudice matériel au demeurant non précisé. Celle-ci sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [J] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [C] [J] sera également tenu de verser à M. [S] [V] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1200 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par M. [C] [J] tendant à obtenir la condamnation de M. [S] [V] à lui restituer la somme de 2840 euros au titre du dépôt de garantie, outre les intérêts de retard ;

DIT que M. [S] [V] est fondé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 2840 euros versé par M. [C] [J] lors de son entrée dans les lieux ;

CONDAMNE M. [C] [J] à payer à M. [S] [V] la somme de 710 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros formée par M. [C] [J] à l’encontre de M. [S] [V] ;

CONDAMNE M. [C] [J] à payer à M. [S] [V] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par M. [C] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [C] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION