TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00596 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEZD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/

[P] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [I] [M], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er septembre 2015, la SA Vilogia a donné à bail à M. [Y] [B] et Mme [P] [U] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 437,93 euros majoré d’une provision pour charges de 144,64 euros.

Par acte du 27 septembre 2024, la SA Vilogia a fait signifier à Mme [P] [U] un commandement de payer la somme de 1.691,85 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, la SA Vilogia a fait assigner Mme [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [P] [U] est occupant sans droit ni titre

• À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

• Ordonner l’expulsion de Mme [P] [U], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

• Condamner Mme [P] [U] au paiement :

de la somme de 2.673,65 euros, en deniers ou quittances valables, représentant les loyers et charges impayés au 28 novembre 2024,des loyers et charges échus depuis cette date et jusqu’au jour du jugement à intervenir,des intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 1.691,85 euros, et de la présente assignation pour le surplus ;d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, charges comprises, due jusqu’à complète libération des lieux,dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet ;• ordonner l’exécution provisoire.

Par décision du 09 avril 2025, Mme [P] [U] a été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers.

La commission de surendettement des particuliers du Nord a rendu une décision de validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 30 août 2025 au bénéfice de Mme [P] [U] comprenant la dette de loyers envers la SA Vilogia à hauteur de 3.059,79 euros.

A l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a appelée et retenue, la SA Vilogia maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 531.29 euros correspondant au loyer du mois d’octobre 2025. Elle demande l’application de la loi [Localité 4], précisant que la locataire a déjà bénéficié de plusieurs aides financières du Fond de solidarité pour le logement et de deux effacements de dettes.

Mme [P] [U], citée à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

La SA Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée avec avis de réception signé le 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties à effet du 1er septembre 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.691,85 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans le délai imparti, hors les aides au logement qui s’imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, n’ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 novembre 2024, 24 h 00.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que Mme [P] [U] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 9 juillet 2025, validée le 30 août 2025 en l’absence de contestation.

Il ressort du relevé de compte tenu par le bailleur qu’à cette date, la dette locative s’élevait à la somme de 2.945,39 euros, terme de juin 2025 inclus, cette somme n’étant pas exigible du fait de la mesure de rétablissement personnel dont a bénéficié le défendeur.

La SA Vilogia produit un relevé de compte arrêté au 31 octobre 2025 qui démontre que Mme [P] [U] reste redevable de la somme de 531,29 euros correspondant au loyer et aux charges échus pour le mois d’octobre 2025, les loyers des mois de juillet, août et septembre 2025 ayant été réglés par la locataire par virements du 8 septembre 2025 pour un montant de 700 euros et du 7 octobre 2025 pour un montant de 1677,82 euros, soldant à cette date l’arriéré locatif.

Mme [P] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 531,29 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon de l’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par décision du 9 juillet 2025, validée le 30 août 2025 en l’absence de contestation, la commission a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur de Mme [P] [U].

Il ressort du décompte locatif que la locataire a repris le versement intégral de son loyer postérieurement à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, à l’exception du loyer du mois d’octobre 2025 au regard du court délai entre la date d’exigibilité dudit terme et la date d’audience.

En application de ces dispositions, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à compter du 9 juillet 2025, date de la décision de la commission de surendettement imposant un effacement des dettes de Mme [P] [U].

Si cette dernière s’acquitte du paiement de l’intégralité des loyers et des charges échus entre le 9 juillet 2025 et le 9 juillet 2027 avant cette date, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si un arriéré subsiste au 9 juillet 2027, la clause résolutoire reprendra son plein effet, l’expulsion de Mme [P] [U] sera ordonnée et elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à la restitution effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires :

Mme [P] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA Vilogia recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à effet du 1er septembre 2015 conclu entre la SA Vilogia et Mme [P] [U], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 27 novembre 2024, 24 h 00 ;

CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à la SA Vilogia la somme de 531,29 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 9 juillet 2027 ;

DIT que si, à cette date, Mme [P] [U] s’est acquittée du paiement de l’intégralité des loyers et des charges échus depuis le 9 juillet 2025, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

DIT que si Mme [P] [U] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers et charges échus entre le 9 juillet 2025 et le 9 juillet 2027, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Mme [P] [U] tenue de rendre libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux loués ;

Dit que si le bail est résilié :

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [P] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour Mme [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— la SA Vilogia pourra faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de Mme [P] [U] ;

— l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision, et Mme [P] [U] sera condamnée à en verser mensuellement le montant à la SA Vilogia ;

— Mme [P] [U] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [P] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

Le Cadre Greffier, Le Juge,