TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01752 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5MH

N° de Minute : 26/00014

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 12 Janvier 2026

[M] [B]

C/

[W] [G]

[F] [L] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 12 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [M] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane CAMPAGNE, avocat au barreau de BETHUNE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [G], demeurant1 [Adresse 7] [Adresse 2]

non comparante

M. [F] [L] [C], demeurant [Adresse 4]

Aide juridictionnelle totale

représenté par M^e Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 mars 2013 à effet au 25 mars 2013, M. [U] [O] et Mme [M] [B] ont donné à bail à M. [F] [L] [K] et Mme [W] [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9], comprenant un logement, une cave n°1 et deux emplacements de stationnement n°29 et n°30 situés au sous-sol du bâtiment F, moyennant un loyer mensuel de 775 euros majoré d’une provision sur charges de 70 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, Mme [M] [B] a fait signifier à M. [F] [L] [K] et Mme [W] [G] un commandement de payer la somme principale de 2.565 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 25 octobre 2024, Mme [M] [B] a fait assigner M. [F] [L] [K] et Mme [W] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en résiliation du bail et expulsion.

Le 5 juin 2025, un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice.

Appelée à l’audience du 7 février 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue le 24 novembre 2025.

A cette audience, Mme [M] [B], représentée par son conseil, ne maintient plus ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion compte tenu du départ des locataires et sollicite du juge qu’il :

constate que la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé le remboursement de la somme de 8.150 euros au titre des loyers impayés de Mme [W] [G] et ce en 20 mensualités de 407,50 euros ;

condamne M. [F] [L] [K] au paiement de la somme de 8.150 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal ;

condamne solidairement Mme [W] [G] et M. [F] [L] [K] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

211,47 euros au titre des frais de reprise du logement,

569,84 euros au titre des frais d’huissier de justice exposés,

ordonner la compensation entre les sommes dues par les défendeurs au titre de l’arriéré locatif et les frais de remise en état et la somme de 775 euros conservée par la bailleresse au titre du dépôt de garantie ;

condamne solidairement Mme [W] [G] et M. [F] [L] [K] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance.

M. [F] [L] [K], représenté par son conseil, s’oppose aux demandes à titre principal et sollicite la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 623,43 euros au titre du dépôt de garantie et de l’indemnité de retard. Il demande en outre que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens.

A titre subsidiaire, il demande de juger que :

l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 18 mars 2025,

les sommes versées par Mme [G] dans le cadre de son plan de surendettement doivent être déduites du montant de la dette,

la somme due au titre des réparations locatives s’élève à 70,64 euros,

la somme de 4.908,69 euros correspondant au coût d’achat de la cuisine équipée conservée par Mme [B] doit être déduite de la dette,

les dépens s’élèvent à 459,84 euros.

En tout état de cause, il conclut au débouté de la demande de la requérante au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Mme [W] [G], citée par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Il convient en outre de rappeler qu’un créancier peut, pendant le cours d’une procédure traitement d’une situation de surendettement, engager une action en justice pour obtenir un titre exécutoire dont l’exécution sera différée pendant la durée des mesures imposées.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur les loyers et charges

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15 [de ce même texte de loi] », cet article 15 disposant par ailleurs notamment que le délai de préavis applicable au locataire est de trois mois sauf prise en compte d’un certain nombre de motifs particuliers pour lesquels ce motif est ramené à un mois. Ce même texte de loi ajoute que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. ».

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que les locataires ont donné congé à Mme [B] pour le 10 mars 2025, cette dernière reconnaissant dans ses dernières écritures avoir reçu ledit congé en recommandé courant février 2025. A défaut d’éléments précis communiqués par les parties, il y a lieu de déterminer la date de réception du congé au 28 février 2025.

Mme [B] et M. [K] discutent la date de prise d’effet du congé, la bailleresse se prévalant d’un délai de préavis de trois mois.

Sur ce point, les défendeurs ne justifient d’aucun motif leur permettant de bénéficier d’un délai de préavis réduit, de sorte qu’il convient de considérer que le bail s’est trouvé résilié le 28 mai 2025 à l’expiration du délai de préavis de trois mois par l’effet du congé donné par Mme [B] et M. [C].

Partant, ces derniers sont tenus au paiement des loyers et charges échus jusqu’au 28 mai 2025.

Pour s’opposer au paiement de la dette, M. [K] fait valoir qu’aux termes de la convention de divorce du 13 mai 2024, la jouissance du logement a été attribuée à Mme [G] et que ladite convention de divorce a été déposée au rang des minutes du Notaire le 23 mai 2024, puis transcrite sur l’acte de mariage des ex-conjoints le 31 mai 2024. Il estime dès lors ne plus être tenu au paiement du loyer et des charges à compter de cette date.

Sur ce, l’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’article 262 du code civil que la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Il s’en déduit que les deux époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et des charges s’agissant d’une dette ménagère et ce jusqu’à ce que mention du jugement de divorce ait été faite en marge des registres de l’état civil, et ce nonobstant le fait qu’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date.

Néanmoins, ces dispositions ne dispensent pas le locataire marié qui veut quitter le logement de donner valablement congé à son bailleur lors de son départ.

Or, en l’occurrence, s’il ressort des pièces produites que la convention de divorce a bien été transcrite sur l’acte de mariage des époux [G]-[K] le 31 mai 2024, force est de constater que M. [C] n’établit pas avoir donné congé à Mme [B] avant février 2025.

Il s’ensuit que M. [K] est redevable solidairement avec Mme [G] du paiement des loyers et charges postérieurement au 31 mai 2024.

Il ressort du décompte produit par Mme [B] que celle-ci arrête sa créance aux loyers et charges échus impayés au 31 mars 2025 et qu’à cette date Mme [G] et M. [K] restent redevables de la somme de 8.150 euros à ce titre.

M. [K] conteste ce montant, faisant valoir que le décompte ne tient pas compte des paiements effectués par Mme [G] dans le cadre de son plan de surendettement.

Toutefois, il incombe au locataire qui se prévaut de paiements libératoires pour contester le montant de la dette locative de rapporter la preuve des paiements intervenus. Or, en la cause, M. [K] ne justifie d’aucun règlement qui ne figurerait pas dans le décompte tenu par la bailleresse.

Il soutient par ailleurs que la somme de 4.908,69 euros correspondant au coût de la cuisine équipée sur mesure installée par le couple en mai 2019 et laissée dans le logement après son départ, doit venir en déduction des sommes dues.

Cependant, des travaux d’amélioration tels que l’installation d’une nouvelle cuisine équipée même autorisés ne sauraient donner lieu à indemnisation de la part du bailleur.

En outre, M. [K] ne rapporte pas la preuve de l’accord verbal allégué selon lequel Mme [B] s’est engagée à rembourser aux locataires le prix de ladite cuisine lors de leur départ, aucun élément probant n’étant versé aux débats sur ce point.

Mme [B] reconnaît seulement qu’un accord est intervenu durant la location entre les locataires et elle sur une participation de sa part pour la cuisine à hauteur d’un mois de loyer, charges comprises, correspondant au loyer du mois de juin 2019.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, M. [K] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 7.375 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, après déduction du dépôt de garantie.

Il est constaté que Mme [B] ne sollicite plus la condamnation de Mme [G] au paiement de l’arriéré locatif aux termes de ses dernières écritures.

* Sur les réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) et f) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version à la date de souscription du bail, le locataire est obligé :

— De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Mme [B] réclame la somme de 211,47 euros correspondant aux dépenses exposées suite à la reprise du logement.

M. [K] ne conteste pas les sommes réclamées au titre des frais de remplacement de la pile du détecteur fumée, des butoirs de porte, des douilles et du coût de la vidange de la baignoire, soit la somme totale de 70,64 euros.

En revanche, il conteste devoir prendre à sa charge les frais relatifs au changement des barillets de la porte d’entrée et de la boîte aux lettres et à la fourniture d’un nouvel émetteur pour le parking et de deux badges, faisant valoir qu’il n’est pas responsable du vol du jeu de clés de Mme [G] intervenu au mois de mars 2025.

Sur ce point, M. [K] justifie avoir restitué les clés du logement par courrier recommandé avec avis de réception signé le 25 mars 2025.

Par courrier du 7 mai 2025, le conseil de Mme [B] a signalé qu’il manquait un jeu complet de toutes les clés donnant accès à la résidence, soit deux clés de la boîte aux lettres, 1 clé de l’appartement, 1 clé de cave/accès au garage, 1 bip de porte de garage, 1 badge d’entrée dans la résidence et 1 badge d’accès au garage via l’ascenseur.

Il ressort du constat de sortie établi en présence de Mme [G] que les locataires ont rendu trois clés d’appartement, un badge Vigik et une télécommande Vigik, deux clés des parties communes. Il est précisé que les clés de la boîte aux lettres n’ont pas été rendues.

Les parties ne versent pas l’état des lieux d’entrée, de sorte que le nombre de clés remises aux locataires lors de la prise à bail n’est pas établi. Néanmoins, M. [K] ne conteste pas que le jeu de clés de Mme [G] a été perdu, laquelle a déclaré lors de son dépôt de plainte pour vol le 26 mars 2025 qu’elle a déposé les clés de son ancien logement dans la boîte aux lettres le 16 mars 2025 et que lendemain son ex-époux a constaté que les clés avaient disparu.

Mme [B] produit un courriel de la société Vacherand Immobilier en date du 19 juin 2025 informant la bailleresse de la nécessité de commander un nouveau émetteur ainsi que deux badges s’agissant d’un immeuble en copropriété. Elle communique également diverses factures pour justifier des dépenses supportées consécutives à la perte d’une partie des clés et des badges remis aux locataires.

M. [K] et Mme [G] sont responsables de la perte des clés du logement à l’égard du bailleur et doivent dès lors supporter solidairement les frais qui en sont résultés pour Mme [B] et qui sont justifiés par les pièces du dossier, ce d’autant plus qu’il résulte du dépôt de plainte de Mme [G] que les défendeurs avaient tous deux convenu de procéder de manière risquée et peu sécurisée en laissant un jeu de clés dans la boîte aux lettres de l’ancien logement, à charge pour M. [K], qui soutient que ces dépenses sont exclusivement imputables à son ex-épouse, de solliciter la garantie de cette dernière.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Mme [G] et [K] au paiement de la somme provisionnelle de 211,47 euros au titre des réparations locatives et des frais exposés suite à la reprise du logement.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En la cause, Mme [B] ne prouve pas l’opposition des locataires pour l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que M. [K] a été averti de la date dudit état des lieux.

Dès lors, les frais d’état des lieux par commissaire de justice doivent rester à la charge de la bailleresse.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Il ressort des développements précédents que la bailleresse était fondée à retenir le montant du dépôt de garantie versé lors de la prise à bail en raison de l’arriéré locatif dû par les locataires sortants et que ce montant a d’ores et déjà été déduit de la dette locative.

Dès lors, la demande de restitution doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de leur dénonciation à la CCAPEX et à la Préfecture. Ils seront également condamnés in solidum à verser à Mme [B] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort ;

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire ;

Condamnons M. [F] [L] [K] à payer à Mme [M] [B] la somme provisionnelle de 7.375 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, après déduction du dépôt de garantie,

Condamnons solidairement M. [F] [L] [K] et Mme [W] [G] à payer à Mme [M] [B] la somme provisionnelle de 211,47 euros au titre des réparations locatives et des frais exposés suite à la perte d’un jeu de clés,

Rejetons la demande en paiement au titre des frais d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice,

Déboutons M. [F] [L] [K] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamnons in solidum M. [F] [L] [K] et Mme [W] [G] à payer à Mme [M] [B] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [F] [L] [K] et Mme [W] [G] aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de leur dénonciation à la CCAPEX et à la Préfecture ;

Rappelle que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe, le 12 janvier 2026.

LE GREFFIER LA JUGE