TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00471 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNFH

Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DE REFERE

du 12 Décembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS DAURIAC – PAULIAT-DEFAYE – BOUCHERLE – MAGNE- MONS-BARIAUD, avocats au barreau de LIMOGES

Madame [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS DAURIAC – PAULIAT-DEFAYE – BOUCHERLE – MAGNE- MONS-BARIAUD, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDEUR

Monsieur [P] [T]

né le 19 Octobre 1963 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2025 puis revoyée succesivement au 17 octobre 2025 puis au 21 novembre 2025.

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 21 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 12 Décembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 21 août 2023, M. [D] et Mme [H] ont acquis de M. [T] un bien immobilier consistant en une maison d’habitation sise à [Adresse 5]), comprenant au rez-de-chausée, salle à manger, salon, cuisine, une salle d’eau, une chambre et un wc, à l’étage, trois chambres et une salle de bain avec wc, combles aménagés, deux garages, terrain, cave et stockage sur une surface de 5a 4ca, pour le prix de 195 000 euros.

Par acte du 30 juin 2025, M. [D] et Mme [H] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, leur vendeur, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins d’expertise judiciaire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2025 au cours de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement les termes de leur assignation, réitéré leurs demandes.

En réplique, M. [T], représenté par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, conclu au rejet de la demande pour défaut de motif légitime. Il sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance. Subsidiairement, dans l’hypothèse où une expertise était ordonnée, il sollicite que soit confié à l’expert une mission dont il précise les détails dans ses écritures.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, les demandeurs expliquent envisager une action au fond contre leur vendeur, fondée sur la garantie des vices cachés ou sur le dol.

Ils exposent qu’à l’occasion de travaux de rénovation qu’ils ont entrepris, ils ont constaté plusieurs désordres :

— après avoir déposé le revêtement PVC du sol de la salle de bain située à l’étage, il ont découvert que le plancher bois servant de support présentait des traces de pourriture ;

— ils ont également constaté un affaissement du parquet flottant de la chambre du 1er étage et du dégagement ;

— ils déplorent des refoulements d’eau et d’odeurs dans la douche lors de l’évacuation de la machine à laver située dans la salle de bain du rez-de-chaussée ;

— ils ont constaté un manque de ventilation dans l’ensemble de la maison.

Ils demandent en conséquence une expertise aux fins de voir constater contradictoirement les désordres et d’en rechercher l’origine.

Le vendeur s’oppose à toute mesure d’instruction probatoire. Il soutient que les vices allégués par les acheteurs étaient apparents lors de la vente, qu’ils ont pu s’en convaincre lors des trois visites réalisées, y compris encore le matin même de la vente alors que le bien était vide de tout meuble ou effets. Le vendeur se prévaut par ailleurs de la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente et soutient que les acheteurs échouent à apporter la preuve de sa mauvaise foi.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les vices apparents ou connus de l’acquéreur avant la vente ne peuvent donc donner lieu à aucune garantie de la part des acheteurs sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

* Sur les refoulements d’eau et d’odeurs dans la douche lors de l’évacuation de la machine à laver

L’expert mandaté par l’assureur des requérants a préconisé la création d’un siphon d’évacuation pour le prix de 200 euros.

Ce défaut ne présente cependant pas une gravité suffisante susceptible de justifier une action au fond sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

* Sur le défaut de ventilation et l’affaissement du parquet flottant de la chambre du 1er étage et celui du dégagement

S’agissant du défaut de ventilation, les acheteurs se prévalent du rapport de M. [F] du cabinet A.G. PEX, réseau d’experts, mandaté par leur assureur, qui écrit en page 3 : « nous avons constaté : pas de ventilation mécanique contrôlée de ventilation. »

Or, selon le dossier de diagnostic de performance énergétique, remis au vendeur, la ventilation est faite « par ouverture des fenêtres. » Le diagnostiqueur a préconisé, au titre des « travaux à envisager », d’installer une VMC pour un montant qu’il a évalué entre 1000 et 1400 euros et de renforcer l’isolation en remplaçant les fenêtres par des fenêtres double vitrage.

Les acheteurs étaient donc nécessairement informés de l’absence de ventilation.

D’ailleurs, M. [F], du cabinet A.G. PEX, a précisé en page 4 de son rapport que le dommage lié à la ventilation était visible lors de la vente.

S’agissant du défaut d’affaissement du parquet, les requérants se prévalent également du rapport du cabinet A.G PEX ainsi rédigé : « Souplesse du parquet flottant qui bouge et s’affaisse sous le pas. Origine : l’état du support doit être vérifié y compris l’état des solives. »

Là encore, M. [F] précise en page 4 que l’état du plancher de la chambre était visible.

Les vendeurs, qui n’ont pas contesté avoir visité le bien à trois reprises, ne peuvent donc manifestement pas soutenir que l’absence de ventilation et le défaut d’affaissement du parquet flottant n’étaient pas apparents.

* sur le pourissement du plancher bois de la salle de bain à l’étage

S’agissant de l’état du plancher sous le revêtement en PVC dans la salle de bain qu’ils ont découvert après avoir déposé ce revêtement, les requérants se prévalent du rapport du cabinet A.G PEX rédigé dans les termes suivants : "Localement, M. [D] a déposé une partie du revêtement PVC pour constater que le support plancher bois présentait des traces de pourriture et nous indique que le WC de la salle de bain bougeait sous le pas à proximité de ce sanitaire. Origine : pose d’un revêtement PVC qui ne permet pas au support de « respirer » et, de ce fait, le support est sensible à un effet de condensation."

Aucune photographie, aucune description ne sont données des « traces de pourissement » affectant le plancher de la salle de bain de cette maison ancienne de plus de 50 ans.

A supposer néanmoins établi que l’état du plancher soit qualifiable de vice au sens de l’article 1642 du code civil, il est constant que la garantie légale contre les vices cachés peut être écartée par une clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente.

Or, l’acte de vente signé par les acheteurs prévoit une clause d’exclusion des vices cachés. Il est stipulé que cette exonération de non garantie ne s’applique pas dans les cas suivants :

— le VENDEUR a acquis volontairement ou involontairement, la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, à moins que l’ACQUEREUR ait également cette qualité ;

— ou si l’ACQUEREUR prouve, dans les délais légaux, que le VENDEUR a dissimulé sciemment un ou plusieurs vices cachés qu’il connaissait.

Si, à ce stade, il ne saurait être exigé des acheteurs qu’ils apportent la preuve que le vendeur leur a sciemment caché l’état de pourrissement du sol de la salle de bain, il leur appartient néanmoins de rapporter la preuve d’éléments de fait de nature à rendre crédible cette supposition.

Or, les observations du rapport de M. [F], reprises ci-avant, sont laconiques et insuffisantes à cet égard et les requérants n’allèguent aucune circonstance ni ne produisent aucun autre élément de nature à établir comme plausible le fait que le vendeur les a sciemment trompés sur l’état du plancher sous le revêtement en PVC de la salle de bain de l’étage et partant qu’ils ont des chances de voir écarter la clause contractuelle de non garantie.

En conséquence, faute pour les demandeurs d’apporter la preuve qui leur incombe d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur les frais du procès

Les demandeurs, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et au paiement d’une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Rejette la demande d’expertise ;

Condamne M. [E] [D] et Mme [G] [H] épouse [D] à payer à M. [P] [T] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne aux dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,