N° RG 25/00229 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRIR

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandrine POUGET, avocat au barreau de BLOIS, vestiaire :

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[A] [K] [G] [M] épouse [D]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [U],

né le 21 Septembre 1942 à PERIGUEUX (38270)

Madame [Z] [E] [T] épouse [U],

demeurant tous deux 2 Rue de Châteaudun – 28160 BROU

représentés par M^e Sandrine POUGET, demeurant 2 rue du puits – 41100 VENDOME, avocat au barreau de BLOIS, vestiaire :

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [A] [K] [G] [M] épouse [D],

demeurant 12 promenade du Mail – 28800 BONNEVAL

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [S] [R] assistée de [I] [C], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2020 à effet au 07 novembre 2020, Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [L] [D] une maison située 21, rue de l’Egalité – 28160 BROU, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 594,36 €, outre une provision sur charges de 24,00 €.

Par acte du 24 octobre 2020, Madame [A] [M] Veuve [D], mère de Monsieur [L] [D], s’est portée caution solidaire pour ce dernier pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupations ou toutes autres indemnités tels des dommages-intérêts, impôts et taxes, réparations locatives et tous intérêts.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail et un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire ont été délivrés le 28 février 2022, concernant un arriéré locatif d’un montant de 1 246,56 € en principal. Le commandement de payer les loyers a été dénoncé à la caution le 09 mars 2022.

Par jugement en date du 23 mai 2023, le Juge des contentieux de la protection de Chartres a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2020 portant sur la maison sise 21 rue de l’Egalité – 28160 BROU, et ce à compter du 28 mars 2022, et ordonné la libération des lieux par Monsieur [L] [D] ;

— condamné Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] la somme de 5 858,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus (échéance du mois de mars 2023 incluse), outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2025 (à étude), Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] ont assigné Madame [A] [M] Veuve [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, auquel ils demandent, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des articles 2288 et suivants du Code civil, de condamner Madame [A] [M] Veuve [D] à leur payer :

—  10 018,66 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, outre intérêt de retard au taux légal à compter du jugement ;

—  786,22 € au titre des frais de réparation exposés pour la remise en état du bien immobilier ;

—  1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U], représentés par leur avocat, soutiennent les termes de leur assignation. Ils exposent que suite au jugement rendu le 23 mai 2023, Monsieur [L] [D] s’est engagé à quitter le logement, et à régler l’arriéré locatif. S’il a bien quitté les lieux, pour autant, ce départ n’est intervenu que le 26 janvier 2024, et suite à la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion, sans que Monsieur [L] [D] ne se soit acquitté ni de l’arriéré locatif, ni de l’intégralité des indemnités d’occupation jusqu’à son départ effectif du logement. En outre, ils indiquent qu’il est parti en laissant le logement nullement entretenu et dégradé, de sorte qu’ils ont dû engager des frais de travaux de réfection et de nettoyage, afin d’effectuer une remise en conformité du logement (entretien de la chaudière, réfection de menuiseries, nettoyage du logement). Ils indiquent s’en rapporter s’agissant d’une éventuelle demande de délai de paiement.

Madame [A] [M] Veuve [D] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette invoquée par Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] à son égard, confirmant s’être portée caution volontaire de son fils lors de la conclusion du contrat de bail. Elle explique être dans une situation personnelle compliquée ; veuve depuis plusieurs années, elle porte son fils de 47 ans à bout de bras, ainsi que la fille mineure de ce dernier, qu’elle accueille à son domicile.

Elle a du faire face à un dégât des eaux cet hiver, lui occasionnant des frais importants. Elle indique percevoir une retraite mensuelle de 1700 €, et ne pas bénéficier de pension de réversion de son mari. Elle ne produit toutefois aucun justificatif de sa situation. Elle sollicite des délais de paiement, et propose de s’acquitter de la créance réclamée par Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] par des versements mensuels de 50€.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des arriérés de loyer et d’indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement signé par Madame [A] [M] Veuve [D] le 24 octobre 2020 que cette dernière s’est engagée à garantir le règlement « des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupations éventuellement dues après la résiliation du bail ou de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ». Selon cet acte, la caution est donc tenue malgré la résiliation du bail prononcée par jugement du 23 mai 2023.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du jugement du 23 mai 2023 qu’au 28 mars 2023 (échéance du mois de mars incluse), Monsieur [L] [D] devait à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 5 858,14 euros.

Selon décompte actualisé de la créance, depuis le 23 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [L] [D] ne s’est pas acquitté durant 7 mois de l’indemnité d’occupation, soit 594,36 € X 7 mois = 4160,52 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [A] [M] Veuve [D], en sa qualité de caution de Monsieur [L] [D], à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] la somme de 10 018,66 € (5 858,14 € + 4 160,52 €) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des dégradations locatives :

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, les menus raccords de peintures et tapisseries et l’entretien courant des jardins privatifs.

En l’espèce, Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] sollicitent le paiement par la défenderesse de la somme de 86,22 € au titre des frais de réparations exposés pour la remise en état du bien immobilier, répartis de la manière suivante :

—  77 € de facture d’entretien de la chaudière ;

—  129,22 € de travaux de réfection de menuiseries ;

—  580 € de nettoyage de l’appartement.

* Sur l’entretien de la chaudière :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 19876, le locataire est obligé d’assurer l’entretien général du logement, ainsi que des équipements mentionnés dans le bail, dont notamment la chaudière et les conduits de cheminée.

En outre, le contrat de bail signé par les parties précise en page 5 qu’il appartient au locataire, au titre de ses obligations, de faire ramoner les cheminées et gaines de fumée aussi souvent qu’il en sera besoin, et en cas de départ après la période de chauffe, il devra faire procéder à un nouveau ramonage avant la remise des clés quand bien même le dernier ramonage aurait été réalisé moins d’une année avant son départ.

En l’espèce, Madame [A] [M] Veuve [D] n’apporte aucun justificatif permettant d’établir que son fils, au départ du logement, a rempli ses obligations en procédant à l’entretien de la chaudière et le ramonage des cheminées. Au contraire, Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] produisent un certificat de ramonage établi le 31 janvier 2024 concernant le logement sis 21 rue de l’Egalité – 28160 BROU, pour un montant total net à payer de 77 €.

Dès lors, cette somme étant justifiée, elle sera mise à la charge de Madame [A] [M] Veuve [D], en sa qualité de caution.

* Sur les travaux de réfection des menuiseries et le nettoyage du logement

Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] sollicitent la condamnation de Madame [A] [M] Veuve [D] à leur payer la somme de 129,22 € au titre de la réfection de menuiseries, et 580 € au titre du nettoyage du logement. Ils produisent en ce sens une facture établie par CAR.SI.BOIS le 12 février 2024, d’un montant total TTC de 129,22 €, ainsi qu’une facture établie le 10 février 2024 par PROP’NET 28, d’un montant net à payer de 580 €.

Cependant, Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U], s’ils indiquent dans leur assignation que l’état des lieux de sortie a établi de nombreux manquements, « Monsieur [D] ayant dégradé et nullement entretenu le bien loué », ils ne versent pas aux débats cet état des lieux de sortie, de sorte que la preuve des dégradations alléguées ne peut être vérifiée. En conséquence, ils seront déboutés de ces demandes.

Au final, Madame [A] [M] Veuve [D] sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U], au titre des dégradations locatives, une somme de 77 €, laquelle produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, le Juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [A] [M] Veuve [D] sollicite l’octroi de délais de paiement, mettant en avant une situation personnelle et financière difficile, et d’importants frais récents, en raison d’un dégât des eaux survenu l’hiver dernier. Les demandeurs s’en rapportent s’agissant de cette demande de délais de paiement.

Compte-tenu de la nature de la dette et de la situation personnelle de Madame [A] [M] Veuve [D], il sera fait droit à sa demande de délais de paiement, et elle sera autorisée à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 100 € pendant 23 mois, étant précisé que les délais de paiement ne pouvant excéder la limite de deux années, il lui incombera de solder l’intégralité de la dette avec la 24ème mensualité.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [M] Veuve [D], partie perdante au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [A] [M] Veuve [D] à leur verser une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [A] [M] Veuve [D] à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] la somme de 10 018,66 € (DIX MILLE DIX-HUIT EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

CONDAMNE Madame [A] [M] Veuve [D] à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] la somme de 77 € (SOIXANTE-DIX-SEPT EUROS) au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISE Madame [A] [M] Veuve [D] à se libérer de cette dette en 23 mensualités de 100 € (CENT EUROS) et une 24 ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant le présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [A] [M] Veuve [D] à payer à Monsieur [H] [U] et Madame [Z] [U] la somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [M] Veuve [D] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE [S] [R]