N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00184 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKIC

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public ODHAC87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

C/

[R] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Etablissement public ODHAC 87 – OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Eric VALLERON, substitué par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocats au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [H]

né le 14 Avril 1974 à [Localité 4] (76)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 15.11.2019, ODHAC 87 a donné à bail à M. [R] [H] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 432,35 €, provision sur charges comprise.

Le 04.12.2024, ODHAC 87 a fait signifier à M. [R] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1783,76 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 04.12.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19.02.2025, ODHAC 87 a fait assigner M. [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour M. [R] [H] de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Ordonnance de son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de M. [R] [H] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes:1976,76 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 622,25 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;Condamnation de M. [R] [H] à payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19.02.2025.

A l’audience, ODHAC 87 maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 851,58 €. ODHAC 87 indique que M. [R] [H] a effectué un virement de 2500 € le 16.05.2025 et a donné son préavis de départ avec une date de sortie fixée au 19.08.2025. ODHAC 87 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [R] [H], assigné en l’étude le 19.02.2025, a comparu à l’audience. Il indique être technicien de maintenance dans une entreprise de textile en Charente-Maritime, expliquant que la localisation de son emploi a engendré des frais importants, l’empêchant de payer son loyer. Il affirme avoir repris le paiement de son loyer depuis mai 2025, a donné son préavis de départ, et sollicite des délais de paiement pour régler sa dette locative.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et financière de M. [R] [H] est parvenu au greffe le 16.05.2025.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. ODHAC 87 a précisé n’avoir pas été avisé d’une telle procédure. M. [R] [H] a confirmé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

M. [R] [H], assigné en l’étude le 19.02.2025, s’est présenté à l’audience. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] le 19.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

ODHAC 87 justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception le 04.12.2024, respectant l’article 24 II de la même loi. La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

ODHAC 87 produit un décompte arrêté au 26.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 851,58 €, montant recevable car soumis au contradictoire des parties. Au vu des justificatifs fournis, du virement de 2500 € effectué le 16.05.2025, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

M. [R] [H] sera condamné à payer à ODHAC 87 la somme de 851,58 € au titre de l’arriéré locatif, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. ODHAC 87 justifie avoir signifié le 04.12.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1783,76 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

M. [R] [H] a repris le paiement du loyer depuis mai 2025, a effectué un virement significatif de 2500 € le 16.05.2025, et a donné son préavis de départ pour le 19.08.2025. Il propose de verser 100 € par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette restante. Il ressort des débats que M. [R] [H], technicien de maintenance, est en mesure de s’acquitter du loyer courant et de verser une somme mensuelle pour apurer la dette. ODHAC 87 ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Compte tenu du préavis de départ fixé au 19.08.2025, la période restante jusqu’à cette date permet de structurer un échéancier adapté. La somme de 851,58 € peut être apurée sur 9 mois, à raison de 100 € par mois pour les premières échéances et pour la dernière, ajustée au solde. Chaque paiement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le loyer courant devra être payé à son terme contractuel, au plus tard en même temps que la fraction de l’arriéré.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si M. [R] [H] s’acquitte de l’intégralité de la dette dans les délais et conditions fixés, la clause sera réputée n’avoir pas joué, et les relations contractuelles se poursuivront jusqu’à la fin du préavis.

En cas de non-paiement d’une mensualité (arriéré ou loyer courant) ou d’un terme de loyer courant, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendra son effet à compter du 04.02.2025, la dette restante due deviendra immédiatement exigible, et M. [R] [H] sera déchu des délais accordés.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

En cas de reprise d’effet de la clause résolutoire pour non-respect des délais, M. [R] [H] deviendra occupant sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour ODHAC 87, propriétaire du bien, à en retrouver la libre disposition.

En ce cas, il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de M. [R] [H] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation mensuelle, due en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, est fixée à titre provisionnel à 622,25 € par mois, par référence à la demande du bailleur, à compter du 04.02.2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Ce montant est suffisant pour indemniser le préjudice, sans nécessiter indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée par ODHAC 87.

ODHAC 87 a réclamé 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’assignation. Compte tenu de l’équité, de la situation économique du locataire, et de sa reprise des paiements, il apparaît justifié de condamner M. [R] [H] à payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [H], qui succombe partiellement, supportera les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 04.12.2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 15.11.2019 entre ODHAC 87 et M. [R] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 04.02.2025,

SUSPENDONS les effets de cette clause résolutoire,

CONDAMNONS M. [R] [H] à payer à ODHAC 87 la somme provisionnelle de 851,58 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISONS M. [R] [H] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100 € sur 9 mois, et DISONS qu’à la dernière échéance, M. [R] [H] s’acquittera du solde de la dette,

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 5 de chaque mois, pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS que chaque échéance du loyer courant devra être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré, soit le 5 de chaque mois,

DISONS qu’après règlement de la somme de 851,58 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail jusqu’à la fin du préavis fixé au 19.08.2025,

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 04.02.2025, M. [R] [H] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés, et la totalité de l’arriéré locatif restant dû deviendra immédiatement exigible,

ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [R] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXONS, en ce cas, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [R] [H] à la somme mensuelle de 622,25 € à compter de la résiliation du bail et

CONDAMNONS M. [R] [H] à verser à ODHAC 87 ladite provision mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS M. [R] [H] à payer à ODHAC 87 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [R] [H] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 04.12.2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL