TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00846 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNQT

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son Syndic, la SAS LAMY

C/

[X] [H]

JUGEMENT

DU

17 Novembre 2025

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

Entre :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] sis [Adresse 6] représenté par son Syndic, la SAS LAMY dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [X] [H]

Né le 25 Novembre 1998

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 18 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 17 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à Maître Jean VALIERE-VIALEIX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Immeuble [Adresse 5], a fait assigner monsieur [X] [H], copropriétaire indivis des lots n°5 et 35 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 5 271,78 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 6 mai 2025, outre 1 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Cette assignation, a été délivrée au [Adresse 4], par copie en étude de commissaire de justice, outre avis de passage laissé au domicile et envoi d’une copie de l’acte en lettre simple.

Procédure

À l’audience du 18 septembre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. La décision en premier ressort sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 17 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

— condamner monsieur [X] [H] à lui payer les sommes suivantes :

—  5 271,78 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 6 mai 2025 ;

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance.

Il précise que monsieur [X] [H] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.

Or depuis l’acquisition des lots de copropriété le 23 octobre 2023, il n’a réglé aucun appel de fonds.

Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 6 mai 2025 ayant pris la forme d’une sommation de payer délivrée par commissaire de justice.

Il n’a jamais réglé les sommes dues ni même pris contact avec le syndic.

Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [H] grève le budget de cette petite copropriété qui a dû être revu à la hausse pour financer les démarches à l’encontre du copropriétaire débiteur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025.

Il en résulte que monsieur [X] [H] n’a pas réglé l’intégralité des sommes réclamées pendant cette période.

Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 2 juillet 2025, monsieur [X] [H] aurait dû payer pour la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025 :

2 000,80 euros, au titre des charges courantes, après régularisation des charges 2023 et 2024, outre régularisation des appels déjà effectués à ces dates ;2 108,95 euros au titre des travaux de remplacement de la chaudière, évacuation des fientes de pigeons, et cotisations sur fonds ALUR pour 2024 et trois trimestres de 2025, après déduction de financement par ce fonds et régularisations ;Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 4 109,75 euros au 2 juillet 2025.

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 6 mai 2025.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [X] [H] les frais suivants, inscrits au débit de son compte:

cinq mises en demeure à hauteur de 52 euros chacune (14/02/2024, 26/08/2024, 28/08/2024, 17/09/2024, 12/02/2025 et 28/02/2025) et une relance à raison de 52 euros (17/09/2024) ;quatre courriers d’avocat à hauteur de 53,17 euros (20/09/2024, 07/03/2025) ou 54 euros (01/11/2024 et 25/04/2025) ;quatre actes de commissaire de justice : deux commandements de payer à 144 euros (le 22/10/2024 et le 22/05/2025), deux sommations de payer le 01/01/2025 pour 152,77 euros, et le 06/05/2025 pour 142,92 euros ;Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°5, page 10/19), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 52 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au même tarif de 52 euros TTC ; outre les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En pièce n°2, il est produit copie de :

quatre mises en demeure envoyées par le syndic : une mise en demeure en date du 13/02/2025, deux en date du 28/08/2024, et une en date du 14/02/2024 ; copie du courrier adressé par un avocat à M. [H] le 5 mars 2025 par lettre recommandée avec AR ; copie de la sommation de payer du 6 mai 2025 délivrée par commissaire de justice (coût de l’acte 142,92 euros).En pièce n°7, des factures éditées par le syndic : le 22/05/2025 pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ALUR » d’un montant de 144 euros, de 52 euros pour la relance du 28/02/2025 laquelle n’est cependant pas produite, de 52 euros pour une relance du 17/09/2024 laquelle n’est cependant pas produite, deux factures pour deux mises en demeure en date du 28/08/2024 au prix de 52 euros chacune, une facture pour la mise en demeure du 14/02/2024 pour un prix de 52 euros.

Il est également produit des notes d’honoraires d’avocat au nom du syndicat des copropriétaires en date du 20/09/2024 pour un courrier de relance au prix de 53,17 euros, en date du 25/04/2025 pour un commandement de payer d’un montant de 54 euros TTC, sans que l’acte correspondant soit produit et qui seront donc écartées.

Ainsi qu’une facture du commissaire de justice au syndic en date du 06/05/2025 pour frais de sommation de payer du 06/05/2025 d’un montant de 142,92 euros TTC.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [X] [H] les frais de cinq « mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros chacune, justifiés par les copies produites des dites mises en demeure.

Il sera donc retenu les quatre mises en demeure émises par le syndic, une mise en demeure par un avocat, au tarif stipulé dans le contrat de syndic soit 52 euros par mise en demeure, soit la somme totale de 260 euros pour frais de mise en demeure imputables au seul copropriétaire défaillant.

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies. Dès lors, le syndicat de copropriété n’était pas fondé à imputer le coût sollicité de 144 euros uniquement à monsieur [X] [H] le 22/05/2025 pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ALUR ».

Les frais de sommation de payer sollicités ne sont pas compris dans les sommes strictement imputables au copropriétaire défaillant. Ces frais ne correspondent à aucune rubrique du contrat de syndic paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » pouvant être imputés directement au copropriétaire défaillant.

S’agissant d’honoraires d’avocat, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités dans cette rubrique étant relevé qu’ils ne pouvaient être facturés au défendeur qu’une fois la condamnation prononcée en justice.

S’agissant de frais de commissaire de justice avant l’introduction de la présente procédure au titre de commandements de payer ou sommation de payer ils seront traités au titre des dommages et intérêts en réparation de l’éventuel préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Immeuble [Adresse 3] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé au défendeur des mises en demeure, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par le défendeur ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer deux sommations de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de monsieur [X] [H] sera réparé par la somme de 142,92 euros, correspondant aux frais de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 6 mai 2025 et seule produite aux débats, qu’il devra payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [X] [H] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [X] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, les sommes suivantes :

—  4 109,75 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 2 juillet 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 date de la sommation de payer ;

—  260 euros au titre du solde des frais de mise en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  142,92 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [X] [H] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Immeuble [Adresse 3] de ses autres ou plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON