N° Minute :

N° Rôle: N° RG 23/01279 – N° Portalis DB3K-W-B7H-F4YS

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Affaire :

[M] [U]

[O] [Z] épouse [U]

C/

[V] [T] (Liquidateur Judiciaire de M. [G] [J]

[G] [J]

[D] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Septembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [M] [U]

né le 11 Mars 1946 à [Localité 5] (19)

demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [Z] épouse [U]

née le 29 Décembre 1948 à [Localité 8] (19)

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Hubert-Antoine DASSE, substitué par Maître Pauline CASTILLE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS à l’injonction de payer

DEFENDEURS à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Monsieur [G] [J]

né le 16 Avril 1974 à [Localité 6] (87)

demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [N] [J]

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS à l’injonction de payer

DEMANDEURS à l’opposition d’injonction de payer

Monsieur [V] [T] (Liquidateur Judiciaire de M. [G] [J])

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DEFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Janvier 2024, l’affaire a été renvoyée aux 10 Avril 2024, 19 Juin 2024, 13 Novembre 2024, 12 Mars 2025 et 10 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Sur requête de [M] [U] et [O] [Z] [U], par ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES a enjoint à [G] [J] et [D] [N] [J] de payer solidairement :

4997,61 euros en principal (réfection peintures entreprise BOUCHER)

51,07 euros au titre des frais accessoires

1126,62 euros au titre de la plomberie entreprise Norbert

401,84 euros au titre de l’entreprise IDEA

398,50 euros au titre de la vidange de la fosse septique ([Localité 7])

—  1450 euros au titre de versements directs

outre les dépens.

L’ordonnance a été signifiée par actes de commissaire de justice du 05 octobre 2023 à [G] [J] et [D] [N] [J] à leurs personnes.

[G] [J] et [D] [N] [J] ont formé opposition à l’ordonnance du 28 septembre 2023 le 25 octobre 2023 par courrier reçu au greffe le 30 octobre 2023.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, [M] [U] et [O] [Z] [U] ont assigné Me [T], mandataire liquidateur, es qualité de liquidateur judiciaire de [G] [J], aux fins de voir dire commune et opposable à Me [T] es qualité, la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/01279, et ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure enregistrée devant le tribunal judiciaire de LIMOGES sous le N°RG 23/01279, et statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par courrier reçu au greffe le 30 mai 2024 Me [T] a sollicité sa mise hors de cause es qualité, et a indiqué que [G] [J] a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de LIMOGES du 13 novembre 2023, sur son patrimoine professionnel, s’agissant des créances professionnelles nées postérieurement au 15 février 2022, les créanciers dont les créances sont antérieures au 15 février 2022 continuant de bénéficier du principe de l’unicité du patrimoine du débiteur.

A l’audience du 10 septembre 2025, [M] [U] et [O] [Z] [U] représentés par leur conseil, ont sollicité du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] de voir condamner solidairement [G] [J] et [D] [N] [J] au paiement de la somme de 5474,57 euros au titre des dégradations locatives, outre la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont les frais d’injonction de payer.

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent avoir donné à bail aux défendeurs une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 6] par contrat du 04 octobre 2021, et avoir procédé à un état des lieux contradictoire d’entrée par procès-verbal de constat du 18 octobre 2021. Aux termes d’un procès-verbal de constat du 04 octobre 2022, les demandeurs déplorent l’existence de dégradations locatives ayant nécessité d’importants travaux de remise en état pour un montant de 5474,57€.

[G] [J] et [D] [N] [J], bien que régulièrement convoqués par le greffe, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Me [T], mandataire liquidateur, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction :

Il y a lieu d’ordonner la jonction de la procédure 23/01279 et de la procédure 24/00589.

Sur la recevabilité de l’opposition :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance du 28 septembre 2023 a été signifiée le 05 octobre 2023 à personnes.

Dès lors, l’opposition du 25 octobre 2023 par courrier reçu au greffe le 30 octobre 2023 a été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable.

Il convient en conséquence de statuer à nouveau sur les demandes de [M] [U] et [O] [Z] [U], le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Sur l’intérêt à agir des demandeurs à l’encontre de Me [T] mandataire liquidateur :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, les demandeurs ne justifient d’aucun intérêt à agir à l’encontre de Me [T], mandataire liquidateur, es qualité de liquidateur judiciaire de [G] [J], dès lors qu’ils agissent en paiement d’une créance née postérieurement au 15 février 2022 sur le patrimoine personnel de [G] [J] et [D] [N] [J].

La demande de [M] [U] et [O] [Z] [U] tendant à appeler en la cause Me [T], mandataire liquidateur, es qualité de liquidateur judiciaire de [G] [J] sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes principales :

Sur les dégradations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à laquelle le contrat est soumis, dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de la comparaison de l’état des lieux contradictoire d’entrée du 18 octobre 2021, et du procès-verbal de constat du 04 octobre 2022, l’existence de dégradations locatives, et notamment :

— un mur abîmé en partie basse au niveau de l’entrée,

— quelques griffures sur la menuiserie des deux porte-fenêtres du séjour, une poignée étant cassée, et la présence d’un sac plastique dans le conduit de cheminée,

— peintures en mauvais état, et plusieurs griffures sur la menuiserie de la porte-fenêtre, une poignée étant cassée, au niveau de la cuisine,

— dans la chambre 2 (rez de chaussée) : une petite déchirure en partie basse des murs,

— salle de bains : selon l’état des lieux de sortie, deux fixations inférieures arrachées au niveau du sèche-serviette électrique, étant rappelé que l’état des lieux d’entrée mentionnait le fait qu’il manquait une section de carrelage derrière le radiateur sèche-serviettes,

— détecteur de fumée démonté au niveau du palier, et toile de verre des murs de la cage d’escalier, en partie basse, en mauvais état, comportant de multiples éraflures et accrocs.

Les demandeurs produisent aux débats notamment :

— une facture N°9321 de la SAS BOUCHER d’un montant de 4997,61€ au titre de travaux de peinture ; sur ce point, il y aura lieu de déduire le montant de 1192,57 euros au titre de peintures extérieures, dès lors que l’état des lieux contradictoire d’entrée mettait en évidence un “portail piéton en état moyen avec traces de pourrissement”, une porte d’entrée très endommagée en bas de porte, et une structure de volet endommagée au niveau du séjour ;

— deux factures n°2023/05-0097 et 2023/04-0080 de la société NORBERT PLOMBERIE d’un montant de 1126,62 euros, qui ne seront pas prises en considération dans le calcul des dégradations locatives, les éléments de remplacement ne correspondant pas à de quelconques dégradations locatives suffisamment probantes ;

— une facture 12922 de la SASU IDEA d’un montant de 499,20 euros au titre de nettoyage des espaces verts, qui ne sera pas prise en considération dans le calcul des dégradations locatives, l’état des lieux d’entrée mentionnant déjà la présence de vigne vierge ayant envahi un volet de fenêtre de chambre, une présence abondante de lierre, de fougères, de branches mortes, de ronces, et de très nombreux arbres d’une hauteur très largement supérieure à 2 mètres débordant au-dessus de la propriété voisine, et de gros tas de branches ;

— une facture 230704015 de la SARP Sud-Ouest relative à la vidange de la fosse septique, d’un montant de 398,50 euros, qui ne sera pas prise en considération dans le calcul des dégradations locatives, et défaut d’entretien, aucune mention n’apparaissant sur ce point aux termes du procès-verbal de constat du 04 octobre 2022 ;

— une facture FAC21/0297 de la SARL ELEC HABITAT PRO d’un montant de 499,99 euros au titre de dépannage électrique, datée du 30 novembre 2021, antérieure à la sortie, qui ne sera donc pas prise en considération dans le calcul de quelconques dégradations locatives.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3685,78 euros au titre des dégradations locatives, dont il conviendra de déduire la somme de 1450 euros au titre du dépôt de garantie versé, soit la somme due de 2235,78€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

[G] [J] et [D] [N] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance, et ils seront condamnés in solidum à verser à [M] [U] et [O] [Z] [U] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que les demandeurs ont dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure 23/01279 et de la procédure 24/00589 ;

DECLARE l’opposition de [G] [J] et [D] [N] [J] recevable ;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 28 septembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] et enregistrée sous le numéro 21-23-001312,

Statuant à nouveau,

DECLARE [M] [U] et [O] [Z] [U] irrecevables en leurs demandes dirigées contre Maître [V] [T] ès qualité de mandataire liquidateur de [G] [J] ;

CONDAMNE [G] [J] et [D] [N] [J] solidairement à verser à [M] [U] et [O] [Z] [U] la somme de 2235,78€ (deux mille deux cent trente cinq euros et soixante dix huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE [G] [J] et [D] [N] [J] in solidum à verser à [M] [U] et [O] [Z] [U] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [J] et [D] [N] [J] in solidum aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUEGAN Elisabeth WASTL