TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 15/00163

Minute : 25/373

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur NOVION, Juge placé au tribunal judiciaire de Créteil par ordonnance en date du 15 juillet 2025

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

LE CREDIT FONCIER DE FRANCE

Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 542 029 848 dont le siège social est [Adresse 7], représentée par son Président domicilié audit siège,

représenté par M^e Patrick VARINOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : PC 72 et par M^e Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P87

DÉBITEURS SAISIS :

Monsieur [M] [Z]

demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [P] [N] épouse [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Loic ISTIN, avocat au Barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 231

CRÉANCIERS INSCRITS

Monsieur le Comptable du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 8]

sis [Adresse 4]

représenté par M^e Laurine SALOMONI ,avocat au Barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 333

Monsieur le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé du Val de Marne,

sis [Adresse 1]

non représenté

DEBATS :

Audience publique du 2 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M. et Mme [M] [Z] le 13 mai 2015 par la SCP Meunier-Gendron-Peri, huissiers de justice associés à Rungis, et publié le 30 juin 2015 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de Créteil, volume 2015 S n° 49, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait saisir divers biens et droits immobiliers situés à [Adresse 9], cadastrés section CK n° [Cadastre 2], pour une contenance totale de 1 a 93 ca.

Par acte du 28 août 2015, le créancier poursuivant a fait assigner les débiteurs saisis à comparaître à l’audience d’orientation.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 1er septembre 2015.

Par acte du 31 août 2015, le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au service des impôts des particuliers de [Localité 10] et au pôle de recouvrement spécialisé du Val-de-Marne, créanciers inscrits.

Par actes des 8 et 15 octobre 2015, M. le comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 10] a déclaré ses créances.

Suivant jugement du 21 janvier 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Créteil a ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre des époux [Z], selon le cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 331-6, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues par l’article L. 331-7, jusqu’à l’homologation par le juge des mesures recommandées en application des articles L. 331-7-1, L. 331-7-2, et L. 332-5, jusqu’au jugement prononçant un redressement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, cette suspension ne pouvant excéder deux ans.

A la suite du dépôt par les époux [Z] d’un nouvelle demande de surendettement, déclarée recevable par la commission, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Créteil, suivant jugement du 8 juillet 2018, a ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre des époux [Z], selon le cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 331-6, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues par l’article L. 331-7, jusqu’à l’homologation par le juge des mesures recommandées en application des articles L. 331-7-1, L. 331-7-2, et L. 332-5, jusqu’au jugement prononçant un redressement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, cette suspension ne pouvant excéder deux ans.

Par jugement en date du 10 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 novembre 2024 pour que les parties présentent leurs observations sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme des conditions générales du contrat de prêt, et pour que le créancier poursuivant produise un décompte mentionnant les mensualités impayées jusqu’à l’audience d’orientation du 7 novembre 2024 dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait réputée non écrite.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE demande au juge de l’exécution de :

— Recevoir le CREDIT FONCIER DE FRANCE en ses présentes écritures,

— L’y déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

— Déclarer que le CREDIT FONCIER DE FRANCE créancier poursuivant, est le titulaire d’une créance liquide et exigible et agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L .3 11-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE :

* A titre principal à la somme de 213.159,44 euros, suivant décompte arrêté au 3 avril 2025, augmentée des intérêts contractuels de 3 % majoré de trois points conformément à l’article « défaillance de l’emprunteur » lequel stipule que si le remboursement du capital n’est pas exigé, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points,

* A titre subsidiaire, si la clause d’exigibilité anticipée devait être déclarée nulle, à la somme de 49.825,06 euros, augmentée des intérêts contractuels de 3 % majoré de trois points conformément à l’article « défaillance de l’emprunteur » lequel stipule que si le remboursement du capital n 'est pas exigé, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points.

— Dire que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

En conséquence,

— Déclarer le CREDIT FONCIER DE FRANCE bien fondé en sa demande de reprise de la procédure de saisie immobilière introduite suivant commandement du 13 mai 2015, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] 2, le 30 juin 2015 volume 2015S n°49,

— Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 11], cadastré section CK [Cadastre 2] pour une contenance de 1 are 93 centiare,

— Dire que la visite des biens sera organisée par la SAS LEROY-BEAULIEU ALLAIRE LAVILLAT, commissaires de justice associés, pendant la durée d’une heure, 10 à 15 jours avant la date fixée pour la vente, lequel pourra se faire assister d’un serrurier et du commissaire de police ou de deux témoins si besoin est,

— Rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire l’avocat poursuivant perçoit l’émolument légal en application de l’article A 444-91 du code de commerce et ce en vertu de l’article A. 444-191-V du même code,

— Dire que la publicité paraîtra dans un journal d’annonces légales, deux journaux locaux ou nationaux (édition régionale) et sur internet,

— Proroger pour une durée de cinq ans les effets du commandement délivré à M. et Mme [Z] le 13 mai 2015 par la SCP MEUNIER GENDRON PERI, commissaires de justice à Rungis et publié le 30 juin 2015 au service de la publicité foncière de Créteil 2, volume 2015 S n° 49,

— En tout état de cause, dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2025, M. [M] [Z] et Mme [L] [P] [N] épouse [Z], représentés par leur conseil, demandent au juge de l’exécution de :

— Les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence y faire droit,

— Dire et juger nulle comme abusive la clause de déchéance du terme stipulée dans le contrat de prêt litigieux,

— Réduire la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE de la somme de 11.433,41 euros correspondant à l’application de cette clause,

— Constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a perçu de la société Axa France la somme de 10.805,00 euros qu’il convient de déduire de sa créance,

— Dire et juger que la créance en principal du CREDIT FONCIER DE FRANCE ne saurait être supérieure à la somme de 149.791,29 euros,

— Condamner la CREDIT FONCIER DE FRANCE aux dépens.

Pour un plus ample exposé de leurs moyens, il sera renvoyé aux conclusions précitées des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025 lors de laquelle le créancier poursuivant, les débiteurs saisis et le créancier inscrit étaient représentés par leur conseil.

Le créancier poursuivant réitère les termes de ses conclusions.

Si les débiteurs saisis ont sollicité oralement la vente amiable du bien au prix plancher de 300.000 euros lors de l’audience du 5 septembre 2024, ils n’ont pas réitéré cette demande au cours de l’audience du 2 octobre 2025, et elle ne figure pas dans leurs dernières conclusions.

Les créanciers inscrits, représentés par leur conseil, n’ont pas conclu.

Les parties présentes ont été informées que l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. En vertu de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du même code sont réunies, c’est-à-dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d’office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la CJUE a dit pour droit que l’article 3, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Selon la cour de cassation (Civ. 1ère, 22 mars 2023, 21-16.476), la clause qui autorise une la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, sans mise en demeure ou sommation préalable ni préavis d’une durée raisonnable, revêt un caractère abusif.

Le fait que la banque ait renoncé à se prévaloir de la clause de déchéance du terme en adressant à l’emprunteur préalablement au prononcé de l’exigibilité anticipée une mise en demeure précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle est sans incidence (Cass. 1re civ., 3 octobre 2024 n° 21-25.823).

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 20 janvier 2006, revêtu de la formule exécutoire contenant :

— un prêt n° 6198214 « PAS OBJECTIF I » consenti par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, d’un montant de 213.200,00 euros au taux d’intérêt contractuel fixe, hors assurance, de 3,10 % l’an et d’une durée de 276 mois.

Le paragraphe intitulé « Cas d’exigibilité » des conditions générales de l’offre de prêt (page 12) stipule que les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit en cas de défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur.

En outre, le paragraphe intitulé « Défaillance de l’emprunteur » des conditions générales de l’offre de prêt (page 13) prévoit qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement immédiat du capital restant dû pourra être exigé, et que dans ce cas les sommes exigibles produiront des intérêts de retard au taux du prêt. Il est précisé qu’en outre, il sera réclamé à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés.

Enfin, le même paragraphe indique que si le remboursement n’est pas exigé, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points, sans mise en demeure préalable et jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal du remboursement de ses échéances.

Le créancier poursuivant verse aux débats deux lettres recommandées avec accusé de réception en date du 13 juillet 2012 (plis distribués le 17 juillet 2012) mettant en demeure les débiteurs saisis de régler les échéances impayées du prêt sous un mois sous peine de poursuites judiciaires.

Ainsi, au regard de la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union Européenne et de la cour de cassation, la clause prévoyant l’exigibilité de plein droit du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur consommateur.

Il convient en effet de prendre en considération l’enjeu et les conséquences considérables d’une telle clause pour les emprunteurs qui se voient contraints de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, sans avoir été en mesure préalablement de s’expliquer auprès de la banque ou de trouver auprès d’elle une solution pour la régularisation des impayés.

Le créancier poursuivant ne peut invoquer le fait qu’il ait, en pratique, mis en demeure les emprunteurs et qu’il leur ait laissé un délai raisonnable d’un mois avant de prononcer la déchéance du terme.

En effet, le caractère abusif de la déchéance du terme s’apprécie in abstracto, uniquement au regard de la rédaction de la clause et non de sa mise en œuvre.

Il convient donc de dire la clause de déchéance de terme prévue aux paragraphes « Cas d’exigibilité » et « Défaillance de l’emprunteur » aux pages 12 et 13 des conditions générales de l’offre de prêt est abusive et de la réputer non écrite, ce dont il découle, d’une part, que la déchéance du terme invoquée par le prêteur est rétroactivement privée de fondement juridique, d’autre part, que le contrat de prêt, selon le tableau d’amortissement versé aux débats par le créancier poursuivant, est toujours en cours.

* Sur le montant de la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La clause de déchéance du terme devant être réputée non écrite, le capital restant dû et la pénalité contractuelle de 7% n’est pas une créance exigible de la banque.

De là, seule est exigible, partant susceptible d’exécution forcée, les sommes correspondantes aux échéances mensuelles impayées prévues au tableau d’amortissement jusqu’à l’audience d’orientation du 2 octobre 2025.

Il ressort du paragraphe intitulé « Défaillance de l’emprunteur » (page 13) que si le remboursement n’est pas exigé, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points, sans mise en demeure préalable et jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal du remboursement de ses échéances.

Il résulte du tableau d’amortissement et du décompte produit par le CREDIT FONCIER DE FRANCE que les mensualités impayées du prêt n° 6198214 « PAS OBJECTIF I », arrêtées au 3 avril 2025, représentent 32.305,76 euros, déduction étant faite des 18 échéances de prêt partiellement prises en charge par l’assureur AXA FRANCE VIE entre le 6 septembre 2018 et le 20 janvier 2020 pour la somme de 10.805,72 euros.

Par conséquent, le créancier poursuivant justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 précité qui sera fixée à la somme de 32.305,76 euros arrêtée à la date du 3 avril 2025, outre les intérêts contractuels au taux de 3,10 %, majorés de trois points à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à parfait paiement, au titre du prêt n° 6198214 « PAS OBJECTIF I ».

2 – Sur l’orientation de la procédure

Suivant l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la demande de vente amiable n’ayant pas été maintenue, il convient d’ordonner, en application des articles R. 322-22 et R. 322-25, la vente forcée des immeubles situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision.

Il convient également d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif en application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution et de l’autoriser à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur la prorogation des effets du commandement de payer

Suivant l’article R. 321-20 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable en l’espèce, le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les deux ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication, un jugement constatant la vente du bien saisi.

Selon l’article R. 321-22 du même code, ce délai peut être prorogé par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la prorogation des effets du commandement.

En l’espèce, la vente forcée des biens immobiliers situés dans les lieux désignés dans le cahier des conditions de vente étant ordonnée, et les effets du commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 30 juin 2015 expirant le 30 décembre 2025, ils seront prorogés pour une durée de cinq ans afin que la procédure initiée puisse être menée à son terme.

4 – Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la vente forcée des biens visés aux commandements de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 13 mai 2015 et publié le 30 juin 2015 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 5], volume 2015 S n° 49,

DIT que la clause de déchéance de terme prévue aux paragraphes « Cas d’exigibilité » et « Défaillance de l’emprunteur » aux pages 12 et 13 des conditions générales de l’offre de prêt est réputée non écrite comme abusive,

FIXE la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 32.305,76 euros arrêtée à la date du 3 avril 2025, outre les intérêts contractuels au taux de 3,10 %, majorés de trois points à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à parfait paiement,

DIT que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 16 avril 2026 à 9h30, salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, sur la mise à prix telle que proposée par le créancier poursuivant au cahier des conditions de la vente,

AUTORISE la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l’huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

AUTORISE la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE pour une durée de cinq ans, à compter de la publication du présent jugement, les effets du commandement de saisie immobilière délivré le 13 mai 2015 et publié le 30 juin 2015 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 5], volume 2015 S n° 49,

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication de ce commandement,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION