N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00775 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GGHA

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[U] [K]

[I] [D]

C/

[M] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

Madame [U] [K]

née le 02 Avril 1990 à [Localité 7] (03)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [D]

né le 30 Août 1982 à [Localité 6] (87)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Madame [M] [S]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne DEBERNARD-DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 12 Février 2025, l’affaire a été renvoyée aux 26 Mars 2025, 25 Juin 2025 et 24 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat des demandeurs a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré au 05 Novembre 2025 prorogé au 12 Novembre 2025, date à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure :

Par acte sous-seing privé du 18 juillet 2020, les consorts indivis [W] représentés par [Y] [P] ont donné à bail à [I] [D] et [U] [K] une maison d’habitation située [Adresse 3], à [Localité 5] pour un loyer fixé à 450 euros hors charges, pour une durée d’un an à compter du 1er août 2020 et renouvelable par tacite reconduction.

Par acte notarié reçu par Maître [O], notaire à [Localité 8], en date du 19 juillet 2021, l’immeuble a été vendu à [M] [S], qui en est devenue propriétaire. L’immeuble étant vendu loué, le contrat de location a été transféré à [M] [S] dans les mêmes termes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 janvier 2025, [I] [D] et [U] [K] ont signalé à [M] [S] divers défauts au sein du logement concernant un affaissement de la toiture de la grange, un affaissement du plancher de la salle de bain et d’une chambre, l’apparition de champignons en lien avec une panne de la VMC et l’isolation des combles et du sous-sol, la présence de fissures sur le plafond du séjour. Ils ont également mentionné l’absence de communication du DPE et du diagnostic électrique.

Par arrêté du Préfet de la Haute-[Localité 9] du 22 avril 2024 et par courrier recommandé avec accusé de réception du 07 mai 2024 émanant du maire de [Localité 5], [M] [S] a été mise en demeure de faire exécuter les travaux appropriés. L’arrêté préfectoral a été abrogé le 07 février 2025.

Le logement loué par [I] [D] et [U] [K] a fait l’objet d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 janvier 2025 rédigé par Maître [E], commissaire de justice associée au sein de l’étude SYSLAW.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2024, [I] [D] et [U] [K] ont assigné [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIMOGES statuant en référé afin de voir enjoindre à la bailleresse de réaliser des travaux de réfection et d’obtenir réparation de leur préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025 puis a fait l’objet de renvois avant d’être retenue et plaidée à l’audience du 24 septembre 2025. A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 05 novembre 2025, prorogé au 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leur acte introductif d’instance du 23 octobre 2024, [I] [D] et [U] [K] sollicitent de voir :

ENJOINDRE à [M] [S] de procéder aux travaux ordonnés par le Préfet de la Haute-[Localité 9], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; ENJOINDRE à [M] [S] de procéder aux travaux ordonnés par le Maire de la commune de [Localité 5], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; CONDAMNER [M] [S] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNER [M] [S] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER [M] [S] aux dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2025 et auxquelles le conseil de [I] [D] et [U] [K] s’est rapporté à l’audience, les demandeurs maintiennent leurs prétentions initiales, tout en convertissant leur demande de dommages-intérêts en demande de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice.

En outre, ils formulent une prétention additionnelle consistant à voir ENJOINDRE à [M] [S] de procéder au remplacement de la cuisinière à bois de leur logement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Enfin, ils sollicitent le REJET des demandes de [M] [S].

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, [I] [D] et [U] [K] exposent que les désordres affectant leur logement et dont ils se plaignent ont été constatés à trois reprises par des organes différents : la Caisse d’allocations familiales de la Haute-[Localité 9] (rapport de la société SOLIHA du 08 mars 2024), le maire de [Localité 5] (déplacement sur les lieux le 09 février 2024) ainsi que l'[Localité 4] (rapport du 08 avril 2024). Ils soulignent que les rapports établis par ces différents organes sont détaillés et comportent des photographies des désordres allégués. Ils exposent qu’en dépit de ces rapports, [M] [S] n’a pas réagi à leurs sollicitations tendant à faire exécuter les travaux appropriés, de sorte que l’obligation de [M] [S] n’est pas sérieusement contestable.

Ils soulignent que les rapports versés au débat n’imputent pas la responsabilité des désordres aux locataires. Ils en déduisent donc qu’ils résultent d’un défaut d’entretien du logement par la bailleresse, et non par eux.

Les demandeurs expliquent que les travaux d’isolation réalisés en 2022 par [M] [S] ont permis à cette dernière de faire passer le DPE de F à E et d’éviter ainsi l’interdiction de mise en location. Ils considèrent donc que l’intention de [M] [S] n’était pas de répondre aux doléances des locataires, mais de faciliter une éventuelle vente du bien.

En réponse à [M] [S], les demandeurs soutiennent que l’état des lieux d’entrée dans le logement réalisé en 2020 ne saurait servir de référentiel, dans la mesure où le document a été établi il y a 5 ans et qu’il en résulte que de nombreux équipements étaient déjà usés, alors qu’aucun n’était neuf. Ils contestent avoir contacté et menacé le diagnostiqueur énergétique pour contester le DPE établi.

Pour contredire [M] [S], les demandeurs soulignent que les factures des travaux de réfection du logement sont datées de décembre 2024 et janvier 2025, de sorte que les travaux n’ont pas été effectués immédiatement après l’édition de l’arrêté préfectoral mais ont été provoqués par la délivrance de l’assignation en octobre 2024.

Ils estiment par ailleurs que l’argumentation de [M] [S] est contradictoire en ce qu’elle leur reproche d’une part d’avoir refusé l’accès à leur logement tout en produisant d’autre part des factures démontrant que les ouvriers ont pu réaliser les travaux.

Enfin, [I] [D] et [U] [K] expliquent que parmi les travaux encore en attente figure le remplacement ou la mise en conformité de la cuisinière à bois, signalée comme vétuste. Ils s’opposent à la demande de [M] [S] consistant à se faire autoriser à enlever cette cuisinière, en indiquant que bien que vétuste, il s’agit du seul appareil permettant de chauffer la cuisine, de sorte qu’ils en sollicitent le remplacement.

Au soutien de leur demande de provision, les demandeurs exposent qu’ils subissent un préjudice moral en ce qu’ils vivent avec leurs trois enfants mineurs dans un logement qualifié d’indécent par les autorités compétentes, qu’ils ont été contraints de faire appel eux-mêmes à des professionnels pour faire constater l’état de leur logement, et qu’ils se sont heurtés à l’inertie de la bailleresse malgré les démarches amiables engagées, situation génératrice de lassitude et d’épuisement.

Ils se prévalent également d’un préjudice économique, en expliquant qu’à la suite de la déclaration de non-décence de leur habitation, la Caisse d’allocation familiales de la Haute-[Localité 9] a suspendu leur aide au logement, alors qu’ils se trouvent dans une situation économique précaire dans la mesure où [I] [D] est en situation d’invalidité et que seule [U] [K] occupe un emploi.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de provision de [M] [S], les demandeurs considèrent que la bailleresse est de mauvaise foi en ce qu’elle tente de s’exonérer de sa responsabilité de bailleresse de sorte qu’elle ne subit aucun préjudice qui justifierait l’allocation d’une provision. Ils ajoutent qu’aucun élément objectif n’atteste qu’ils auraient empêché la vente du logement ni qu’ils auraient été sollicités par un agent immobilier afin d’organiser des visites.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 25 mars 2025 et auxquelles son conseil s’est référé à l’audience, [M] [S] sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

In limine litis : se DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur la demande de dommages-intérêts des demandeurs, et à titre subsidiaire la REJETER ; A titre principal, REJETER les prétentions de [I] [D] et [U] [K] ; A titre reconventionnel : CONDAMNER solidairement [I] [D] et [U] [K] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre provisionnel ; Se voir AUTORISER à faire retirer la cuisinière à bois ; INTERDIRE à [I] [D] et [U] [K] d’utiliser la cuisinière à bois et les condamner à une astreinte de 100 euros par infraction constatée ; En tout état de cause, CONDAMNER solidairement [I] [D] et [U] [K] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les CONDAMNER solidairement aux dépens. [M] [S] considère in limine litis que le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’est pas compétent pour statuer sur une demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice, estimant qu’une telle prétention relève de l’office exclusif du juge du fond.

A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande provisionnelle en ce qu’à l’arrivée des locataires dans les lieux en 2020, le logement était en bon état de sorte que si des désordres sont apparus, ils résultent de l’action des locataires. [M] [S] ajoute que si les demandeurs ne bénéficient plus des allocations de la CAF, cette décision ne résulte pas de l’état du logement, mais d’un changement dans leur situation. Elle en déduit que [I] [D] et [U] [K] ne peuvent dès lors pas demander réparation d’un quelconque préjudice même à titre provisionnel.

Pour s’opposer aux demandes de condamnations sous astreinte à la réalisation de travaux, [M] [S] expose qu’elle a immédiatement pris les mesures nécessaires pour répondre aux exigences du Préfet de la Haute-[Localité 9] et du maire de [Localité 5]. Elle précise qu’elle a fait réaliser les travaux demandés malgré la résistance manifestée par les locataires, qui ont refusé l’accès à leur logement. Au soutien de son argumentation, elle souligne que l’arrêté préfectoral du 22 avril 2024 a été abrogé le 07 février 2025 au regard des travaux effectués.

[M] [S] soutient que la cuisinière a bois a été dégradée par les locataires, alors qu’elle était en bon état lors de leur entrée dans les lieux. L’appareil étant devenu dangereux, la défenderesse expose qu’il doit être enlevé du logement. Elle estime par ailleurs que la cuisinière est rendue inutile par l’installation en 2022 d’une pompe à chaleur destinée à chauffer l’habitation.

Enfin, [M] [S] formule une demande reconventionnelle de provision sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989. Elle expose que les locataires n’entretiennent pas le logement, qu’ils n’en font pas un usage paisible, et qu’ils profitent de sa gentillesse pour obtenir la réalisation de travaux rendus nécessaires par leurs propres dégradations du bien. Elle précise qu’elle a engagé des frais importants alors qu’elle dispose de faibles ressources financières. Elle ajoute qu’en lui refusant l’accès à la maison, [I] [D] et [U] [K] l’ont empêchée de la vendre, faute d’avoir pu réaliser des visites avec des potentiels acquéreurs.

MOTIVATION

Sur l’incompétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est de jurisprudence constante qu’une contestation sur l’indécence du logement lorsqu’elle est étayée par des éléments probants, constitue une contestation sérieuse.

En l’espèce, [I] [D] et [U] [K] exposent que les désordres affectant leur logement et dont ils se plaignent ont été constatés à trois reprises par des organes différents pour expliquer leur demande de condamnation sous astreinte de Mme [M] [S] de procéder aux travaux et de réparer leur préjudice moral.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer qu’il existe une contestation sérieuse, ne permettant pas au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront réservés jusqu’à ce qu’il soit statué au fond.

L’équité ne commande pas d’allouer à l’une des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense. Dès lors, il ne sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour l’ensemble des demandes formées par [I] [D] et [U] [K] et les invitons à mieux se pouvoir devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens;

CONSTATONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL